物业云-行业研究

2025年三季度中国物业管理行业总结

（一）政策：立规范、促消费、治乱象、优定价，强化监管与激励并举

1. 2025年前三季度重点政策汇总：规范类与支持类政策并行推进

（本章节所讨论的“政策”包含中央、省、市各级政府或有关部门发布的与物业管理直接相关的政策条文，也包括政府工作报告等明确提及物业管理行业相关内容的宏观政策文件，以及人民日报等官方渠道对物业管理行业的表态。）

据不完全统计，2025年前三季度，中央至地方各级政府部门共发布近百条物业管理行业相关政策，这些政策的密集出台，构筑了日益完善的监管框架，加速了行业整合与规范化进程，推动市场从粗放式规模扩张向精细化运营与高品质服务升级转型。

根据政策内容导向，我们初步将政策划分为规范类和支持类两种。具体来看，规范类政策为行业设定基本服务标准、明确各方权责、强化监管问责的刚性约束，旨在防范风险、保障业主权益，推动行业向标准化和规范化发展。例如，“好房子”首次写入政府工作报告，要求适应群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的住房；《关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（二）》则明确了包括物业企业在内的用人单位必须为员工缴纳社保。

表：2025年前三季度物业管理行业规范类全国性政策（部分列举）

支持类政策则是通过引导和支持手段，激励企业进行服务创新、数字化转型和多元化经营，为行业注入发展活力，促进其向高品质和现代化升级。其中，提振消费是2025年鼓励类政策的重点：《提振消费专项行动方案》强调优化“一老一小”服务供给，推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录；《关于扩大服务消费的若干政策措施》涵盖了培育服务消费促进平台、丰富高品质服务供给、激发服务消费新增量、加强财政金融支持和健全统计监测制度等内容。

表：2025年前三季度物业管理行业支持类全国性政策（部分列举）

在地方政策制定上，各地以中央政策为指引，立足本地行业市场实际，出台了相应的政策措施。其中，“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”受到多地关注，杭州、江西、湖北等地针对性地围绕公共收益管理出台了相关政策。

表：2025年前三季度物业管理行业重要地方政策（部分列举）

2. 人民日报三度发文关注物业管理行业，整治物业乱象与优化行业定价受到关注

2025年以来，人民日报在4月17日、5月6日和9月17日三度报道有关物业的文章，体现了对物业服务这一事关基层治理与民生的“关键小事”的高度重视。

2025年4月，《人民日报》党建版刊发《整治物业管理乱象，靶向发力》，报道成都市在物业管理领域开展专项整治行动的情况。报道从查到底、专项治和建机制三个角度，聚焦物业管理领域乱象，靶向发力，查处腐败案件，健全制度机制，推动解决一系列群众急难愁盼问题。围绕收费机制提升物业收费信息的透明程度，是化解市场机制失灵问题的重要实践。《整治物业管理乱象，靶向发力》的“建机制”部分，论述了成都市部分项目引入“信托制”带来的变化与成效。信托制是在传统的酬金制与包干制以外，一种新型的物业费模式，物业企业以物业费的使用公开透明为切入点，探索出信托制物业费模式：物业企业通过信托账户支取物业费，公开透明，避免业主产生误解。信托制物业费属于酬金制的改进，将传统物业的双方买卖关系升级为“委托-受托-受益”的信义关系。

2025年5月，人民日报海外版刊发《国内多地小区物业费下调或打折——你所在的小区物业费调整了吗？》，关注物业费价格调整现象。文章指出了2024年部分二三线城市的一些小区出现了物业费下调的情况，并提到物业费下调的原因包括房地产市场变化、行业竞争加剧以及政府指导价政策。围绕降费后的服务与应对，文章也关注了降费后物业服务质量的保障问题，指出提升物业服务竞争力是关键，如加大在人员培训、技术应用、设施升级等方面的投入，做到标准化建设、智能化升级，通过差异化服务形成竞争优势，并在良性竞争中促进行业高质量发展。2025年以来，在物业费定价政策方面，“空置房物业费减免”成为部分城市重点关注对象。2025年2月，江苏镇江宣布连续空置超过6个月的住房，可申请享受物业费七折优惠。同月，长沙市宣布空置房物业服务费实行阶梯式优惠。2024年以来，青岛、兰州等地也明确连续空置6个月以上的房屋物业费打折。

