房企动态

面对行业竞争加剧的新形势，房地产企业深化战略转型，聚焦细分赛道与全链条服务能力升级。优秀房企普遍以轻重并举、加强运营与服务能力等深入推进构建房地产发展新模式。代建因具有“轻资产、抗周期、净利润率高”等核心优势，成为房企探索新发展模式的重要领域。优秀房企在代建领域持续强化运营管理能力、产品创新力与资源协同，推动服务从建设管理向全生命周期运维延伸，为企业提升了竞争能力。

本次研究以客观数据为依据，坚持客观、公正、自愿的研究原则，以2023-2025年近三年的数据为基础，综合考虑经营管理能力、产品力和服务力、品牌影响力等方面因素，经过测算，评价结果如下：

竞争格局：集中度高，央国企积极入局代建

代建具有“抗周期、轻资产、高净利润率”的特性，是房企穿越周期的有力抓手。房企以代建业务为抓手，本质是行业周期下行与发展模式转型双重背景下的战略破局。对房企而言，传统重资产开发模式高度依赖高杠杆与土地增值红利，在当前市场出清、融资约束收紧的环境下，普遍面临拿地能力弱化、资金链承压、负债高企的核心困境。而代建业务以轻资产运营为核心，无需大额垫资拿地、不增加表内负债，可有效规避地产周期波动与市场风险，同时将企业沉淀多年的产品研发、成本管控、项目运营能力转化为稳定的服务费收入，持续改善现金流与资产负债结构，助力企业在行业调整期逆势夯实市场份额。

市场集中度稳定，保持高位；央国企积极入局代建，凭借资源优势发展迅速。从历年数据来看，代建前五企业市场集中度始终保持高位，均维持在50%以上，项目拓展能力依旧突出。根据中指研究院《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，销售额TOP50的企业中，有30家已规模化开展代建业务，占比六成，其中央国企18家，占比近四成。全国16家房地产央企中，已有12家开展代建业务，其中4家成立独立代建业务公司，开展代建业务。2025年，央国企在代建领域发展迅速，部分企业新签约规划建筑面积显著，如招商建管、建发更新建管、联发集团等企业。这些企业不仅在商业代建领域持续发力，也积极在城市更新、保障性住房等政府代建领域深耕，如建发更新建管深耕政府代建领域，始终坚守“匹配政策导向、满足城市需求、创造民生价值”，凭借专业过硬的团队实力与全链条服务体系，高效推进安置房、医院、公建配套等重点项目落地，以品质与效率双优，树立政府代建行业标杆。

业务布局：一线和三四线城市占比提升，聚焦城市群拓展业务

二线城市占比下降，一线和三四线城市占比均有提升。根据对典型代建企业业务布局统计，从城市等级来看，2025年，代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为8.1%、46.3%和45.6%。其中，二线城市和三四线城市占比日趋接近，代建企业业务布局持续向三四线下沉。随着城市更新、旧改等利好政策频繁，部分企业也在探索该领域代建，开始在广州、北京等一线城市谋求代建机遇，新签约规划建筑面积占比较2024年同期增长3.1个百分点。

图：2024-2025年典型代建企业新签约规划建筑面积城市等级占比

更加聚焦主要城市群拓展业务。从城市群来看，2025年，典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部¹占比78.3%，较2024年提升10个百分点，代建企业更加聚焦主要城市群拓展项目。其中，除京津冀区域外，各区域均有增长，中西部和成渝增长最快，分别提升4.9和4.6个百分点。从京津冀区域省份来看，河北省代建规模有所下降，目前代建城市主要集中于石家庄、保定和廊坊等少数几个城市。

¹中西部：包括山西、内蒙古、安徽、江西、河南、湖北、湖南、广西、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。

图：2024-2025年典型代建企业新签约规划建筑面积城市群占比

盈利能力：代建管理费率持续下降，“全价值链服务”提升盈利能力

管理费率持续下降，低管理费率趋势延续。根据对典型代建企业代建项目个数统计，代建项目代建管理费率在1%-3%之间的项目占比为84%，较2024年增加了4个百分点。其中，代建管理费率仅在1%-2%之间的项目占比为45%，较2024年增加了2个百分点。近年来，随着代建企业竞争加剧，代建管理费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。

图：2024-2025年典型代建企业代建费率区间占比

代建业务的盈利模式正在从单一的“纯代建”向“全价值链服务”升级，企业需根据自身能力发挥专业优势。过去代建企业仅收取固定的代建费，如今则通过提供前期策划、设计咨询、成本管控、营销推广等全流程服务，获取综合服务费率。这一转变背后的核心逻辑是代建企业价值从“单纯的项目管理者”转向“资源整合者与价值创造者”的升级。代建企业要凭借专业能力与“代建+增值服务” 模式，为项目创造价值增量，筑牢服务核心壁垒。如而今管理聚焦发展“建管+资管”模式，以资本创新和产业创新，专注为不动产项目开发运营和资产管理提供一体化解决方案服务。新城建管以“全生命周期代建”模式持续扩展。招商建管依托百年招商局央企实力，以“代建+X”模式为核心，联动集团资源提供全周期金融、业态运营等增值服务，全业态代建能力行业领先。

发展趋势：“品牌牵引+产品驱动”实现价值提升

代建企业要充分利用品牌影响力，锚定品牌的信任资产与溢价价值。代建企业依托自身积累的市场口碑、信用背书与行业公信力，为代建项目全方位赋能，既强化委托方的合作信任，也撬动购房者的品牌认可度，直接提升项目的产品溢价与去化效率。同时需将品牌对应的产品标准、交付承诺与服务体系贯穿代建全流程，以高品质项目落地兑现品牌价值，避免品牌透支。

产品力日趋重要，“好房子”成为产品发展方向，代建企业需贴合“好房子”特征打造产品。近年来，产品力已成为代建企业的核心竞争力，而建设符合国家政策导向与市场需求的“好房子”正成为行业明确的产品发展方向。自2025年政府工作报告首次明确提出“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”以来，这一理念已上升为国家层面的重要指引，标志着“好房子”建设将成为未来房地产发展的核心趋势。代建企业需积极把握这一方向，将绿色、低碳、智能、安全等特征深度融入产品体系，通过打造差异化、高品质的住宅项目，提升产品稀缺性与市场溢价能力。在实践中，代建企业可依托“首创”项目抢占市场空白，形成“首盘效应”。例如，国投绿城?襄阳江畔明庐是绿城管理代建的襄阳首个第四代花园住宅项目，深度落实“好房子、好服务”理念，打造空中庭院、下沉式泳池会所等特色创新产品。项目依托绿城品牌溢价、全周期专业运营及精准营销能力，实现去化表现亮眼、成本与效率双优的良好成效。同时，将项目打造成为区域完整社区示范样本，有效提振板块价值，充分彰显绿城管理在资源整合、产品研发与政企合作方面的硬核实力。因此，代建企业应加强对“好房子”标准的前瞻性研究与实践，以产品创新引领市场，在行业分化中确立自身优势。

总结：“十五五”期间，房地产代建空间仍在，将助力房地产企业转型升级。根据中指研究院预测，结合“十五五”期间城镇住房需求总量情况，代建渗透率，房地产代建的规模将保持稳定，预计未来年均总规模将维持在1.5亿平方米左右。代建企业要充分发挥轻资产运营的模式优势，打磨标准化、全链条的代建服务体系，强化产品打造、项目全周期管控与运营服务能力，以过硬的服务品质与稳定的交付能力筑牢品牌护城河。