住宅市场

政策聚焦

• 北上广8·28新政细则先后落地，政策执行口径进一步明确。9月末北上广先后发布实施细则，三地均以8月28日为新老项目划分节点，8·28日前已取得土地，或已发布土地出让公告但8·28日后才成交的项目，原则上均纳入过渡安排，符合条件的项目2027年底前仍可按原预售条件申请预售；8·28后新发布出让公告的项目则按照新规执行。新项目预售门槛均提高至主体结构封顶，并强化预售资金全额、全过程监管，同时明确8·28后取得预售证项目的个人住房按揭贷款待竣工备案后发放。现售定金收取比例分别为北京1%、上海3%、广州5%。土地端三地均支持土地出让价款分期缴纳，首付款均为合同签订后30日内不低于50%，余款期限北京明确最长两年，上海、广州原则上一年、经决策可再延长一年，均不计息。值得关注的是，广州进一步提出探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押、支持项目分期分栋开发及竣工验收，为项目融资、开发和销售节奏优化提供配套空间。随着地方细则陆续落地，新政新老项目衔接、预售监管及土地付款等执行口径进一步明确。

• 购房贷款贴息政策落地。9月29日，财政部等三部门发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。政策支持对象为建筑面积120平以下、总价150万元以下的首套住房家庭；贴息标准为1个百分点，贴息期限不超过5年，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元；政策实施期暂定1年。本次贴息政策直接降低符合条件购房家庭的按揭负担，对以刚需购房为主、住房总价相对较低的城市覆盖更广，部分二线及三四线城市的潜在受益群体相对较多。

（更多房地产政策信息，详见文末附表）

市场表现

1.市场供求：二手房活跃度延续高位运行，9月20城二手房成交量环比增长6%，同比增长7%，新房市场整体平稳，100城新房销售面积同比下降约7%

1）新房市场：9月100城新房销售面积同比下降约7%，其中一线城市增长10%；50城批准上市面积同比下降超三成，市场供给仍偏弱

图：重点100城商品住宅月度成交面积走势

注：9月为预估值数据来源：中指数据CREIS

重点城市新房销售：根据中指初步统计，9月重点100城新建住宅成交面积约1700万平米，环比增长约9%，同比下降约7%。其中，9月一线城市同比增长10%，北京、上海同比分别增长20%和22%；二线城市同比下降8%，南京、苏州等城市同比增长。累计来看，1-9月100城新建住宅成交面积累计约1.6亿平米，同比下降10%。

表：2026年9月重点城市新建住宅成交情况（单位：万平米）

图：重点50城商品住宅批准上市面积及同比走势

数据来源：中指数据CREIS

重点城市新房上市：9月延续今年以来的供应缩量趋势，新建商品住宅供应仍处低位。9月前四周，重点50城新建商品住宅周度批准上市面积环比虽持续增长，但整体同比下降超三成，新房供应同比继续回落，这一变化主要仍是此前土地成交和新开工持续下降的累积结果，8·28新政落地仅一个月，对当前新房上市规模的直接影响相对较小。1-9月，50城新建住宅累计上市面积同比下降约两成。

2）二手房市场：9月20城成交套数同比增长7%，上海同比连续7个月增长

图：20城二手住宅月度成交套数及同比

数据来源：中指数据CREIS

重点城市二手房成交：根据中指数据，9月20城二手住宅成交11.9万套，环比增长5.6%，同比增长7.4%，同比延续增长态势，但增幅较上月有所收窄。累计来看，1-9月20城二手住宅成交111.8万套，同比增长6.4%，需求持续释放。

具体城市方面，北京、上海等核心城市二手房市场成交持续放量。京沪市场受8月需求端政策效应持续显效带动，市场保持活跃，9月，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.6万套、2.4万套，环比分别增长13.7%、3.3%，上海同比增长17.2%，连续七个月同比增长，北京同比小幅下降0.5%，深圳同比下降2.0%；二线城市中成都同比下降7.1%，宁波、苏州同比增幅超20%。

表：2026年1-9月重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、温州、南宁为二手商品房，其他城市为二手商品住宅

2.房价表现：9月百城二手房价格环比下跌0.60%，跌幅有所扩大；新房延续结构性上涨态势，9月环比上涨0.17%

图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化

数据来源：中指数据CREIS

根据中国房地产指数系统百城价格指数，1-9月，百城二手住宅价格指数累计下跌4.33%，各季度分别为下跌1.72%、1.20%和1.48%，三季度跌幅有所扩大。9月百城二手住宅均价为12452元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较上月扩大0.15个百分点，同比下跌6.94%。分梯队看，9月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.42%、0.70%、0.58%，一线城市环比跌幅较上月扩大0.07个百分点，其中上海环比上涨0.11%，二线环比跌幅较上月扩大0.16个百分点，三四线城市环比跌幅较上月扩大0.17个百分点。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌6.26%、7.40%、6.77%。从涨跌城市数量来看，9月3个城市环比上涨，97个城市下跌。

新房方面，1-9月累计上涨1.18%，各季度分别上涨0.18%、0.40和0.59%。9月百城新建住宅均价为17285元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨2.12%。9月上海、北京、杭州、成都等重点城市均有优质楼盘入市，百城新房价格环比延续结构性上涨态势，且涨幅较上月略有扩大。分梯队看，9月一线城市新建住宅价格环比上涨0.38%，同比上涨5.20%，其中上海、北京、深圳、广州环比分别上涨0.50%、0.29%、0.05%、0.03%，新房价格上涨仍主要来自于新入市高价楼盘带动；二线城市环比上涨0.14%，同比上涨1.86%；三四线代表城市环比下跌0.10%，同比下跌2.04%。从涨跌城市数量来看，25个城市环比上涨，66个环比下跌，9个持平。