表：部分城市出台的空置房物业费减免相关政策

2025年9月，《人民日报》社会版再次报道有关物业的文章《精细化管理，让物业服务降价不降质》，给眼下陷入“困境”和“不惑”的物业企业指明发展方向，即“精细化管理 + 增值服务”。文章列举了三个物业企业面对降价政策的响应案例：宁夏银川清水湾小区案例中，物业企业通过精细化管理，实现了在物业费收入减少的情况下，服务质量不降低；山东青岛市城阳区青特小镇案例中的物业企业通过优化服务和创新流程，打消了业主对于服务质量的质疑，密切了物业与业主的联系；广东佛山市禅城区龙湾华府的案例则更具突破性，通过“酬金制”改革，将所有物业费、小区公共收益由小区业主委员会开设的公共账户保管，推动物业企业回归“管家”角色，并通过搭建“透明社区”数字化平台，实现小区事务公开透明、可追溯。报道中的三大案例共同指向同一个重要结论，即物业费降费潮下，不少物业企业正在进行“管理转型”和“业务转型”，而且各种转型效果不错，既满足了业主降费的需求，又满足了自身发展需求。

3. 中央城市工作会议定调，物管行业发展方向明晰

2025年7月，中央城市工作会议于7月14日至15日在北京重磅召开。这场为新时代城市发展擘画蓝图的重要会议，不仅明确了“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”的目标，更将物业管理行业推向了城市治理的前沿舞台。当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，当“人民城市”理念深度落地，物业行业正迎来从传统基础服务向现代化城市服务运营商的历史性转型。

中央城市工作会议的召开，标志着物业管理行业已从城市治理的“边缘参与者”成为“核心力量”。面对城市发展的新要求，物业企业需要完成三重转型：从基础服务商转向社区生活服务运营商，从小区管理者转向城市治理末梢执行主体，从人力驱动转向技术驱动。这既是挑战，更是机遇。那些能够主动融入城市发展大局，在民生保障、城市更新、技术创新等方面积极作为的物业企业，不仅能实现自身的价值跃升，更能为建设现代化人民城市贡献重要力量。在这场转型中，物业行业的社会价值将被重新定义，其在城市发展中的分量，也将愈发厚重。

4. 《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，物业行业成为城市高质量发展关键支撑

8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称《意见》）对外公布。作为7月中央城市工作会议定调后的又一份重磅文件，《意见》进一步提升了物业管理行业的战略高度，并为行业发展指明了方向，带来了全新机遇。具体来看，《意见》将物业管理视为提升城市人居品质、完善基层治理、建设“好房子”和完整社区的核心环节，将对物业管理行业产生深远影响。

《意见》将物业管理行业置于国家城市发展战略的核心位置，能够为行业带来诸多机遇：首先，得益于“好房子”核心保障与完整社区关键支撑，物业管理的行业价值将会进一步提升；其次，城市更新与资产运营的业务需求，仍将为行业提供广阔的市场空间；最后，随着物业企业被纳入基层治理体系，以及城市治理政策加强组织实施的行业趋势，后续对行业与企业的政策支持力度也有望加强。然而，行业重要性的提升，也会对物业企业带来更高的要求，包括提升服务品质、积极拓展参与城市更新、主动融入基层治理体系、通过推进专业化、标准化、品牌化建设提升核心竞争力等。总而言之，《意见》标志着物业管理行业进入了一个全新的发展阶段——从传统的“四保一服”的服务提供商，加速向现代化社区生活综合服务运营商和城市基层治理重要参与主体转型，从而在国家推动城市高质量发展的宏伟蓝图中扮演着至关重要的角色。

