物业云-行业研究

当下，伴随着宏观经济与房地产市场的下行，新房市场持续调整，根据国家统计局的公开信息，2025年房屋新开工面积同比下降20.4%。在此背景下，物业管理行业已经从关注新房项目的增量市场，逐渐转变为重视存量项目管理、存量资产运营的存量市场。同时，物业企业的增长动力也出现转变，从抢占新增项目的市场空间，转向深挖现有的客户与项目价值，开展存量资产运营的重要性正在持续提升。

那么，对于物业企业而言，开展存量资产运营的意义是什么？存量资产运营应当通过哪些途径落地实施？增值服务之于存量资产运营有着什么样的价值，又应当基于什么样的原则去执行？当前政策多次提及的“物业服务+生活服务”模式又该如何落地？本文将从以上问题出发，探究当下物业管理行业通过“好服务”提升资产价值的必要性，同时基于进行存量资产运营以及开展增值服务的路径，为其落地实践提供借鉴。

概念与价值——从“物业管理”转向“资产运营”的定位转变

存量资产运营，即为对已开发完成并投入使用的房地产物业，通过专业的管理、服务、改造和资本运作，以实现其持续保值、增值和收益最大化的一系列经营活动。在存量时代，物业企业的关注点从基础物业服务延伸至资产的全生命周期价值管理，将运营模式从传统的“物业管理”转向更加多元化的“资产运营”，因而对其服务能力提出了更高的要求。

存量资产运营无论是对于业主、物业企业乃至社会，都具备能够产生直接影响的价值，主要包含以下四点：从资产本身的角度来看，存量资产运营直接作用于维持与提升资产自身的定价，从而实现资产价值；从业主的角度来看，存量资产运营有助于提升包括居住安全度、舒适度、居住氛围等方面的体验，实现使用价值；从物业企业的角度来看，优质的存量资产运营能够助力项目实现物业费定价、收缴率以及续约率的提升，为企业提供经营价值；从社会的角度来看，由于物业管理本身具备基层治理的属性，存量资产运营能够在化解老旧住房风险、促进邻里和谐的同时，实现社会价值的外溢。

图：存量资产运营实现的四大主要价值

实施路径——夯实基础服务，借力增值服务

为了实现物业资产的保值增值，优质的基础服务与增值服务均不可或缺。其中，基础服务仍然是资产保值的根基，发挥资产价值的“稳定器”作用。优质而全面的服务能显著延缓建筑老化，提升居住的安全性与舒适程度，从而降低项目的长期维修支出，延缓资产价值的衰减，确保资产的价值下限，让资产不会因为质量问题、安全问题或者服务体验问题而出现价值大幅下滑。

更加多元化的增值服务则是提升资产价值上限的必需品，扮演了价值“放大器”与“加速器”的角色。一方面，增值服务可以直接实现提升房屋本身的硬件设施质量，如美居焕新、局部改造、智慧家居升级等服务，能够直接提升物业的硬件品质与功能性；另一方面，增值服务能够优化业主对于房屋资产的使用体验，如围绕社区生活打造的便民生活圈、高品质社群活动及“一老一小”照护等服务，极大增强了住户的归属感与满意度，从而提升租金潜力和对优质租户的吸引力，实现使用价值的溢价。

图：基础服务与增值服务在存量资产运营中的价值

优质的服务对资产保值增值的效果是立竿见影的，能够直接对项目资产的估值产生正面影响。例如，新城悦服务的南京新城璞樾钟山项目于2017年开盘，开盘时期价格约为4.19万元/平方米；开盘8年以来，在南京市及周边项目二手房价格普遍下跌15%以上的背景下，2025年其二手房挂牌均价仍维持在4.39万元/平方米，高于项目开盘时候的价格，展现了优质的保值属性。究其原因，新城悦服务提供的优质物业管理基础服务与增值服务扮演了重要的角色，不仅体现在对小区景观、设施进行精细化维护以延缓物理折旧，还通过高频社区活动和针对长者的特色增值服务营造了温馨和谐的社区氛围，增强业主归属感。此外，项目团队通过设立驻场维修、推行首问责任制等举措确保服务高效响应，也进一步提升了业主满意度和幸福感，为资产赋予了更多的无形价值。

