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伴随着房地产代建的快速发展，代建竞争日益激烈，特别是2022年以来，房地产企业纷纷成立代建平台，探索新的发展模式。根据《2023年三季度中国房地产代建企业排行榜》显示，27家典型代建企业前三季度新签约代建规模达1.14亿平方米，已超2022年行业新增签约面积总规模。其中，房地产代建企业累计规模前五门槛已升至近700万平方米，前五企业新增代建规模总额占比为56.9%。房地产代建规模竞速的时代已开启，高市场集中度下，若要突围，代建企业还需具备独特的核心竞争力。

“项目纾困”类代建：与政府、AMC联手，扩大品牌影响力

2022年以来，“保交付”成为房地产行业关键词，从宏观政策层面，中央召开会议，压实地方政府责任，保交楼、稳民生，针对项目面临的多种情况给出了不同的处置方式。其中，以政府联手AMC、引入代建企业的“项目纾困”类代建，成为方式之一，也为代建企业迎来更多发展机遇。“项目纾困”类代建主要通过“出资+开发”模式，由AMC负责不良资产处置与重组，操盘方负责再开发与运营。其中，代建企业在“开发”过程中便具备了较强的优势。一方面，代建企业具有较强的开发运营管理经验，可以帮助委托方在项目定位、成本管控等多方面提供支持，从而降低开发成本。另一方面，代建企业通过输出品牌，将“出险项目”盘活，实现项目的保值、增值和快速去化，助力委托方快速回笼资金。

当前，纾困类代建项目实践较多，以下就三种纾困类代建模式进行介绍，供行业借鉴。

并购类项目：恒大江阴项目

江阴恒大华府项目由恒大于2020年5月竞得，该项目自2021年9月起陷入停工停售状态。在停工之后，中粮信托以70%股权取得项目控制权之后引入绿城管理进行代建代管，并于2022年4月实现项目100%持股。该类型项目中，原始股东通过引入新的投资人，退出或部分退出项目，新的投资人接管项目后引入代建方进行项目代建或代建代管，从而盘活项目。

重组类项目：广州奥园云和公馆项目

奥园云和公馆位于广州白云区，是奥园于2020年5月竞得。2022年7月，奥园与绿城管理签署了战略合作协议，双方将在品牌输出、管理输出、资源输出等方面进行战略合作，全力保障项目交付、销售，二者合作的首个代建项目就是云和公馆。此类项目中，原股东与重组方就相关事宜进行协商，共同建立新的项目公司，引入代建方进行项目代建或代建代管，从而盘活出险项目。

破产重整类项目：广西柳州官塘项目

柳州市柳东新区项目，原开发商为广西官塘投资发展有限公司，项目开盘后，公司陷入债务纠纷，项目停工，长期处于烂尾状态。2020年10月14日，柳州市中级人民法院裁定受理广西官塘投资发展有限公司（简称“官塘公司”）破产案。为尽力维护债权人、购房人、回迁安置权益人等各方当事人的合法权益，挽救官塘公司和提升资产价值，管理人先后五次发布关于意向投资人招募、重整投资人招募及延长重整投资人招募期的公告。绿城管理积极接洽管理人，最终由绿城管理和玉林市建筑安装工程公司组成的联合投资体依照招募公告要求提交了完整的应募资料，项目最终由绿城管理进行代建。此类项目通常经历较长重整计划，所需接洽亦较多。

从参与“纾困项目”的代建企业来看，其一，入局“纾困类”代建较早的企业更易获取该类项目。一方面，这类企业在“纾困类”项目的前期探索中，积累了丰富的经验，委托方与之合作可以减少试错风险，提升管理效率；另一方面，这类企业树立了良好“纾困类”代建品牌，较强的品牌影响力更易获得委托方信赖。如蓝城集团在2020年便与光大金瓯资产管理携手温州“华臣一品苑”项目，该项目数次救盘未获成功，“烂尾”近10年之久，蓝城代建后，2022年项目交付69户，使企业的品牌口碑不断提升。绿城管理在“纾困类”代建过程中，积累了丰富的代建经验，并总结出多种模式，便于后期项目的复制，进一步提升管理效率。其二，金融机构更加青睐旗下地产开发公司进行项目代建，实现资源共享，利益共赢，如信达资产携手信达地产、中铁信托携手中铁诺德等，均为此种模式。

