政策解读

2026年1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号。文章详细阐述了房地产发展所处阶段、房地产的重要性、房地产发展潜力和空间、改善和稳定市场预期举措等内容，涉及多个房地产罕见提法，一定程度也反映了未来房地产政策的发力方向。

房地产发展阶段

我国房地产市场正在经历深度调整。必须认清其根源，对症下药。伴随城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化。

住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继。

传统房地产发展模式已经走到了尽头。

我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点。

中指解读：房地产发展阶段发生变化，文章明确了房地产深度调整的根本在于行业发展动力和基础已经不同，过去大开发的模式不再，预计市场的结构性机会、住房品质提升、企业转型发展或将成为行业发展的新特征，企业转型轻重并举是大方向。

房地产的重要性

房地产销售和价格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。

房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。

房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重。房地产市场健康发展，事关经济社会发展大局稳定，事关人民群众切身利益。

促进房地产市场健康稳定发展，关系我国经济大盘稳定。

有观点认为房地产在国民经济中的重要性下降了。显而易见，这种观点有失偏颇。

房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。

中指解读：房地产除了民生属性外，文章罕见承认了房地产的金融资产属性，并多次论述房地产的重要性，表明了过去房地产在国民经济中占据重要地位，在新的发展阶段，房地产依然重要，且对金融系统的稳定、防范化解系统性风险亦较为重要，为市场打了一针“强心剂”，预计对于稳定当下市场预期、强化行业信心将带来积极影响。

房地产发展潜力和空间

近年来，尽管我国房地产领域投资规模有所下降，但住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模仍然保持较快增长，发展潜力依然巨大。

从国际经验看，美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家，目前房地产业增加值占国内生产总值的比重平均都在10%以上，依然是经济保持稳定的重要支撑和社会财富的主要形式。2000—2024年，日本、韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套、10.39套，房地产建设强度仍然较高。有关研究机构以此推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力。

从城市化发展水平看，我国房地产转型发展空间依然十分广阔。

中指解读：文章从多个角度分析了房地产发展潜力大，行业转型发展空间广阔，或意味着房地产未来更大的发展潜力不在于规模，而在于相关服务、运营管理等方面，进一步为房企转型发展指明方向。从市场空间来看，根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米，综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，市场空间仍在，其中新市民、新青年刚性住房需求、家庭小型化催生的住房需求、老旧小区改造带来的需求等均具备释放潜力。

一方面，一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间；另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程。综合各种因素看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。

中指解读：对当前市场的波动和调整需要客观认识，为市场释放理性预期，用时间换空间。

改善和稳定市场预期的措施

保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。

政策协调上，取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合。

政策储备上，做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对。

中指解读：不符合市场预期的政策（比如政策反复、收紧性信号等）对市场预期带来了不利影响，但我们认为文章新的提法并不意味着政策“强刺激”，12月24日，北京在清理住房消费不合理限制措施中迈出重要一步，从多个方面放松限制性政策，未来依然具备优化空间，核心城市加快跟进优化限制性政策存在较强预期，我们认为全面取消大城市限制性政策，才能更好地发挥大城市带动效应。另外，应对房地产企业债务风险的应对预案也是重要方面。

做好供给管理。…鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立土地出让金补缴机制。

中指解读：文章提及供给端举措依然是围绕严控增量、存量盘活、品质提升等方面，除了此前中央及监管部门提到的内容外，这是新的提法，一方面，2025年底国家发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、商业办公设施等更多资产类型，预计未来不动产投资信托基金将进一步扩围；另一方面，工商业用地使用权到期续期问题对物业资产价值评估等的影响大，直接关系着社会资本投资预期和市场信心，预计2026年更多探索性举措有望落位，其中探索建立土地出让金补缴机制或是重要方向之一。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。

加强信息和舆论引导。加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。住房是普通家庭最大、最重要的资产…对直接影响社会预期的关键指标和关键事件也要加强监测。…对企业、机构和个人通过自媒体等散布有关房地产业发展的不实信息进行及时管控。

中指解读：文章强调了信息监测和舆论引导的重要性，此前上海、北京、深圳等多地已相继开展了规范网上房地产信息传播秩序专项整治行动，对违规房地产信息、违规账号进行处置清理，加强市场监管和规范市场秩序或成为未来更多城市稳预期的着力点，多管齐下，共同推动社会形成对房地产市场的理性预期。

整体来看，本次《求是》刊文涉及房地产多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性以及未来广阔的发展空间，为市场释放了较为明确的积极信号，当前房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，改善和稳定房地产市场预期的重要性突出。从政策发力方向上，“政策要一次性给足，不能采取添油战术”“取消相关限制性措施”等提法或意味着2026年房地产政策空间仍在，并有望在“十五五”开局靠前发力，稳定政策预期是稳定市场预期的关键点之一，预计需求端将继续优化核心城市限制性政策，继续降低房贷利率或给予贷款贴息、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个人所得税等降低购房成本，并在加大购房补贴力度、提高公积金贷款支持力度等方面发力；供给端将延续严控增量、盘活存量、提高质量思路，加大收购存量商品房和存量闲置土地等加快去库存，优化供给结构进一步改善供需关系，同时从更新改造中挖掘市场潜力。我们认为稳定市场预期、激活需求、优化供给高效协同发力，并强化落实，才能更有效发挥政策效果，未来随着更多有力政策落位，预计房地产市场有望逐步走出调整阶段。