政策解读

12月16日，《人民日报》第13版刊发住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹的署名文章《推动房地产高质量发展》，系统阐述了推动房地产高质量发展的核心逻辑、总体要求与重点任务。 

文章从三大“客观需要”阐明了推动房地产高质量发展的必然性，从锚定主要目标、把握长期与短期等五大关系、强化法律等四大支撑、健全多方协同机制等搭建路径框架，并通过细化六大“重点任务”落地实践，推动房地产从规模扩张转向质效提升。从政策发力的角度，未来将兼顾短期政策和长期制度建设，短期落实已出台政策着力巩固房地产市场止跌回稳态势，六大重点任务更加侧重优化供给、提高品质、制度改革。

三大“客观需要”，锚定房地产高质量发展的必然性

房地产深刻关联着民生福祉、经济发展等关键领域，推动高质量发展并非偶然选择，而是顺应时代变化的“必然之举”。本次倪虹部长指出推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往、推进中国式现代化建设和促进房地产业转型发展的客观需要：

第一，要顺应人民群众对美好居住生活的新期待。本次强调要不断完善住房供应体系，建设“好房子”、开发好产品、提供好服务，回应了民生之需，也指明了具体发力方向，“三好”为地方政府、房地产开发企业和物业服务企业等提出了更高要求。

第二，进一步强调房地产的重要性。房地产产业链条长、关联度高，过去20多年有力支撑了我国城镇化和经济社会发展，房地产高质量发展意味着行业需要摆脱过去“规模扩张优先”的路径依赖，转向“品质与服务提升”，房地产从“增量拉动”转向“质效驱动”，将为经济“质的有效提升和量的合理增长”提供坚实支撑。本次倪虹部长也强调我国房地产发展仍有较大潜力和空间。

第三，适应市场新变化，需要深化房地产相关制度改革。倪虹部长指出过去我国房地产领域很多制度是为了扩大供应规模、解决住房短缺问题，在房地产供求关系发生重大变化的当下，“要加快构建房地产发展新模式，深化供给结构、经营方式、监管方式改革，创新发展模式和方法，有力有效防范化解风险，加快推动房地产业转型升级”。

明确四大“核心导向”，其中处理好五大关系彰显未来政策着力点

推动房地产高质量发展需要系统谋划、统筹推进，文章从“目标、关系、支撑、机制”四个维度，搭建了清晰的路径框架。

第一，锚定主要目标。高质量发展是要建立“更好满足刚性和改善性住房需求”的供应体系，健全“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，实现住房品质显著提升、风险隐患有效防控、企业转型成效明显，形成“供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健”的行业生态。

第二，五大关系彰显了未来政策着力点。一是长期和短期的关系，既要着眼长远，也要立足当前，预计未来短期和长期政策将协同发力，短期着力巩固房地产市场止跌回稳态势，聚焦落实好已出台政策举措，长期侧重基础性制度改革等。二是顶层设计和因城施策的关系，中央定方向、划底线，地方则结合当地实际因城施策，如人口流入多的城市增加改善性住房供给、进一步强化保障，库存高的城市更加侧重去库存。三是市场和保障的关系，形成“保障+市场”功能互补的住房供给格局。四是增量和存量的关系，盘活存量、提质增效或将是重点之一。五是促发展和防风险的关系。

第三，强化四大支撑，为高质量发展“筑基赋能”，主要包括法律、标准、技术、人才支撑。

第四，健全保障机制，强调多部门协同。当下，优化人口、土地、资金等要素配置，多部门协同发力才能更好地推动房地产高质量发展。

提出六大“重点任务”，侧重优化供给、提高品质、制度改革

本次倪虹部长明确了推动房地产高质量发展的六大重点任务，包括：

第一，优化保障性住房供给。本次继续明确各地要“以需定建、以需定购”，预计未来更多城市从供给规模、保障房类型、产品结构、区位布局等方面优化保障房供给，并有望通过统筹增量与存量实施保障。另外，健全保障房管理机制、精准对接需求和供给等也将是政策侧重点。值得关注的是，本次进一步强调“坚持货币与实物相结合”，预计未来有望通过加大住房租金补贴等“补人头”方式落实住房保障。

第二，促进房地产市场持续健康发展。本次重点提及建立“人、房、地、钱”要素联动机制，因地制宜调整优化房地产政策和规范发展租赁市场。实现供需动态平衡是市场持续健康发展的重要基础，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，将进一步强化地方政府在市场调节中的主体责任。

第三，改革完善房地产开发、融资、销售制度。本次明确了三项具体制度改革，分别是做实房地产开发项目公司制、房地产融资推行主办银行制、商品房销售推行现房销售制，更好地保障项目交付、满足合理融资需求、维护购房人合法权益。

其中，针对现房销售制，本次强调继续实行预售的,规范预售资金监管，可见现房销售制的推进并非“一刀切”。根据中指监测，今年以来，河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地相关政策，按“新老有别”的原则推动现房销售，维护购房人合法权益。“十五五”时期，现房销售或逐渐推进，预计更多库存量大的城市或区域将率先推进现房销售，对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。

第四，实施房屋品质提升工程。“好房子”是高质量发展的重要载体，本次进一步明确将全链条提升住房品质；同时在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”“四好”建设，结合城市更新，改善人居环境，打造高品质居住生活空间。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。

第五，实施物业服务质量提升行动。物业服务是反映居民“住得好”的内容之一，未来探索多方协调运行新模式，规范物业企业行为，鼓励物业企业向“增值服务”延伸等均是政策侧重点，物业服务重要性凸显也有望为物业服务企业释放更大的发展空间。

第六，建立房屋全生命周期安全管理制度。房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，有望为存量住房提供持续的安全保障。根据中指监测，2024年以来，上海、天津、成都、沈阳等地已出台相关管理办法征求意见稿或试点工作方案等，近期武汉、郑州等多地探索、落地房屋体检相关实施细则，如郑州指出自2026年起对房龄30年及以上城镇住宅实施首次体检，并采取以奖代补方式支持房龄30年及以上的城镇非住宅房屋实施首次体检，整体推进节奏在加快。