房企动态

房地产代建招投标监测分析

（一）招标监测分析

2025年，通过对全国房地产招标数据监测分析，从发布数量来看，同比减少79.4%；从发布区域来看，浙江省信息发布条数最高，占比为44%，浙江省占比较高主要由于部分省份大幅减少代建类业务招标。从增速来看，2025年，除浙江省外，江苏、贵州、安徽、吉林、海南、辽宁等省招标数量增速均较快；广东、湖南、上海等省市占比有所下降。

图：2024-2025年公开市场房地产代建招标公告区域占比情况

从招标物业类型来看，住宅物业占比62%，占比最高，其中，住宅物业代建项目中，商品住宅和保障性住房为主要代建业态，部分商品住宅除代建外，还要求代建企业进行代销。办公物业占比16%，除代建外，部分项目要求代建方提供设计及运营服务。总的来看，当前招标信息主要以住宅、办公类业态为主，占比达78%；学校、医院等物业类型占比均有较大下降。

图：2024-2025年公开市场房地产代建招标公告业态占比情况

（二）中标监测分析

2025年，通过对全国房地产中标数据分析，房地产代建企业中标比例为82%，其中，占比较高的前四企业分别为绿城管理、蓝城集团、金地管理和蓝城控股。

图：2025年公开市场房地产代建中标占比前四企业

从房地产企业中标业态来看，住宅物业占比达76%，较2024年同期有大幅增长。一方面，住宅物业中部分商业代建管理费率较高，更受房企青睐；另一方面，房地产企业在住宅开发领域具有丰富的经验，在项目选择方面，更加偏向于此类业态。

图：2024-2025年公开市场房地产代建房地产企业中标业态占比情况

房地产代建企业发展趋势分析

明确所属阵营及自身资源禀赋，谨慎选择发展战略。代建行业受服务业内在规律影响，已形成显著分化的“金字塔”型结构，各阵营企业特征差异明显，需基于自身定位审慎制定发展策略。当前，行业整体呈现高度集中的竞争格局。头部企业凭借成熟的管理体系、产品、品牌与供应链优势，占据较高市场份额，但其规模增速在达到一定阈值后趋于放缓，单纯追求扩张已非上策。未来应转向精耕细作，聚焦产品精细化打造、运营效率提升、专业化能力构建与成本控制，尤其需巩固核心区域优势，审慎外拓，以高质量服务强化品牌护城河。中部企业处于规模快速成长期，行业排位变动活跃。该类企业需在规模扩张与能力建设之间取得平衡，避免因盲目追求增速而导致服务质量下降或管理体系承压，应注重在增长中夯实内功，逐步构建可持续的竞争优势。尾部企业数量众多但规模有限，市场持续出清。其中，部分企业可围绕特定区域或细分领域做深做专，打造难以替代的专业价值；而更多以试水心态入局者，则需明确战略决心，通过适度规模化摊薄成本、积累经验，否则将在激烈竞争中面临淘汰。综上，代建企业须清醒认知所属阵营及自身资源禀赋，避免脱离实际的战略选择，推动行业走向分层竞争、差异化发展的健康格局。

产品力日趋重要，“好房子”成为产品发展方向，代建企业需贴合“好房子”特征打造产品。近年来，产品力已成为代建企业的核心竞争力，而建设符合国家政策导向与市场需求的“好房子”正成为行业明确的产品发展方向。自2025年政府工作报告首次明确提出“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”以来，这一理念已上升为国家层面的重要指引，标志着“好房子”建设将成为未来房地产发展的核心趋势。代建企业需积极把握这一方向，将绿色、低碳、智能、安全等特征深度融入产品体系，通过打造差异化、高品质的住宅项目，提升产品稀缺性与市场溢价能力。在实践中，代建企业可依托“首创”项目抢占市场空白，形成“首盘效应”。例如，建发更新建设代建的浦城・望云作为当地首个契合“好房子”政策的四代宅项目，从启动到签约仅用72天，开盘当月去化70套，位居闽北销量榜首；蓝绿双城代建的南京十号院则以南京桥北新区首个低密住区、第四代住宅等创新设计填补了区域高端改善市场空白。此类项目在缺乏直接竞品的环境下，不仅能在定价策略上占据优势，还能快速去化，同时强化品牌认知度。因此，代建企业应加强对“好房子”标准的前瞻性研究与实践，以产品创新引领市场，在行业分化中确立自身优势。

代建管理费率持续压缩，微利时代下，仍需要实现从“养团队”到“要利润”的可持续发展。代建作为一种典型的轻资产运营模式，其成本结构中人员成本占据主要部分。当前，随着行业规模化发展，多数代建企业已能实现较为稳定的营业收入，基本具备覆盖团队成本、维持“养团队”目标的能力。然而必须清醒认识到，在房地产行业成熟度较高的海外市场，代建通常作为专业化、细分化的高阶业态出现，其本质是以相对有限的投入撬动较高的利润回报。因此，盈利性应当成为代建企业更高层次的发展目标，而非仅仅满足于团队的自我维持。鉴于此，代建企业需明确自身所处的发展阶段和战略定位。在初创期，可适度让利以培育团队、积累项目经验与能力；进入成熟期后，则应强化利润导向与成本管控，持续优化管理流程、提升人均效能，并通过拓展增值服务构建差异化优势，逐步推动发展模式从基础的“养团队”向可持续的“要利润”转型，最终实现质量与效益的协同提升。