5. 最高法出台社保新规，行业面临生存重构

2025年8月1日，最高人民法院发布《关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（二）》。新规明确，用人单位与劳动者约定或者劳动者向用人单位承诺无需缴纳社会保险费的，人民法院应当认定该约定或者承诺无效。用人单位未依法缴纳社会保险费，劳动者根据劳动合同法第三十八条第一款第三项规定请求解除劳动合同、由用人单位支付经济补偿的，人民法院依法予以支持。

新规意味着物业行业长期存在的弃保协议、现金替代等手段被全面封堵。社保合规压力下，物业服务企业用工逻辑将可能出现两大趋势：外包将不再是低成本最优解，超龄用工或将“回潮”。在此背景下，员工社保缴纳情况较好的企业和用智能设备提升人效、代替人工的企业受影响较小，企业迎接整合机遇；面对成本上涨与合规压力，物业企业需跳出“被动应对”思维，从“节流、开源、铸信”三方面构建长期竞争力。

《解释二》的出台，并非对物业行业的“打压”，而是通过统一法律标准，推动行业从“野蛮生长”转向“规范发展”。对物业企业而言，短期看是成本压力，长期看却是“去泡沫”的契机——那些依赖“灰色操作”维持竞争力的企业将被淘汰，而注重合规、善于创新的企业将获得更大的市场空间。

当社保缴纳成为企业经营的必选项，企业更应将资源投入到服务升级与科技赋能中，用更专业的服务、更透明的管理、更可持续的模式，为业主创造长期价值，为行业开辟新的增长路径。

6. “一刻钟便民生活圈”建设新政发布，助力物企增值服务发展

2025年9月，商务部等九部门联合印发《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，这是继2021年开展一刻钟便民生活圈全国试点，以及2023年印发一刻钟便民生活圈建设三年行动计划后，对一刻钟便民生活圈建设以及物业企业探索社区增值服务的又一次系统性升级。该政策以“一圈一策”为导向，明确支持“物业服务+生活服务”模式，为物企提供业态整合、智慧运营及相关配套支持，直指当前社区经营“叫好不叫座”的痛点。通过推动物企依托社区场景优势，整合老年餐配送、托育托管及智慧零售等高需服务，政策将助力其突破单一物业费依赖，构建可持续的第二增长曲线，实现从基础管理向社区服务集成者的转型。

“一刻钟便民生活圈”概念始于法国城市规划专家卡洛斯·莫雷诺（Carlos Moreno）在2016年提出的“15分钟城市”的城市规划模型。2018年住房城乡建设部出台《城市居住区规划设计标准》，首次在中央部门文件中将“生活圈”作为重要内容。2021年5月，商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，正式启动全国试点工作。2023年7月：商务部等13部门印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》，提出了到2025年在全国有条件的地级以上城市全面推开的目标，并明确了基本保障类业态和品质提升类业态的区分。《通知》则是对“一刻钟便民生活圈”的进一步完善与升级，随着政策内容的逐步清晰，物业企业在其中的地位也愈发重要，同时也为物业增值服务的开展打造出了更好的环境。

图：一刻钟便民生活圈概念及发展沿革

与既往政策相比，本次《通知》更加注重民生导向、生态融合和多元共治，特别是明确了物业企业在“物业服务+生活服务”模式中的主体地位，为行业转型升级提供了政策保障。对物业企业而言，政策在养老服务、育幼服务、商业生态整合等业态，为物业企业带来了多方面机遇，但也对物业企业的运营能力提出了更高要求。

（二）市场：营收与规模增速处在低位，风险出清推动净利回升

1. 上市物企营业收入同比增长4.63%，基础服务占比提升

截至2025年9月25日，67家上市物业企业（港股61家，A股6家）中，已有64家物业企业披露了2025H1的中期业绩。上市物业企业的营业收入延续了稳步增长的势头。2025H1上市物业企业的平均营业收入23.28亿元，同比（除特殊说明以外，本报告“同比”数据为2025H1数据与2024H1连续披露对应指标的企业的数据进行对比。）增长4.63%，增速较2024H1提升了0.12个百分点，但仍处于低于5%的较低水平。

