住宅市场

12月重点城市二手住宅市场活跃度回升，北京、上海、深圳、成都等多个城市成交量环比保持增长，但整体价格仍下跌，年末多数城市仍表现为“以价换量”。

政策层面，2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，个人将购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，满2年的继续免征增值税。2026年1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，特别指出“房地产带有显著的金融资产属性”，并强调其关联性强、涉及面广、社会关注度高，因此“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”。文章重申“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重”，对当前“房地产重要性下降”的论调加以回应和澄清。1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布公告，将延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。1月15日，央行宣布结构性降息，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，并同步调整商业用房购房贷款首付比例至30%，以支持实体经济与房地产市场去库存。

地方层面，北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年，多孩家庭允许在五环内多购1套，不再区分首套、二套商贷利率，并将二套公积金贷款首付比例降至25%；上海、深圳多个城中村改造项目“房票”进入发放阶段，加速城中村改造项目推进。12月天津、河南等省市发行超140亿元专项债券收回收购闲置存量土地，全年全国累计发行规模已超3000亿元。

▍12月十大城市二手住宅价格环比延续下行态势

图：2025年12月十大城市二手住宅挂牌均价及同环比

图：2020年12月至2025年12月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年12月，百城二手住宅均价环比下跌0.97%，同比下跌8.36%；十大城市二手住宅均价环比下跌1.25%，同比下跌7.32%。

▍北京：12月二手住宅成交量超1.7万套，2025全年成交17.4万套，年末价格降幅扩大

图：2020年12月至2025年12月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，2025年，北京二手住宅成交17.4万套，同比微降0.8%，年底二手房成交集中释放，叠加放松限购政策带动，12月市场迎来“翘尾”收官，成交17200套，创下全年第二高成交量（仅次于3月小阳春的1.9万套），环比增长19.1%，但受2024年同期高基数影响，成交量同比下降20%。价格方面，12月北京二手住宅价格环比下跌1.56%，同比下跌7.45%，年末价格仍承压。

图：2025年12月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：北京新房典型项目

▍上海：12月二手住宅成交约2万套，全年成交同比增长4%，市场延续“以价换量”

图：2020年12月至2025年12月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，2025年上海二手住宅成交22.2万套，为2022年以来最高成交量，同比增长4%，12月二手住宅成交19935套，环比基本持平，但在高基数影响下，同比下降16%。价格方面，12月，上海二手住宅价格环比下跌1.34%，同比下跌6.66%，市场延续“以价换量”。

图：2025年12月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：上海新房典型项目

▍广州：12月二手房市场表现平淡，短期价格仍有下行压力

图：2020年12月至2025年12月广州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

受市场观望情绪浓厚以及二手房挂牌量持续上升影响，广州市场去化持续承压，短期二手房价格仍面临调整压力。12月广州二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌8.45%。

图：2025年12月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：广州新房典型项目

▍深圳：12月二手住宅成交约5000套，价格跌幅有所扩大

图：2020年12月至2025年12月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，2025年，深圳二手住宅成交5.6万套，同比增长3.2%，12月二手住宅成交4941套，为下半年以来月度最高成交量，环比增长10.5%，年末实现“翘尾”，但受去年同期高基数影响，同比继续回落。价格方面，12月，深圳二手住宅价格环比下跌0.97%，同比下跌5.09%。

图：2025年12月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：深圳新房典型项目

▍杭州：12月二手房市场仍维持一定活跃度，价格环比跌幅略有收窄

图：2020年12月至2025年12月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，2025年，杭州二手住宅成交6.8万套，同比下降6.0%，12月二手住宅成交4874套，环比基本持平，但受去年同期高基数影响，同比仍下降。价格方面，12月，二手住宅价格环比下跌0.79%，同比下跌5.70%，环比跌幅较上月收窄。

图：2025年12月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：杭州新房典型项目

▍成都：12月二手住宅成交超1.8万套，价格跌幅有所扩大

图：2020年12月至2025年12月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，2025年，成都二手住宅成交23.0万套，同比下降0.5%，12月市场热度有所回升，二手住宅成交18585套，环比增长26.0%，但同比继续回落。价格方面，12月，成都二手住宅价格环比下跌0.72%，同比下跌2.69%。

图：2025年12月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：成都新房典型项目

▍南京：12月二手住宅成交量环比增长8%，全年成交8.7万套，年末价格跌幅较上月收窄

图：2020年12月至2025年12月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，2025年南京二手住宅成交8.7万套，同比下降10.5%，12月市场活跃度进一步回升，成交7040套，环比增长8.1%。价格方面，12月，南京二手住宅价格环比下跌1.53%，价格环比跌幅较上月收窄，同比下跌12.19%。

图：2025年12月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：南京新房典型项目

▍武汉：12月二手住宅成交超9000套，全年成交超10万套，年末价格环比跌幅收窄

图：2020年12月至2025年12月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，2025年武汉二手住宅成交10.2万套，同比增长4.6%，其中12月成交9262套，连续两个月超9000套，环比增长0.6%，高基数下同比下降22%。价格方面，12月，武汉二手住宅价格环比下跌1.18%，环比跌幅有所收窄。

图：2025年12月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：武汉新房典型项目

▍重庆（主城区）：12月二手住宅价格环比延续下跌态势

图：2020年12月至2025年12月重庆二手住宅价格环比走势

价格方面，12月，重庆（主城区）二手住宅价格环比下跌1.63%，同比下跌8.66%。不同区域来看，其中巴南区、大渡口区跌幅相对较大，渝中区跌幅相对较小。

图：2025年12月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：重庆新房典型项目

▍天津：12月二手住宅成交维持一定规模，全年成交超13万套，价格仍延续调整态势

图：2020年12月至2025年12月天津二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，2025年天津二手住宅成交13.2万套，同比下降9.3%，其中12月成交9816套，环比增长1.0%，同比下降35%。价格方面，12月，天津二手住宅价格持续调整，环比下跌1.62%，同比下跌8.93%。

图：2025年12月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：天津新房典型项目

▍展望

整体来看，2025年末重点城市二手住宅保持较高活跃度，12月成交量环比多实现增长，但高基数效应仍在，同比整体仍延续回落态势。趋势来看，2026年1月以来中央及多部委持续释放积极信号，政策带动下，预计1月重点城市二手房市场成交量或维持一定活跃度，同时考虑到今年春节假期延后，1月成交同比表现有望好转，但短期挂牌量仍居高位下，预计价格仍延续调整态势。