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我们看待中国经济，看待中国的房地产，一定要从更宽阔的视野，更大的历史跨度来看待，才能找到正确的答案。下面我来简单的讲一讲。“十五五”是非常关键的时期，我们面临的机遇和风险挑战并存。

挑战方面，有三大外部挑战。大国博弈与地缘政治冲突加剧，全球经济动能不足，全球经贸体系重构。外部的机遇也有三个，主要是新一轮科技革命与产业变革，国际力量对比深刻调整，全球治理体系变革。

我们内部有这三大挑战，一个是供需结构失衡，一个是动能转换非常艰巨，再就是重要领域的压力比较大。从国内来看，也有三大机遇，一个是我们的产业体系，市场与产业优势明显，超大规模内需市场，完整产业体系；新质生产力培育加快；制度型开放逐步深化。

“十五五”期间也有四个观察。第一是人工智能研发与应用的进展情况，我国的主要方向是在人工智能的应用与落地方面。第二是，中美制裁与反制如何演进。第三是全球会不会爆发经济危机。第四是中国会不会被拖入热战。

“十五五”时期我国发展面临的机遇与挑战并存，机遇大于挑战。只要我们坚定信心，以科技自立自强为核心驱动力，通过深化改革破除体制机制障碍，就能够化挑战为机遇，不断巩固、拓展经济稳中向好的势头。

面对错综复杂的国内外经济环境，我国既需要进行大力度的顺周期调整，又要进行超常规的逆周期、跨周期调节，更为关键的是通过深化结构性改革，实现多目标统一，成功穿越经济周期。

我用加减乘除这么一个框架来分析一下我们如何成功穿越经济周期。一个是要顺周期调整，做减法，去产能，去库存、去“僵尸”。企业顺周期我们讲的不多，但是这是必须要做的，是主要依靠市场来自发的进行。二是逆周期调节，做加法，主要是稳就业、稳投资，稳预期。跨周期的调节，做的是乘法，补技术、补链条、补生态，它的核心是兼顾短期与长期的目标，把逆周期调节的"加法"资源投向能够带动全产业链、提升全要素生产率的领域，转化为长期增长的乘数效应，实现转型升级。结构性改革核心是解决经济发展中的深层次结构性矛盾，综合运用“加减乘除”工具，破除体制机制障碍，创新制度环境，放大改革红利，优化供需结构。

最后我来讲一下房地产怎么样破局前行。“十五五”规划专门对房地产提出要促进房地产的高质量发展，要构建房地产的新发展模式，要高质量发展，民生优先，风险可控。一共包含6个方面，一是定位在转向，从城镇化引擎转为民生保障机制，聚焦住有所居。二是在供给方面实行双轨制，优化保障房，因城施策增加改善房，租购并举。第三是制度创新，完善开发、融资、销售制度，推行项目公司制，主办银行制和现房销售。第四是品质升级，建设安全绿色智慧的“好房子”，实行全生命周期的安全管理。第五是风险投资，统筹化解地产、地方债金融风险，稳预期、防系统性风险。最后是调控放权，充分赋予城市政府调控自主权，盘活存量土地与房产。我认为房地产增加值虽然在GDP占比当中连年下降，但它仍然是支柱产业。房地产的增加值首次微弱的转正，但是投资和销售额销售面积都还处在下行区间。但1-2月房地产开发投资降幅收窄，也显现边际趋稳改善迹象。

房地产的“加减乘除”我认为要紧扣″筑底企稳、结构分化、存量主导、双轨并行″的供需大势，以“稳市场、防风险、提品质、促转型”为核心，加强监督，加快构建房地产发展的新模式。

“加法”是要做有效供给补足民生的短板，建造好房子，加强住房保障，实施住房房屋品质与物业服务质量提升行动，覆盖住房全生命周期。房地产的“减法”是控增量去库存，缓解供需供需压力，包括通过收购、回购等方式去库存，进一步发挥“白名单”机制作用，建立与商品房去化周期挂钩的用地供应机制，严控增量，从源头平衡供求关系。房地产的“乘法”是盘活存量激活循环，释放乘数效应，健全“市场+保障”双轨机制，推行“房随需建、地随人走”动态调控；加快数字化与绿色化转型，推动产业升级；轻重并举，金融精准赋能，提升抗周期能力。房地产“除法”是清淤治乱，破旧模式立新逻辑，破除区域与政策壁垒，统一市场规则，打通新房、二手房、租赁市场循环；破除信息与信用堵点，建立统一房源与交易监管平台；破除路径依赖，摒弃“高杠杆、高周转”旧模式，立"稳现金流、重运营、提品质"新逻辑。

房企“十五五”破局之路就是在新发展理念指引下，通过轻重并举、品质升级、风险管控、创新赋能，努力走出一条从“规模导向”到“价值创造”的破局之路，逐步构建“民生保障有力、风险可控、质效双优、可持续发展”的新生态，推动房地产从“有房住”向“住好房”全面升级。一是轻重并举，重构业务结构，将非开发业务作为利润“稳定器”，双轮驱动。二是品质为王，以“安全、舒适、绿色、智慧”为核心，打造“好房子”，升级产品力与交付力。三是风险攻坚，以“降杠杆、去库存、稳现金流”为核心，化解行业风险，筑牢财务安全线。四是创新赋能，加快数字化与绿色低碳转型，挖掘新增长曲线，培育新质生产力。五是格局重塑，因时因地因企制宜，选择战略发展方向，实施差异化经营。