图：上市物业企业营业收入均值与同比增速

（增长率数据基于前一期连续披露对应指标的全部企业的数据均值进行估算）

从收入结构来看，基础服务占比提升至七成以上。共有53家上市物企在2024H1与2025H1连续披露了物业基础服务的收入。2025年上半年，相关企业基础服务的平均收入为17.18亿元，在相应的总收入中占比高达74.12%，占比较2024年同期的69.57%进一步提升，基础服务压舱石作用进一步凸显。与此同时，多种经营收入均值则下降至6.00亿元，相较2024H1有所下滑，多种经营业务拓展面临挑战。

图：2024H1-2025H1物业企业基础服务与多种经营收入均值变化

营业收入TOP10的上市物业企业构成稳定，增速高于全部上市物企平均水平。2025H1营业收入TOP10的上市物业企业营收均值为100.46亿元，是全部上市物业企业平均营业收入的4.32倍。从企业构成来看，2025H1营业收入TOP10的上市物业企业与2024H1完全一致，仅部分企业的排名有所变化。2025H1营业收入TOP10的上市物业企业的平均营业收入相较2024H1同比增长5.24%，高于全部物业企业的平均增速，但其中部分企业的增速出现了下滑。从各物业企业的表现来看，营业收入最高的物业企业是碧桂园服务，为231.85亿元。其次为万物云，2025年上半年实现营收181.37亿元。此外，绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业、中海物业、恒大物业、雅生活服务等头部企业的营业收入均超过50亿元。

图：2024H1-2025H1营业收入TOP10上市物业企业收入变化

（图表中虚线代表行业全部企业平均水平）

2. 社区增值服务出现分化，非业主增值服务持续收缩

物业企业社区增值服务收入涨跌不一，发展策略出现分化。2025年上半年，共有34家上市物业企业披露了社区增值服务的收入，收入均值为2.98亿元，占这些企业总收入均值的11.15%。其中，社区增值服务收入TOP10上市物业企业收入均值为7.64亿元，较这10家企业2024H1的社区增值服务收入均值同比下降4.25%，各家企业社区增值服务收入涨跌不一，上市物企对于社区增值服务的发展策略出现分化。部分企业通过精准的战略定位和创新的运营模式，在社区增值服务上实现了逆势增长。例如，滨江服务2025年上半年“5S生活服务”实现营业收入6.53亿元，同比增长32.0%，在营业收入中的占比提升至32.2%，是唯一一家社区增值服务占比超过30%的上市物业企业。其成功关键在于构建了覆盖优家（经纪）、优居（家装）、优享（生活）的资产服务生态，特别是软装业务收入同比激增502.8%。另一部分企业主动对社区增值服务开展结构性调整，通过收缩聚焦的模式，更加重视业务的质量而非规模。如中海物业2025年上半年住户增值服务收入下降11.6%，但其毛利率逆势提升了5个百分点至35.2%。这一“降收增利”的组合说明下滑可能并非经营不善，而是主动进行业务结构调整的结果，例如减少了部分低毛利或与地产强关联的业务，将资源向康养、亲子等高潜力领域倾斜，为未来增长蓄力。

图：2024H1-2025H1社区增值服务收入TOP10上市物业企业收入变化

非业主增值服务收入持续下滑。2025年上半年共有35家企业披露了非业主增值服务的收入，收入均值为1.25亿元。其中，保利物业非业主增值服务收入最高，达到8.63亿元；中海物业次之，为8.58亿元。占比方面，越秀服务非业主增值服务占比最高，达到16.18%。然而，这三家企业的非业主增值服务相较2024年同期都出现了较为明显的下滑，保利物业下降16.1%，中海物业下降5.9%，越秀服务下降10.6%。非业主增值服务与房地产市场关联度较高，伴随着房地产市场业务的持续调整，以及物企对关联方业务依赖程度的下降，非业主增值服务业务板块的收缩或仍将持续。