可见，“好服务”是将物业从不断衰减的“静态资产”转化为长期以来的“价值载体”的关键引擎，能够解决业主与租户所关注的核心痛点。其中，增值服务绝非锦上添花，而是通过创造差异化优势与持续的用户满意度，直接驱动资产产生经营性溢价，并与基础服务形成“硬实力”与“软价值”的协同，共同构成资产长期增值的坚实双翼。

执行原则——洞察需求精准定位，循序渐进理性探索

当下，物业企业对于基础服务的开展与标准化建设已经较为成熟，但对增值服务“做什么”“怎么做”的问题往往缺乏明确的认知。作为提升资产运营上限的重要途径，本节将基于资产运营视角，探究物业企业开展增值服务的定位与原则。

1.洞察业主对服务内容的需求

选择增值服务的具体开展方向是物业企业亟须解决的首要任务，它不能简单地通过领导“拍脑袋”决策决定，也不能仅考虑企业资源对接导入的方便性，而是要优先洞察业主的真实需求。究其原因，增值服务本质是一场业主需求与服务内容的“精准匹配”，区别于作为必需品的基础服务的单向供给模式。业主为增值服务付费的唯一理由，是它切中了业主未被满足的痛点和未被发掘的潜在需要。盲目上马的增值服务，如不符合社区人群特点的养老、零售等业务，不仅会导致物业企业的资源浪费、口碑受损，更会错失建立信任和可持续营收的关键机会。因此，增值服务的开展思路，需要从“我们想卖什么”转向“业主真正需要什么”，使其成为响应业主需求、推动资产保值的助推器。

因此，为了能够及时了解业主对增值服务的需求情况，物业企业需建立系统化的需求洞察机制。首先，企业可以在线上问卷、社群讨论、缴费App反馈入口等位置，直接进行增值服务需求的数据收集；其次，企业可以充分利用物业管家等与业主开展接触的服务触点，通过一对一深度访谈、社区活动中的观察互动，以及基于大数据对业主公共空间使用习惯开展分析，捕捉那些业主“未言明”的潜在需求，例如对临时仓储、宠物服务或家庭保洁的深度期待；再次，企业应依据社区生命周期（新盘、成熟期、老旧小区）和业主画像（年轻家庭、老年人、租客等），对需求进行分层分类，优先聚焦高频、普适的痛点；最后，通过小范围试点和快速迭代，验证需求真伪与服务模式，确保推出的每项服务都“击中靶心”，实现业主满意与企业盈利的双赢。

图：增值服务需求洞察机制

2.理性探索增值服务方向，避免盲目扩张

在了解需求的基础上，物业企业仍需以理性与审慎的态度规划增值服务的具体方向与推进节奏，核心在于聚焦高频刚需、采用渐进策略，确保增值服务的开展与基础服务场景与业主需求内容实现协同。因此，物业企业增值服务的开拓应优先围绕与业主日常生活紧密相关、使用频率高的领域，并兼顾响应国家政策引导。

虽然物业企业开展增值服务可选择的方向很多，但是在实际执行的过程中，物业企业仍需要以“稳”为主，循序渐进地拓展相关业务，避免“大水漫灌”式的盲目铺开，做到试点验证、按需供给、协同发展。在收获业主肯定的基础上，再根据业主的反馈，优化增值服务的内容和流程。

图：增值服务开展原则

综合实践——“物业服务+生活服务”形态整合与“物业服务进家庭”场景拓展并进

2025年以来，各级政策以及企业实践围绕增值服务的开展主要集中于两个方向：在服务形态方面，探索“物业服务+生活服务”模式；在服务场景方面，推动“物业服务进家庭”。探索“物业服务+生活服务”模式与推动“物业服务进家庭”，共同构成了增值服务助力社区资产运营的主要模式。

1.探索“物业服务+生活服务”模式，丰富增值服务模式形态

探索“物业服务+生活服务”模式的相关表述，早在2021年住建部等十个部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中便已经提出，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。这一政策导向在后续文件中得到延续和强化，例如2024年国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》再次提出鼓励发展这一模式，而2025年以来“物业服务+生活服务”与“实施物业服务质量提升行动”正式挂钩，标志着“物业服务+生活服务”正式成为物业企业在社区增值服务领域践行“好服务”的重要环节。