表：2022年以来部分纾困类代建情况

数据来源：中指研究院综合整理

当前，纾困类代建虽然存在较大市场机遇，但是依旧存在较大风险，其一，代建方在代建过程，可能面临品牌损耗的风险。由于“纾困类”项目前期多为“烂尾”项目，原操盘方对项目的负面影响依旧存在，代建方在输出自身品牌时，需谨慎评估此类负面影响对自身品牌的影响，将负面降低或者进行隔离。其二，“纾困类”项目可能存在原有债权处置不清的情况，在此种情况下，代建企业需保持轻资产属性，以不出资和不加财务杠杆为代建前提，从而更好的隔离投资类风险。其三，部分“纾困类”项目中，代建方在代建、代管过程中，可能会面临代建费做劣后产生的部分代建费损失的风险，因此，纾困项目的代建仍需对项目进行谨慎评估。

其他特色代建：利用专业优势，打造代建“护城河”

房地产代建企业以资源优势和专业能力，一方面，选择具有优势的非住宅赛道，在产业园区、酒店等专业领域拓展代建服务边界，打造代建“护城河”。另一面，为住宅类产品注入绿色科技元素，建立差异化代建品牌。

其一，部分代建企业依托自身综合开发能力和片区打造经验，在城市片区统筹开发运营中，具有代建核心优势，形成一定的专业能力壁垒和排他性。如华润置地具有丰富的大型场馆及城市片区建设经营，在各类政府代建过程中，以运营思维协同政府推进片区建设，承担起包括深圳湾体育中心（春茧）、“西安三中心”（西安奥体中心、国际会展中心、国际会议中心）等在内的大型体育场馆及周边配套设施代建工作。

其二，房地产代建企业依托自身已有的上下游产业链的资源优势，以及成熟业态打造的经验和管理模式，通过“前期咨询、招商招才、规划设计、成本管控、工程管理、园区运营”等全流程管理，代建产业园、特色小镇等项目，实现特色品牌输出。如幸福安基依托自身在产业新城等领域的独特优势，2021年以来，获取了较大规模的产业类代建项目。

其三，房地产代建企业凭借优秀的管理能力、专业的技术支持和敢于创新的尝试精神，在商办、酒店等领域打造专业代建品牌。如金地管理在商办领域拥有较强背景，通过一系列商办经验沉淀、专业人才团队、智慧建造体系等为项目的落地保驾护航，其代建的深圳新华保险大厦即采用了商办代建市场上少有的“交钥匙代建”模式，为行业未来所需的专业化独立体系做出了创新尝试。开元建设依托开元旅业集团在旅游产业投资与运营的资源优势，以酒店及周边配套作为其代建赛道，具有较强的核心竞争力。

其四，房地产代建企业聚焦于绿色科技等领域，为商品住宅代建注入差异化要素，依靠差异化建立品牌优势，赢得广阔市场空间。疫情对消费者的居住和生活带来了较大改变，消费者对安全健康等方面有了更加偏向性的诉求，绿色代建成为房地产代建企业寻求业务突围的发力方向。代建企业结合自身优势，为代建项目注入绿色、科技等元素，凭借独特的竞争优势获得委托方青睐。如腾云当代管理，秉持“绿色科技、美好生活”理念，以绿色科技为核心竞争力，专注绿色科技和全生命周期代建运营价值服务，持续创造中国绿色科技代建运营行业生命力。

目前房地产代建仍处于规模竞速阶段，代建企业仍以追求新增签约面积作为重要目标。但随着代建竞争加剧，一味追求规模增长不仅不利于行业良性发展，因此房地产代建企业需向有质量的发展去转变。在这一过程中，选择优势赛道做差异化代建，成为有质量发展的方向之一，可有效避免同质化的竞争，获得更多的发展机遇和空间。