住宅市场

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主要指标

需求：2024年新建商品房销售面积9.7亿平米，同比下降12.9%，降幅较1-11月收窄1.4个百分点；新建商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%

图：2014年至今全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看），国家统计局

销售面积：2024年，新建商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%，降幅较1-11月收窄1.4个百分点。其中，新建住宅销售面积为8.1亿平方米，同比下降14.1%，降幅较1-11月收窄1.9个百分点，办公楼销售面积同比下降11.5%，商业营业用房销售面积同比下降5.9%。

销售额：2024年，新建商品房销售额为9.7万亿元，同比下降17.1%，降幅较1-11月收窄2.1个百分点。其中，新建住宅销售额为8.5万亿元，同比下降17.6%，降幅较1-11月收窄2.4个百分点，办公楼销售额同比下降14.3%，商业营业用房销售额同比下降13.6%。

供应：2024年房地产开发投资额同比下降10.6%，房屋新开工面积同比下降23.0%

图：2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看），国家统计局

房地产开发投资额：2024年，全国房地产开发投资额为10.0万亿元，同比下降10.6%。其中，住宅开发投资额为7.6万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资比重为75.8%。

图：2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看），国家统计局

房屋新开工面积：2024年，全国房屋新开工面积为7.4亿平方米，同比下降23.0%，降幅与1-11月持平。其中，住宅新开工面积为5.4亿平方米，同比下降23.0%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点。

房屋施工面积：2024年，全国房屋施工面积为73.3亿平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积为51.3亿平方米，同比下降13.1%。

房屋竣工面积：2024年，全国房屋竣工面积为7.4亿平方米，同比下降27.7%。其中，住宅竣工面积为5.4亿平方米，同比下降27.4%。

资金来源：2024年房企到位资金为10.8万亿元，同比下降17.0%

图：2015年至今全国房企到位资金同比增速及2024年各项资金来源同比增速对比

数据来源：中指数据CREIS（点击查看），国家统计局

房地产开发企业到位资金：2024年，房地产开发企业到位资金为10.8万亿元，同比下降17.0%，降幅较1-11月收窄1.0个百分点。

国内贷款：2024年，国内贷款为1.5万亿元，同比下降6.1%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点；占比为14.1%。

自筹资金：2024年，自筹资金为3.8万亿元，同比下降11.6%；占比为35.1%。

定金及预收款：2024年，定金及预收款为3.4万亿元，同比下降23.0%，降幅较1-11月收窄2.2个百分点；占比为31.2%。

个人按揭贷款：2024年，个人按揭贷款为1.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-11月收窄2.5个百分点；占比为14.5%。

中指解读：

回顾2024年，房地产政策延续宽松基调，中央层面，5.17、9.26上下半年两轮政策托底市场，尤其是9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放最强维稳信号，带动市场出现明显恢复。12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强化更加坚定的稳楼市基调，住建部工作会议明确了2025年五大重点任务，其中“持续用力推动房地产市场止跌回稳”位居首位。地方层面，根据中指监测，2024年全国各地出台约800条房地产政策，多数城市全面放开限制性政策，同时从降低购房成本、加大购房补贴、提高公积金贷款额度等方面释放政策利好，当前居民购房首付比及贷款利率已达到历史最低，限购政策也处于实施以来最宽松阶段。12月，衡阳、张家口发文推行套内面积计价，杭州、郑州、惠州等城市优化项目建设规划条件；深圳出台具体规则，明确安居型商品房满10年后，可按规定补缴价款申请取得完全产权。

市场表现来看，2024年下半年以来，全国新建商品房销售额、销售面积累计同比降幅持续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收窄，市场信心有所修复。重点城市来看，10月重点100城新房销售面积同比结束16连跌，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策及集中网签推动下，多个重点城市市场成交规模出现“翘尾”，其中新房方面，12月北京、广州、苏州、南京、成都、武汉、长沙新房销售面积同环比均实现增长；二手房方面，12月北京成交量创近21个月新高，上海、广州成交量创近40多个月新高，深圳成交量超8000套，创近51个月新高；成都二手住宅成交量超2.8万套，创历史新高。在成交持续大幅放量带动下，深圳、成都二手房价格已连续两个月上涨。

1月以来，市场销售进入淡季行情，根据中指数据，1月上半月（1.1-1.15），重点30城新房销售面积相比12月同期下降34%，同比在低基数下增长约12%，重点20城二手房成交套数相比12月同期下降24%，同比增长约38%，随着春节假期到来，预计短期成交量将出现一定回落。

展望后市，2025年新房销售恢复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等。根据中指预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。供应端来看，短期土地缩量、房企资金承压、市场库存积压等因素仍将制约投资开工恢复，预计2025年开工投资仍面临下行压力。整体来看，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只有投资开工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。