房企动态

2024-03-25 17:01:27 来源: 中指研究院

构建新发展模式 成熟房企都这样做

[摘要] 伴随着行业逐渐进入新的发展阶段,过去房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续,行业降速、分化、容错低等特征更加明显。当前形势下,政策连续三年强调构建新发展模式,过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式,已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求,亟需房企构建新的发展模式。

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伴随着行业逐渐进入新的发展阶段,过去房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续,行业降速、分化、容错低等特征更加明显。当前形势下,政策连续三年强调构建新发展模式,过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式,已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求,亟需房企构建新的发展模式。房地产企业要顺应政策及行业趋势,实施轻重并举发展战略,从而实现高质量发展。

(一)政策倡导房企探索新发展模式

新时代的发展必须是高质量发展,由“量的扩张”转向“质的提升”。党的二十大报告强调:“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。在中国式现代化建设过程中,房地产行业仍将发挥支柱作用,总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。动能转换就是由“量的扩张”转向“质的提升”。2023年年底召开的全国住房城乡建设工作会议指出,适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势,稳定房地产市场,优化房地产政策,构建房地产发展新模式,推动房地产高质量发展。

构建房地产发展新模式,是推动市场高质量发展和稳定的重要途径。2021年下半年开始,房地产市场进入深度调整阶段,行业加速优胜劣汰,2021年底中央经济工作会议首次明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。2022年中央经济工作会议再次提及新发展模式,强调“推动房地产业向新发展模式平稳过渡“。2023年中央经济工作会议第三次提及新发展模式时,要求“完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式”。因此,只有构建房地产发展新模式,才是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康高质量发展的治本之策。

表:中央经济工作会议连续三年强调构建新发展模式

轻重并举构建新发展模式

新模式定位为“房地产发展”的新模式,突出了“完善相关基础性制度”和构建房地产发展新模式的强关联性,让新模式的内涵更加丰富。一是住房制度新模式,重点是通过引入配售型保障性住房,优化完善住房保障体系,实现住房市场和保障、自住和租住关系的优化重构;二是房地产管理和调控制度新模式,包括通过加强房屋维护使用期间的管理制度建设,完善房地产全生命周期相关基础性制度以及利用当前行政性调控工具逐渐退出的契机,建立以税收工具为核心、辅之以金融等市场化工具为主的调控新模式;三是房地产行业的新发展模式,指房地产企业适应住房制度和管理调控制度新模式以及房地产市场内外部环境的发展变化,所形成的企业发展新模式。

2023年全国住房城乡建设工作会议,对构建房地产发展新模式工作作出了具体部署,构建房地产发展新模式工作进入了实施阶段。一是“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”;二是“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度”;三是“实施好‘三大工程’建设,加快解决新市民、青年人、农民工住房问题”;四是“下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道”。对房企来说,则是紧密跟随地产行业新发展模式的发展趋势,在坚持房地产开发主业的同时,聚焦细分优势领域,围绕代建、综合开发等领域积极转型升级。整体来看,房地产行业发展有较强的现实和政策支撑,房企应主动适应新形势,构建新的发展模式,满足高质量发展阶段的新要求。

(二)践行新发展理念,转变价值创造方式

2021年下半年开始,房地产市场进入深度调整阶段,行业加速优胜劣汰。前期房企开发业务过度依赖高负债等问题,企业出现融资困难、销售不畅、拿地意愿变低等情况。房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续。同时,随着推动城乡建设绿色发展的进程不断加深,“大量建设、大量消耗、大量排放”的建设方式亦不可持续。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式,已不适应现在解决“好不好”问题的新要求,房企亟须探索新的发展模式。

图 房地产企业新旧模式对比

轻重并举构建新发展模式

房企向新发展模式转型,一方面要践行新发展理念。党的二十大报告强调:“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。2023年中央经济工作会议上指出,必须把坚持高质量发展作为新时代的硬道理。高质量发展,就是能够很好满足人民日益增长的美好生活需要的发展,是体现“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念的发展。

表:房企践行新发展理念

轻重并举构建新发展模式

另一方面,则是转变价值创造方式。参考成熟经济体头部企业的转型发展路径,新发展模式本质上是企业价值创造方式的转变。房企应从过去以重资产开发建造为主的单一价值创造,转向以开发、运营、服务多元化的价值创造过程,主要从目标模式、业务模式、盈利模式进行转变。具体来看,一是业务模式从“高负债、高杠杆、高周转”以开发业务为主向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型;二是盈利模式从增量开发盈利向增加开发、存量更新、保障性住房建设等综合盈利模式转型;三是目标模式从追求规模快速扩张向品牌品质提升转型。

综合来看,区域性中小企业应专注开发业务,通过打造产品力为客户提供差异化服务,提升品牌力从而提升企业的整体竞争力。具有一定的区域竞争力,且以地产为中心辐射部分细分领域展开多元业务的企业可积极探索轻重并举战略,开发业务通过部分转型轻资产代建业务实现降低负债抵抗行业风险,提高利润水平;多元业务则加码“运营+服务”业务,通过多种业态叠加实现产业协同。