3.土地市场：9月土地市场有所降温，300城宅地出让金同比转降

图：300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

图：300城住宅用地土地出让金月度走势

注：住宅用地包括纯居住用地及含居住性质的综合用地。

数据来源：中指数据CREIS

9月，300城宅地出让金同比转降。根据中指数据，9月，300城住宅用地成交3750万平方米，同比下降34.6%；土地出让金1678亿元，同比下降19.7%。累计来看，2026年1-9月，300城住宅用地共成交23042万平方米，同比下降23%；土地出让金10554亿元，同比下降21%。

9月，土地市场有所降温。上海、北京、深圳、杭州、成都等地完成宅地出让，房企报价整体趋于审慎，底价及低溢价成交成为市场主流，仅少数区位稀缺、总价可控的核心优质地块实现高溢价成交。其中，北京温榆河地块经174轮竞价，由华润以82.99亿元、17%溢价率获取；上海闵行、杨浦地块分别由象屿&建发、招商联合体获取，溢价率均在20%以上；深圳安托山地块起始楼面价相对较低，经257轮竞价由中海以25.5亿元、125.46%溢价率获取；杭州双桥地块溢价率为33%。与此同时，部分城市出现宅地临时中止交易现象，北京9月已有3宗住宅用地取消出让，西安、成都、福州等城市也有个别地块终止出让。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

表：2026年9月及1-9月重点城市住宅用地成交情况

数据来源：中指数据CREIS

城市集中度方面，根据中指数据，2026年1-9月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为60%。在TOP20城市中，上海、北京、杭州居前三位，出让金分别为1262亿元、824亿元和672亿元。其中，上海出让金同比增长22%，是全国宅地唯一突破千亿的城市。9月单月来看，上海、北京、广州优质地块土拍表现仍较突出，出让金均超百亿元，其中上海出让金达288亿元。

表：8·28新政后（8.31~9.30）核心一二线城市宅地溢价情况

数据来源：中指数据CREIS

8.28新政后，房企投资明显向“确定性”倾斜。核心城市稀缺地块仍为竞争焦点，但溢价水平明显分化，既取决于区位稀缺性，也与起拍定价、出让附加条件直接相关；中小体量、总价可控地块更易形成高溢价，高总价地块则更多由联合体竞得以分担资金压力；低密改善型地块与区域深耕项目成为布局重点，既有项目的销售验证成为新地块定价的重要依据。拿地企业方面，央国企仍是拿地主力，民企聚焦熟悉区域的中小体量地块。整体来看，新政后房企出价策略整体审慎，土地溢价空间受到约束，但核心稀缺、总价可控、低密或已有销售验证的地块仍能获得较多竞争。

（1）热点地块：北京顺义区后沙峪温榆河地块

9月3日，华润置地经过170+轮竞价，以82.99亿元竞得北京市顺义区后沙峪镇温榆河地块，溢价率17.37%，成交楼面价约4.06万元/平方米。

该地块规划建筑面积约20.4万平方米，住宅容积率仅1.01，建筑限高27米，属于北京近年较为稀缺的低密度改善型宅地。较低的容积率和建筑限高，为项目打造低密改善产品提供了空间；同时，项目楼层相对较低，单体开发规模相对较小，有利于房企控制施工组织和开发节奏，新规下，也更有利于项目较快达到相应的预售或现售条件。

（2）热点地块：上海静安区N070302单元117a-09地块

9月21日，上海2026年第九批次涉宅用地出让收官，静安区N070302单元117a-09地块由象屿地产与建发房产联合体以70.5亿元竞得，成交楼面价69614元/平方米，溢价率5.48%。地块出让面积约4.22万平方米，计容建筑面积约10.13万平方米，容积率2.4，起始价66.84亿元、起始楼面价66000元/平方米，经78轮竞价成交。本批次共吸引8家企业（或联合体）参与，对比8·28新政前几批次，房企拿地态度整体趋于审慎，出价已为现房销售环节预留一定定价与利润空间。

（3）热点地块：广州海珠区琶洲南区401地块

9月30日，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块迎来出让，共吸引了保利发展、越秀地产、珠江实业、广州城投地产4家房企共同竞拍，最终由保利发展经41轮竞价，以总价38.2亿元、溢价率26.5%获取。

地块地处琶洲人工智能与数字经济示范区核心范围，北侧与琶洲国际会展中心隔黄埔涌相望，东侧为在售楼盘保利天奕。周边云集了阿里巴巴、腾讯、唯品会等数字经济总部企业，高端产业人口聚集。此外，周边配套设施完善。交通方面，距离地铁11号线与12号线交汇赤沙站约700米，距离地铁8号线琶洲站约900米，邻近新港东路、科韵南路等主干道，20分钟内可达珠江新城、国际金融城等商圈；商业方面，周边拥有保利广场、南丰汇、六元素·体验天地、万民星光城等商业综合体；教育方面，地块自身配建6班幼儿园、东侧规划有36班九年制学校、南侧的广州暨大港澳子弟学校已开学。

附表：9月房地产政策监测

▌中央：国务院常务会议提出研究出台稳定房地产市场政策措施

表：2026年9月中央重要会议/文件的房地产提法

▌地方：北京、上海、广州相继落地现房销售实施细则；天津、南京等多地优化公积金政策

表：2026年9月地方重点房地产政策