图：2025H1非业主增值服务平均收入TOP10上市物业企业及其收入占比

3. 毛利下降净利回升，减值压力减轻助力物企扭亏

伴随着物业管理行业由增量市场走向存量市场，行业竞争持续加剧，在成本持续攀升与收入增长受限的双重挤压之下，物业企业的毛利润出现下滑，一方面，人力、能源及物料等刚性运营成本显著上涨，加大了前期成本压力；另一方面，基础物业服务费价格调整机制仍不灵活，部分地区设定了物业费限价，导致物业费定价难以完全覆盖成本上涨，而部分高毛利增值服务的市场渗透与盈利能力尚未达到预期，加之市场竞争加剧进一步制约了利润空间，导致行业整体毛利率承受下行压力。2025年上半年，64家上市企业平均毛利润为4.51亿元，较2024H1同比下滑0.2%；毛利率均值为14.39%，同比下降1.06个百分点，双双创下2022年以来的新低。

图：2022H1-2025H1上市物业企业毛利润、增速与毛利率变化

头部物业企业的盈利能力高于行业平均水平。2025H1毛利润TOP10物企的平均毛利润为18.61亿元，是全部上市物企平均毛利的4倍以上，同比提升了0.41亿元。2025H1毛利润最高的物业企业是碧桂园服务，为42.99亿元。其次为华润万象生活，为31.65亿元。

图：2025H1毛利润TOP10的上市物业企业

以商业运营等非住业态为主体的上市物业企业的毛利率普遍较高。毛利率最高的物业企业是星盛商业，为52.31%。其次为祈福生活服务，为51.18%。究其原因，以购物中心等业态为代表商业运营服务的毛利率通常高于基础服务，能够为企业带来更多的利润。例如，华润万象生活购物中心业务的毛利率高达78.7%，远高于物业管理服务的16.6%，这不仅体现了华润万象生活在商业运营领域的领先地位，也反映了其通过高质量运营和服务获得溢价的能力。

图：2025H1毛利率TOP10的上市物业企业

上市物企净利润与净利率实现回升，亏损企业数量减少。2025H1，64家上市企业中共有59家企业实现盈利，5家出现亏损，亏损企业数量较2024年同期减少2家；平均净利润为1.67亿元，较2024年同期回升19.29%，但仍低于2023年与2022年的同期水平；平均净利率为7.76%，同比提升0.60个百分点。伴随着关联方应收账款与行业前期收并购带来的商誉减值的计提已经接近尾声，物企面临的减值压力有所减轻，雅生活服务、融创服务、金科服务等2024H1因大额计提减值而出现亏损的物业企业均实现了扭亏为盈。

图：2022H1-2025H1上市物业企业净利润、增速与净利率变化

头部上市物企净利润提升并不明显。净利润最高的物业企业是华润万象生活，为20.68亿元。其次为碧桂园服务，为10.03亿元。2025H1净利润TOP10上市物企的平均净利润为7.95亿元，与去年同期TOP10物企的平均毛利润8.00亿元基本持平。究其原因，物企净利润的整体改善主要源自亏损企业及曾经面临关联方压力的企业计提减值压力的减轻；然而，净利润TOP10物企过往以来面临的计提减值压力较小，因而净利润规模水平与去年同期变化不大。

图：2025H1净利润TOP10上市物业企业

2025年上半年，物业行业的盈利能力呈现出显著分化，部分企业净利率表现突出，但其背后的驱动因素各不相同。华润万象生活以商管业务作为高利润引擎，其以购物中心为代表的商业航道显著拉升了整体盈利；新希望服务通过“高端定制+民生普惠”的服务分层策略获得服务溢价，商业运营、团餐等“物业+”业务贡献高毛利；佳源服务的利润高增长主要源于一次性的特殊收益，即与前期关联方担保相关的减值拨备拨回约1.09亿元，属于企业的非经常性损益。