表：探索“物业服务+生活服务”模式的相关政策

围绕以上的政策要求，物业企业围绕以下两个维度，积极开展“物业服务+生活服务”的相关实践：其一，将各类物业服务与生活服务的资源进行整合，构建整合多元服务内容与资源的线上平台，或是将线上平台与线下服务相结合，同时满足业主对于基础服务与各类增值服务的需求，提升业主的便捷性，如碧桂园服务的“一站式资源整合平台”，同时整合了餐饮、家政、养老、教育等多元社会服务资源；其二，将物业服务的开展融入生活服务之中，打造社群品牌，让社区文化、社区活动和增值服务内容相结合，如华润万象生活的“润比邻”全国性社群品牌，通过孵化兴趣社群、组织大型社区活动，构建有温度的社区文化，实现服务从物理空间向精神文化的升级。

表：物业企业“物业服务+生活服务”模式探索实践

这些物业企业的实践表明，“物业服务+生活服务”模式的核心在于，利用物业服务企业贴近居民、深入社区的天然优势，围绕业主对于将服务从传统的“四保一护”（保修、保洁、保绿、保安）扩展到能满足现代居民多样化、个性化生活需求的领域。这不仅是业务的延伸，更是通过科技赋能和资源整合，深度参与构建“一刻钟便民生活圈”，最终提升社区居民的幸福感与满意度的长效途径。

2.推动“物业服务进家庭”，关注家庭空间服务机遇

如果说“物业服务+生活服务”模式是整合社区周边资源，满足居民多样化生活需求的横向拓展，那么“物业服务进家庭”是将专业服务延伸至业主户内，解决家庭内部特定痛点的纵向深化。2025年11月，住建部部长倪虹在《全国城市更新工作推进会》上表示，要下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。2025年12月的全国住房城乡建设工作会议上，推动“物业服务进家庭”作为探索“物业服务+生活服务”模式的深化，在服务范围扩大的基础上，政策进一步引导服务向纵深发展，进入更具私密性和专业性的家庭空间。这对物业企业的专业技能水平和业主信任程度提出了更高的要求。

在实践层面上，物业企业正积极将服务从社区公共空间延伸至业主的私人家庭空间，形成了一些富有特色的“物业服务进家庭”实践，主要包含以下几类实践方式：其一，凭借专业化的入户服务，助力业主解决家庭日常难题，如新城悦服务的“悦XIN家+”体系，系统性地为业主提供家庭自身难以完成的专业服务（如家电深度清洗）和应急维修，直接化解生活焦虑；其二，聚焦老年群体的居家养老需求，如永升服务利用物业“距离近、人员亲”的优势，将服务延伸至老年人最需要的居家照护、陪诊、适老化改造等领域，是对“物业+养老”模式的深度探索，如永升服务以助老管家为核心的“1+6”服务团队赋能模式；其三，通过切入家装与旧改激活存量房价值，瞄准业主家庭内部的改善性需求，从传统的“四保”服务，拓展至家装、局部改造和翻新，利用其常驻社区、响应快速的优势，为存量房提供焕新方案，如绿城服务专注于房屋的零星维修、局部改造和翻新的“绿城房屋4S”业务。

表：物业企业“物业服务进家庭”实践

总而言之，物业企业在践行“物业服务进家庭”的过程中，通过提供更深入私人空间、更贴近个人需求、更强调专业性和信任感的优质服务，实现了从“社区守护者”向“家庭好伙伴”的角色深化。

总结与展望

存量时代的竞争，本质上是资产管理与运营能力的竞争。高效的存量资产运营管理，不仅能挖掘现有资产潜力、稳定现金流，更能抵御市场波动风险。而增值服务是物业企业开展存量资产运营的核心引擎，它将在传统物业管理服务的基础上，通过引入创新业态、提升空间体验、构建社群生态等方式，走进业主们的社区生活与家庭，从而开拓多元收入渠道，最终实现资产溢价与长效竞争力的根本提升，以及业主、企业与社会的多方共赢。