政策解读

9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），政策内容如下：

【中指解读】

9.28国常会强调要“推出一批务实管用的增量政策”，要研究出台稳定房地产市场的政策措施，释放了积极信号。本次政策是落实国常会工作部署的具体体现，中央财政首次给予个人住房贷款贴息，以财政“补息差”的方式，在不触动贷款合同利率、不压缩银行净息差的前提下，将有限的财政资金定向投向真实的自住需求，直接降低符合条件的首套购房者实际资金成本约1个百分点，切实减轻了购房者月供压力。房贷贴息以财政空间置换货币政策空间，为宏观政策打开新的操作通道，成为兼顾民生保障与稳定市场的结构性政策工具，其信号意义明显，对于稳定房地产市场预期，促进需求释放将产生直接利好。

▌1、本次房贷贴息针对性较强，侧重支持首套置业群体，兼顾保民生和稳市场

本次贴息政策有几个关键词：

一是首套住房，政策重点支持首套刚需群体（“首套住房”的认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房，覆盖部分置换需求），体现保障和改善民生政策取向；

二是贴息1个百分点，期限最长5年，超出市场普遍预期（超过当前多地贷款贴息1-3年的期限），有效期暂定一年，表明本次贴息暂为阶段性支持政策（起始于2025年8月的个人消费贷款财政贴息政策，2026年1月政策有效期延长，且支持范围扩大，8月政策再次优化，提高贴息上限，扩大贴息范围）；

三是新发放的商贷，公积金贷款不在本次贴息范围，根据央行数据，2026年二季度，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.06%，贷款贴息1个百分点，购房者实际承担的平均利率水平将降至2.06%；

四是面积120平米&总价150万以内住房，面积段和总价段要求均倾向于刚需置业群体。从覆盖来看，三四线城市绝大多数房源、二线城市外围与远郊板块的新房主力产品均落在该区间内，多数二手房也将被覆盖，一线城市新房涉及较少，二手房涉及比例相对更高。

五是资金总规模不设上限，相关部门在答记者问时强调预算已做充分安排，据实结算，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。

▌2、直接降低购房者置业成本，有助于促进购房需求阶段性释放，助力稳市场

本次贴息政策针对性较强，重点支持首套置业群体，对于降低居民购房成本、促进需求释放将产生积极作用。

对购房者来说，贷款贴息直接降低购房成本，月供压力减小，有利于释放消费潜力。相关部门在答记者问时举例，对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。

对于房地产市场来说，贷款贴息降低了购房门槛，有助于带动住房交易活跃度提升，稳定市场预期，促进房地产市场修复，考虑到政策有效期暂定一年，预计首套住房需求将出现阶段性释放。贴息覆盖范围将直接影响本次贴息政策效果，根据中指数据，2025年重点40城新房120平方米&150万元以内住房成交占比33.6%，二手房120平方米&150万元以内住房成交占比56.3%；2026年1-8月，重点40城成交的住房中，符合条件的新房占比33.1%、二手房占比55.2%。

表：重点40城中新房、二手房满足面积段和总价段条件的成交套数占比

数据来源：中指数据CREIS，CI Buddy

注：二手房价格为网签价，城市范围覆盖40城，含北京、上海、广州、深圳4个一线城市，天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、福州、济南、郑州、合肥、南昌、沈阳、大连、昆明、南宁、石家庄、贵阳、哈尔滨、长春26个二线城市，以及温州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、泉州、徐州、南通、常州10个三四线城市。

根据中指测算，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额在14万亿元左右，结合重点40城2025年新房120平方米&150万元以内住房成交占比33.6%，二手房120平方米&150万元以内住房成交占比56.3%，更多三四线城市符合面积段和总价段条件的住房占比更高，假设按50%统计，首套置业占50%估算（2023年三季度银行业保险业数据信息新闻发布会上，金融监管总局指出个人住房贷款中92.5%用于支持购买首套房，考虑到存量贷款以及总金额中公积金贷款占有一定比例，这里按50%估算），2025年成交的14万亿元中，满足贴息要求的金额约3.5万亿元，按贷款50%估算，贴息1个百分点，年度贴息总额约175亿元，五年累计约875亿元。

从新房市场来看，各城市中，一线城市符合条件的新房占比较小，二线和三四线城市覆盖比例较高，相比来看，预计本次政策更加利好二线及三四线新房市场，刚需项目将更受益。

根据中指监测，2026年以来全国已有超20地出台或优化住房贷款贴息相关政策，贴息已成为地方政府精细化支持住房消费、降低购房者置业成本的重要政策工具。从各地实践看，贴息方式主要可归纳为按贷款金额比例贴息与按还款利息比例贴息两类，贴息比例约1%，贴息时间多为1-3年。本次中央层面政策在资金来源（中央财政承担90%）、覆盖范围（全国统一）、执行方式（免申即享、不设资金上限）等方面给予直接支持，将在提振市场预期、释放消费潜力等方面发挥重要作用，也会对宏观经济的稳定运行产生积极支撑。