图：2025H1净利率TOP10的上市物业企业

4. 管理规模增速持续下降，多家企业第三方面积占比过半

物业企业的在管面积小幅增长，但增速持续降低。2022H1至2025H1期间，共有47家上市企业连续披露了在管面积相关数据，这些企业2025H1的平均在管面积为1.66亿平方米，同比增长3.11%，增速相较去年同期下跌6.41个百分点。

图：2022H1-2025H1上市物业企业在管面积与增速变化

其中，碧桂园服务的在管面积最高，为10.53亿平；保利物业次之，为8.34亿平方米。2025H1在管面积TOP10的上市物业企业在管面积均值为5.33亿平方米，是全部47家披露了在管面积的企业平均在管面积的3倍以上。

图：2025H1在管面积TOP10的上市物业企业

19家上市企业来自第三方的在管面积超过五成。从项目来源来看，共有30家企业披露了来自第三方的在管面积与占比，这些企业的来自第三方的在管面积占比均值达到53.53%，共有19家企业披露的来自第三方的在管面积占比超过50%。其中第三方面积占比最高的为雅生活服务，达到81.8%，展现了企业追求独立发展的决心与成效。

图：2025H1第三方面积占比TOP10的上市物业企业

（三）品质：“优价”与“提质”并行，“好服务”重塑资产价值

1. 重视服务品质建设，阐释“好服务”本质内涵

2025年，“品质建设”成为物业企业战略聚焦的重点方向。中海物业、滨江服务、雅生活集团等多家物业企业在年度会议上明确提及重视服务品质提升，将品质建设作为新一年的战略基础。

表：2025年在年度会议明确提及“品质建设”战略的物业企业案例

在政策导向下，“好服务”成为当下物业管理行业的热词，每家物业企业都在探寻“好服务”的定义，每个物业人对“好服务”都有不同的解读。整体看，“好服务”主要聚焦以下几个维度：一是客户需求和体验，如保利物业的好服务中安全力、便捷力、舒适力都是从客户的服务体验来阐释的；二是服务本身的竞争力，如高标准的服务、价值创造以及好的服务设计，则是强调了好服务本身必须具备的硬实力；三是多方参与、合作共赢，通过好服务构建良好的社区生态，形成美好、和谐的人文环境。

表：部分物业服务企业“好服务”的内涵

2021至2025年间，物业服务满意度行业均值呈现波动下行态势，至2025年已降至72.9分。这一趋势折射出物业行业整体在服务质量提升路径、成本管控效能及市场适应性方面面临系统性瓶颈。部分企业受低价竞争策略掣肘及成本管控压力影响，出现服务标准下调现象，客观上导致行业整体评价水平走低。反观行业内标杆企业，其满意度始终维持高位运行，2025年虽略有下滑，但幅度不大。可以看出，标杆企业依托智能化技术赋能（如人工智能设备管理系统、智能客服平台等），并通过多元化增值服务体系构建（涵盖社区养老、智慧社区建设等创新领域），在持续优化服务体验的同时，巩固了市场竞争优势，堪称行业高质量发展的典范性样本。

图：2021-2025年物业服务满意度得分情况

2. 物业费刚性逐渐被打破，高性价比是核心竞争力

近年来，物业费刚性特征有所弱化，物业费“调价难”、“只涨不降”等行业规律似乎正在逐渐被现实打破。尤其2024年以来，多地出台物业费限价政策引发了一轮“降费”风波，至今仍对市场产生影响。2025年5月初，《人民日报》在“神州速览”栏目发布《你所在的小区物业费调整了吗？》，分析了当前物业费调整的现状，指出降物业费的小区主要集中在二、三线城市，供求变化、行业竞争推动物业降费，提升服务竞争力是关键。

