住宅市场

2026年8月7日，北京市三部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（京建发〔2026〕400号），自8月8日起施行。这是继2025年8月、12月后北京再次优化楼市政策，也是落实7月30日中央政治局会议“稳定房地产市场”要求的具体举措。此次政策继续从需求端发力，通过降低限购门槛、加大公积金支持力度、完善房屋赠与和带押过户等安排，进一步释放购房需求。

从市场反馈来看，新政落地后的首个周末，部分新房项目到访量和二手房门店带看量有所增加，刚需和改善客群的咨询热度均有提升。不过，目前市场变化更多体现在到访、带看等环节，政策影响从需求释放到认购及最终网签仍需要一定时间，未来几周成交能否持续改善，是观察本轮政策效果的关键。

与此同时，新政后首周土地市场也出现一定升温。8月11-12日，北京集中出让5宗涉宅用地，其中，海淀四季青西冉地块经过130轮竞价，以97.61亿元、溢价率14.1%成交，石景山苹果园地块溢价率达到23.48%。近期优质地块受到房企关注，既与地块自身的区位、配套及产品条件有关，也受到市场预期改善的影响；但同一批次部分地块仍以底价成交，土地市场分化格局仍在延续。

从政策力度看，北京此次优化后，核心限购门槛和公积金支持与上海当前政策基本接近。上海2月底“沪七条”出台后，3月以来二手房成交量价持续修复，新房市场也出现一定回暖。北京此次政策调整与市场预期基本一致，叠加“金九银十”传统销售节点临近，政策效果有望在后续成交中逐步体现。而能否形成持续性的市场修复，仍需观察成交量价及供需关系的进一步变化。

到访、带看有所增加，市场反馈先于成交改善

新政落地后，部分新房项目到访量有所增加，二手房带看和咨询也较前期活跃。部分项目反馈，首个周末到访量环比明显提升，五环外部分刚需项目的客户咨询和复访有所增加；二手房方面，部分中介门店带看量较平日和前期周末有所上升，刚需客户对限购和公积金政策的关注度较高。

公开市场信息显示，新政施行后首个周末（8.8-8.9），丰台区嘉棠雅序项目到访量环比上涨15%，成交涨幅达到30%；招商臻园到访120余组、环比上周增长40%，成交环比增长36%；通州八里桥等五环外项目首日到访量环比上涨约两成；大兴多个楼盘客户复访率明显提升。

二手房方面，新政后中介带看量显著提高，部分中介门店周末带看较平日明显增多，四五环外刚需咨询带看明显增加，刚需客户对新政策反响积极；线上找房浏览量与咨询量也有增加。

整体来看，目前市场变化主要集中在到访、带看和咨询等成交前端，且不同区域、不同项目之间仍有差异。

数据及制图：CI Buddy

从网签数据看，根据中指数据，新政实施后前六天（8.8-8.13周六-周四），北京二手房成交2450套，环比上周（8.1-8.6）增长8.6%，同比（相比2025.8.8-8.13）增长2.0%；新房成交451套，环比上周（8.1-8.6）增长4.4%，同比（相比2025.8.8-8.13）下降22.1%。

一般而言，政策影响传导至最终成交需要一定时间。未来几周，需要重点观察新房到访能否转化为认购，二手房带看能否转化为签约，以及成交改善能否从局部项目和个别区域扩展至更大范围。

前七月北京二手房成交量创新高，新房供应缩量带动库存回落

要判断政策能否带来持续改善，还需要结合新政前北京楼市的运行情况，观察成交量价和供求关系是否具备修复基础。

从2026年1-7月成交来看，北京二手商品住宅累计成交10.76万套，同比增长6.2%，其中二季度成交量连续三个月达近五年同期最高水平，7月受传统淡季影响，回落至1.4万套，但同比仍增长9.8%。新房方面，1-7月北京新建商品住宅累计成交2.54万套，同比增长3.6%，4月为年内峰值（超6000套），随后有所回落，7月成交3113套，环比下降26%，受去年低基数影响，同比仍增长8%。

