土地市场

中指研究院讯：11月25日，北京迎来2宗涉宅用地出让，分别位于朝阳区松榆里和房山区广阳城，总用地面积8.45万㎡，总规划建筑面积17.68万㎡，总起始价57.21亿元。最终朝阳区松榆里地块溢价18.21%成交，房山区广阳城地块底价成交，共收金64.95亿元。

▌朝阳区松榆里地块

北京市朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块二类城镇住宅用地，编号京土储挂（朝）[2025]039号，建设用地面积28874.74㎡， 规划建筑面积80849.272㎡，容积率2.80，限高60m（局部80m），起始价42.50亿元， 起始楼面价52567元/㎡。该地块开拍前已获得7轮线上报价，吸引了中建玖合、首开、懋源、金隅、招商蛇口、越秀&建工、建发共7家竞买人参与现场竞价，经过166轮现场举牌，最终懋源以总价50.24亿元竞得该地块，成交楼面价62140元/㎡，溢价率18.21%。

该地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。交通配套方面，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，可换乘10号线、17号线快速抵达金融街、望京等就业核心区。未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。值得注意的是，该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显“好房子”建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。

项目周边主要以“老破小”二手房为主，例如松榆里小区挂牌均价约5.2万元/㎡，总价230万左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。新房市场供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府，近期成交均价约为10.6万元/㎡，反映出区域存量市场老化与改善需求释放直接的结构性错配。基于此，松榆里地块后续预计推出120-180㎡改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10-12万元/㎡区间。尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。同时，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。

图：地块位置

▌房山区广阳城地块

北京市房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块二类城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、幼儿园用地，编号京土储挂（房）[2025]040号，建设用地面积55626.95㎡，规划建筑面积95916.662㎡，容积率1.72，起始价14.71亿元，综合起始楼面价15336元/㎡。最终该地块由北京城建房地产开发有限公司以总价14.71亿元竞得，综合成交楼面价15336元/㎡(扣除商业、幼儿园、社区服务设施建面后，住宅楼面价约18098元/㎡)，溢价率0%。

其中，0020地块配建一所12班幼儿园，0013地块配建社区会客厅。0016地块配套1处商业设施，建筑规模不超过总建筑规模的15%，如果0016和0015地块同期入市并统筹平衡指标，需配置商业设施地上建筑规模不超过6500㎡，商业设施应结合轨道站点统筹设置。

该地块紧邻房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力。但需要关注的是，当前房山区房地产市场整体库规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。因此，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪音影响。

图：地块位置

整体来看，松榆里与广阳城两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。

▌京土储挂（朝）[2025]039号

地块名称：北京市朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块二类城镇住宅用地

建设用地面积：28874.74㎡

规划建筑面积：80849.272㎡

土地性质：综合用地（含住宅）

起始价：425000万元

成交总价：502400万元

成交楼面价：62140元/㎡

溢价率：18.21%

竞得人：懋源

块所处劲松板块现状投资价值较高，位置交通便利，邻近地铁14号线、10号线，多条公交线路环绕，且距离北工大西门地铁站仅0.2km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了垂杨柳中心小学馨园分校低部、重点中学北京工业大学附属中学(新升分校)、三甲医院北京积水潭医院合作医院、购物中心北京燕莎奥特莱斯购物中心等生活配套。景观资源方面，周边有松榆清真寺、松榆里公园等65个公园景点。

▌京土储挂（房）[2025]040号

地块名称：北京市房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块二类城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、幼儿园用地

建设用地面积：55626.95㎡

规划建筑面积：95916.662㎡

土地性质：综合用地（含住宅）

起始价：147100万元

成交总价：147100万元

综合成交楼面价：15336元/㎡(住宅楼面价约18098元/㎡)

溢价率：0%

竞得人：北京城建房地产开发有限公司

地块所在位置交通便利，邻近地铁房山线广阳城站，多条公交线路环绕。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了长阳中心小学、北京市第十二中学(朗悦学校)、北京房山区中医医院月华分院、北亚骨科医院、购物中心北京房山熙悦天街、首创奥莱广场、房山印象城、绿地缤纷城等生活配套。景观资源方面，周边有长阳公园、广阳城森林公园等32个公园景点。