表:成熟市场房企发展模式的适用场景

轻重并举构建新发展模式

 

(三)轻重并举构建新发展模式

伴随着行业逐渐进入新的发展阶段,存量市场将逐渐占据主导地位,针对租购并举、盘活存量等行业发展新模式的探索更加明晰。部分龙头房企积极实施“轻重并举”的发展策略,通过优质项目的打造积累运营经验,培养出优秀的运营团队,形成品牌效应,在此基础上积极拓展第三方项目,开展轻资产运营业务,实现规模扩张。

1.发展轻资产业务,构建第二增长曲线

我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势,房企亟需寻找第二增长曲线。一方面,随着房地产市场进入存量阶段,增量建设规模有限。另一方面,从海外成熟房地产市场来看,房企业务重心从前端开发向后端服务转移。

图:房企由开发商向服务商转型是必然趋势

轻重并举构建新发展模式

房企纷纷成立代建平台,抢占新蓝海。随着房地产市场深度调整,房企积极探索新发展模式,房地产代建领域获得了较快发展。从市场角度来看,地方国企托底拿地、“项目纾困”等成为行业发展新特征,为代建提供了更多机会。从业务角度来看,代建业务在行业低谷期可维持开发部门的正常运转,并为管理部门贡献经纪业务、物业管理业务机会,还可贡献建材销售收入等。

加码轻资产,以运营管理服务带动商业地产收入增长。商业地产企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。在轻资产业务的发展策略上,一部分企业则选择采用“轻重并举”的策略,将轻资产运营作为重资产业务的补充,并逐渐扩大轻资产业务的规模。另一部分企业选择剥离轻资产运营业务板块,拓宽融资渠道、拓展业务规模的同时在市场的监督下更快独立成长。

搭乘保租房政策东风,以完善的运营管理体系作为基石探索住房租赁资管模式。各地政策不断推进保障性住房建设,确保住房建设质量,同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。政府多次重申保租房是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。房企一方面加强管理标准建设,构建完善的轻资产运营管理业务,提升后端执行、成本管控、营销获客服务质量。另一方面,积极探索探索资管模式,聚焦客户研究,基于目标客户去设定产品组合策略,从而覆盖长租公寓项目全周期。

2.开发业务严守经营安全,以产品力突围

在迈入“高质量发展”时代后,房地产行业运行逻辑也随之发生根本性改变。一方面,把构建安全经营放到企业发展核心重要位置,一切速度和效益都要让位给安全质量。在当前市场条件下,现金流安全和安全交付是房企经营的生命线。企业在把基本盘做实,做稳的前提下,平台化综合管理,精细化职能职责,优化对自身投资开发布局的调整,才能实现企业高质量发展。

另一方面,党的二十大报告明确,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。房地产行业回归居住需求本原,为客户提供优质的产品和服务,是高质量发展的必由之路。随着房地产市场多年的发展,城镇居民的基本住房需求已经得到满足。通过借鉴过往的优秀项目经验,房企应聚焦于改善型产品的研发和销售,在不断升级现有产品的基础上,创新推出全新的产品体系,以满足不同群体的个性化需求。这样的做法将有助于房企提升居住产品的竞争力,赢得消费者的认可和市场份额,实现持续发展和增长。

3.细分地产业务提升能力,协同发展

在细分地产领域,在“房住不炒”的总基调下,综合性大型企业的发展目标不再局限于规模扩张,而是更加重视稳健和高质量发展。预计这类企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业,通过锤炼综合运营优势,可以向着产业链横向和纵向延伸。其特点是横向涵盖住宅、产业、商业、城市更新等多个业态,纵向覆盖开发、代建、租赁、物业等多个环节,发挥房地产相关业务的协同促进效应。房企可通过在积极布局围绕地产的细分赛道与衍生业务从而扩充营运类资产组合,在应对经济危机或产业风险时保障整体收益质量,增加可观的开发类项目储备,实现行业下行阶段穿越周期扩大规模。

图 特色地产项目操作思路

轻重并举构建新发展模式

产业地产运营:从空间开发走向产业生态运营,深挖产业发展潜力,开创行业发展新格局。对于综合性大型房企来说,在园区策划、开发、建设、运营方面的经验及全国的产业资源具有先天竞争优势,通过与政府平台创新合作模式实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展,弥补合作双方各自短板,形成“1+1>2”的发展合力。

城市更新:从片区综合开发更新到片区统筹更新。2023年,我国城市更新行动持续升温,无论是城中村改造、老旧小区翻新还是建筑型央企的积极布局,都展现出行业的多元化和系统性。随着城市更新业务的广度和深度不断拓展,围绕“城市更新+”的政策体系也在加速构建,进一步适应新的发展形势。

乡村振兴:产业促进发展,建设营造生活。房企参与乡村振兴项目首在支持脱贫地区发展特色产业,加强劳务协作、职业技能培训,促进脱贫人口持续增收。房企依托乡村特色资源,主要以文旅产业作为切入点,协同带动一、二产业,形成多产业融合发展。随着全域旅游、乡村振兴等国家战略实施持续推进,文旅融合发展进一步增强,文旅产业将迎来新发展机遇。

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