房企动态

当前，房地产企业积极构建新发展模式，实施轻重并举战略，代建具有需求增长快、轻资产、高盈利、抗周期等良好特征，是当前房地产企业纷纷涉足的主要领域，迎来快速发展。房地产代建当前具有“战略化”、“品牌化”、“专业化”和“差异化”化特征。面向“十五五”，房地产代建企业要持续提升代建的战略高度，加强品牌建设，资源协同，并通过激励机制，调动团队积极性，持续提升自身发展水平。

房企探索新发展模式，代建成为重要发力点

由开发商向服务商转型是房企发展必然趋势。第一，房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限。第二，海外成熟房地产市场发展，知名房企发展路径，对我国房企发展转型有重要借鉴意义。因此，房企由开发商向服务商转型是必然趋势。“轻重并举”战略是企业转型发展新模式的重要方向。新发展模式中的企业模式指在业务、产品、策略等方面实现纵横一体化的专业服务，助力企业聚焦专业、稳健经营、永续发展。房企可发展如代建、物业服务、商业管理服务、交易服务、金融服务等轻资产业务实现轻重并举。

图：房地产企业由开发商向服务商转型

房地产企业也在积极构建新的发展模式，典型房企总体上采取聚焦优势赛道、以“开发+经营”为核心的轻重并举发展策略，重点发展轻资产服务业务，如建设管理服务、物业管理服务、商业管理服务、交易服务、金融服务等。其中，大型央国企在开发业务上聚焦主流城市，同时发挥协同效应开展运营服务业务。地方国有企业践行担当、保障民生，聚焦一级开发及基础配套建设，基于地缘优势提升运营服务能力。民营房企则应精耕细作，做专做精轻资产业务。

表：典型房企均采用“轻重并举”战略

在探索房地产新发展模式背景下，代建具有需求增长快、轻资产、高盈利、抗周期等良好特征，是当前房地产企业纷纷涉足的主要领域，目前已有超百家房地产企业涉足。房地产企业纷纷成立代建平台，不断拓展代建业务。房地产企业布局代建，不仅有助于自身长远发展，还可以涉足更广泛的市场，随着代建模式的不断升级与优化，代建企业也在不断拓宽业务边界。

图：2018-2024年代建新签约面积、全国商品房和百强企业销售面积增速情况

房企代建特征：“战略化”、“品牌化”、“专业化”、“差异化”

房地产企业积极构建新发展模式，轻资产代建作为重要战略支撑，受到房企青睐。2024年以来，房地产代建竞争加剧，为赢得市场，房地产代建企业打造特色鲜明的代建公司品牌，围绕“好房子”特征，锻造代建产品品牌；通过建立代建产品标准、联动上下游全链条拓展项目、加强人才队伍建设，增强自身专业化水平；同时紧抓城市更新、城中村改造等带来的结构性机遇，扩大项目拓展范围。

图：代建“四化”品牌建设

战略化：构建新发展模式，轻资产代建是重要战略支撑。当前，房企构建新发展模式，实施“轻重并举”战略，代建具有轻资产、抗周期性等特征，是“轻资产”业务的重要战略支撑，受到房企青睐。2024年以来，一方面，央国企积极入场，将代建上升到战略高度，依托央国企品牌背书、复杂项目处理能力和上下游产业链条支持，发挥自身优势，拓展代建业务；另一方面，部分企业通过资产轻型化，逐步向轻资产代建、代销及代管理方向转型。

品牌化：打造特色鲜明的代建公司品牌，围绕“好房子”特征，锻造代建产品品牌。特色鲜明的代建品牌更有利于建立差异化壁垒，便于委托方在众多代建企业中快速做出识别，增加代建企业的代建机率。同时，代建企业结合自身产品打造优势，建立起代建产品系及产品品牌。一方面，当前国家倡导“好房子”建设，代建企业也响应号召，积极提升产品力水平，研发新的产品系及产品，以期更好地为委托方创造价值。另一方面，打造优秀的代建产品品牌有利于进一步提升代建企业的公司品牌优势，增强代建拓展能力，同时，较高认知度和美誉度的项目品牌也有利于加速销售去化，降低营销成本，为委托方实现资源节约。如2025年6月，金地管理发布了“清岚”代建产品品牌，通过卓越产品力赢得客户信赖与市场青睐。

专业化：建立代建产品标准，联动上下游全链条拓展项目，加强人才队伍建设，打造专业化代建品牌。其一，代建企业通过探索自身代建标准化体系，提升自身项目打造水平，有利于产品快速复制落地和服务水平的统一。如2024年绿城管理升级发布确幸社区产品2.0、确幸工坊2.0体系，金地管理升级“服务金三角”模型等，都是对代建标准的持续升级。其二，部分房地产代建企业联动“资金-设计-管理-销售-运营”等全链条，通过为委托方提供综合服务，获取更多项目资源。如龙湖龙智造联动龙湖智创生活以“代建+代运营”模式拓展项目。其三，对于商业代建而言，产品溢价是委托方第一诉求，因此，代建企业持续提升精细的成本管控能力和营销能力，以最终的利润实现兑现业主和委托方的承诺。其四，随着代建竞争激烈，代建企业均重视人才机制建设，积极推出人才招募计划，旨在通过发展有深耕经验、有项目资源、有人脉关系的外部合伙人，不断拓展代建业务。2024年，旭辉建管、金建管、新城建管等多家代建企业纷纷推出代建人才招募计划。

差异化：代建企业紧抓政策带来的结构性代建机遇，针对不同物业类型拓展项目。一方面，代建企业紧跟政策导向，探索并利用新的结构性机遇扩大规模。国家会议多次提及城市更新和城中村改造，代建企业抓机遇，持续探索在城更领域的代建机会。如远洋建管分别签约北京石景山希尔顿花园酒店城市更新项目和昆明市五华区就潘家湾城市更新项目，为项目提供土地开发咨询、代建、代管等业务。招商建管联动招商局集团金融板块，针对债务重组、破产重整、破产清算抵债资产等纾困类项目，为项目盘活方提供“代建+金融方案”服务，目前已在全国开展多个纾困项目。另一方面，代建企业针对不同物业类型，拓展康养、写字楼、产业园区、场馆等领域的代建业务。

代建发展策略：提升战略高度，加强品牌建设和资源协同

第一，要将代建上升到集团战略高度，要有清晰明确的代建发展战略。企业要有明确的战略定位，并将代建战略上升到集团高度，自上而下的战略统一有利于形成资源合力，一方面可以实现资源协同，另一方面可以实现最优资源配置。

第二，强化品牌建设。房地产代建本质是品牌输出，品牌作为双方信任的基础，在代建领域尤为重要。代建品牌化有助于代建企业积极提升代建品牌影响力，确立行业标杆地位，带动代建业务拓展。因此，代建需要设立具有特色鲜明的代建品牌，走品牌化发展道路。未来，房地产代建企业需格外重视自己的羽毛，夯实自身产品品质，提升项目甄别和风险管控能力，避免代建过程中因内外部因素造成的品牌受损。

其三，发挥集团协同优势。通过于地产开发集团联动拓展代建，有利于资源聚集。一方面，对目前各个布局区域细分，梳理不同区域优势，聚焦不同区域优势拓展项目，发挥各团队优势。另一方面，积极利用现有团队的区域影响力，全员拓展，形成内部报备、分成机制，调动人员积极性。同时，联动集团多业务板块，延长价值链条。

其四，完善激励机制。代建依靠的团队和人的作用，因此，通过完善激励机制，可有效提升员工拓展积极性。