数据及制图：CI Buddy

前七月北京二手房成交整体仍以低总价、小户型房源为主，但5月以来成交结构持续优化，改善性需求边际恢复。

根据中指数据，5-7月，北京500万以上二手房成交占比有所提升，7月500万以上房源成交占比提升至13.7%，较4月提升7个百分点。面积段方面，90平方米以上房源成交占比从年初进一步上升，7月达到38.9%。

图：2026年1-7月北京二手房各总价段面积段销售套数占比（按网签价）

与此同时，市场供求关系也有所改善。

根据中指数据，7月末，北京头部中介二手房存量挂牌为11.5万套，较1月末的13.0万套减少约1.5万套，较去年高点下降22.6%，供给压力边际缓解。新增挂牌整体平稳，4月以来新增挂牌维持在1.6万套左右。存量挂牌持续消化的同时新增挂牌并未明显放量，市场供需关系正在修复。

随着挂牌量趋稳，购房者对未来价格继续大幅下跌的担忧有所缓解，双方预期的同步改善使得议价空间也从高位回落，7月北京二手房平均溢价空间为7.3%，今年以来整体保持平稳。

图：北京二手住宅挂牌套数（头部中介口径）

受供给缩量影响，新房库存同样有所回落。2026年1-7月，北京新建商品住宅上市面积同比下降39%。截至7月末，北京商品住宅可售面积为759万平米，同比下降21%。出清周期由今年3月高点22.7个月降至7月的18.3个月。供应收缩和库存减少，使新房去化压力较前期有所缓解，但目前库存规模仍然较大，市场修复仍需成交端持续改善。

图：北京新建商品住宅可售面积及出清周期

价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年1-7月北京二手住宅价格累计下跌4.01%，今年以来北京二手房挂牌均价仍在下行，但跌幅明显收窄。受部分优质项目入市带动，1-7月新建住宅价格累计上涨0.55%。

图：北京新建、二手住宅价格环比走势

8月优质地块受到追捧，土拍整体仍呈现明显分化态势

8月11-12日，北京集中出让5宗涉宅用地，成交总价约154.28亿元。其中，海淀四季青西冉地块经过130轮竞价，由中国金茂以97.61亿元竞得，溢价率14.1%；石景山苹果园地块经过竞价后以15.04亿元成交，溢价率23.48%。两宗地块均位于相对成熟的区域，四季青地块住宅容积率约1.6、限高约25米，具备打造低密改善产品的条件；苹果园地块临近多条轨道交通线路和京西大悦城，区位和配套相对成熟。但同一轮出让中，房山良乡大学城和顺义马头庄两宗地块均以底价成交，土地市场分化仍然明显。四季青、苹果园等优质地块受到房企关注，既与地块自身的区位、配套和产品条件有关，也受到近期政策预期改善的影响，但房企整体拿地依然较为谨慎。

表：8月以来北京成交宅地列表（截至8月13日）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

趋势展望

北京“8·7新政”延续了当前房地产政策优化的方向，重点从降低购房门槛、提高公积金支持力度、畅通住房置换链条等方面释放需求。与此同时，政策落地时点临近“金九银十”，有利于部分积压需求加快释放。

从目前市场反馈看，新政后部分项目到访、二手房带看有所增加，而从房地产交易链条看，购房者从重新评估购房资格和资金安排，到看房、认购再到网签，本身存在一定时间差。因此，未来几周成交能否持续回升、前端需求能否进一步转化为实际成交，将是判断政策效果的关键。

从市场基础看，今年二季度以来北京二手房成交量保持较高水平，挂牌量持续下降，新房库存及出清周期也有所回落，市场供需关系边际改善。但价格仍处于调整过程中，新房库存规模依然较高，市场修复的持续性仍取决于成交能否进一步改善。相比单纯的短期成交反弹，更需要关注改善需求能否持续释放，并通过置换链条向新房市场传导。

总体来看，北京楼市新政有望推动市场活跃度进一步提升，预计“金九银十”期间成交或有所恢复，市场仍将延续分化修复特征。后续若成交持续改善、价格跌幅进一步收窄，市场筑底进程有望进一步明确。

表：北京2026.8.7限购、限贷政策调整前后对比