在此背景下，一部分物业企业选择顺应政策要求，主动降低物业费收费标准，或者通过优化定价机制减少业主的物业费支出；而另一部分物业企业则将重点放在了提升质量方面，通过更高质量的服务来匹配相应的服务价格。但从实际来看，这两种做法都可能导致企业深陷困境。如果企业降低物业费，就可能面临成本收缩、服务质量下降的隐患，导致业主投诉多，物业费收缴难，满意度下降等；如果想通过提升服务品质匹配高价格，往往由于服务难以量化不能得到业主认同。

因此，在物业管理行业竞争加剧的当下，“优价”与“提质”的并行推进已不再是选择题，而是生存法则。当业主对服务价值的审视日益严苛，高性价比正成为物业企业核心的竞争能力。它既非低价倾销，也非奢侈堆料，而是以科学管理实现服务升级与成本优化的动态平衡，通过精细化管理，实现降本增效，释放更多资源用于服务品质建设，进而优化业主体验，最终提升业主的满意度和项目的收缴率、续约率，提升物业企业的溢价能力，形成良性循环。

图：物业企业“高性价比”服务良性循环机制

通过服务创新和技术赋能提升服务质量，有助于物业企业跳脱低价低质循环，实现价格与价值的动态适配。由于物业管理项目需要承担包括人力、设施维护、清洁卫生、绿化养护、办公费用、保险费用等多种成本，仅从降低价格入手并不代表着实现“质价相符”，过度降价会极大地压缩企业的利润空间，导致项目可能陷入“低收费—低质量”恶性循环。

3. “好服务”契合多元需求，构建业主美好生活

在“好房子”与“好服务”政策导向及存量时代市场竞争加剧的双重驱动下，物业服务的多维价值正持续释放，从基础服务品质升级到社区生态共建，从科技赋能效率提升到人文关怀深度渗透，其价值内涵已突破传统边界，成为构建美好生活场景的重要载体。

具体来看，物业企业主要从以下四个方面加强“好服务”建设。第一，物业管理服务升级优化，做好物业管理的“行活儿”，让业主居住安心。为提升服务质量，越来越多的物业企业积极进行标准化建设。2025年4月，新城悦服务正式发布《新城悦服务标准化V2.0》，总结公司28年服务经验的智慧结晶，旨在回归服务本质。该服务标准包含320+页内容和2088+个执行细节，精准覆盖业主96%的高频生活场景，提供环境维护、安全保障、生活响应等多维度的解决方案。

第二，注重社区空间活化和资源整合，提升资源利用效率。物业企业在践行“好服务”的过程中，通过紧扣业主需求，深度挖掘服务潜能，充分利用社区公共区域空间，将快递驿站、充电桩等资源引入社区空间。如碧桂园服务打造“智享楼下充电”品牌，通过自营设备为业主提供更安全、更便利的两轮充电服务。

第三，延伸增值服务，便利业主日常生活。物业企业围绕业主全生命周期和全生活场景持续探索社区增值服务，在社区零售、家政服务、美居服务、房屋经纪、养老服务、社区教育等方面满足业主美好生活需要。“好服务”与一刻钟便民生活圈建设的结合则是在时间维度改变与优化着业主的社区生活，在步行15分钟左右服务半径的范围内，以社区居民为服务对象，以满足居民日常生活基本消费和品质消费为目标，构建多业态集聚形成的社区商圈。中海物业打造“U选直购·五分钟生活圈”社区生活服务平台，填补了中海社区“小而精，优且廉”服务商平台的需求缺口，解决了部分社区居民日常购物面临的“出行距离远、零售价格贵、品类陈列少、品相质量差、售后服务欠佳”等困扰，把新鲜、健康、实惠带进社区，丰富社区居民的“菜篮子”。

第四，文化活动常态化，打造和谐的社区人文环境，提升社区凝聚力，如定期举办运动会、节日活动、跳蚤市场等，促进邻里互动。物业企业通过举办各类型的社区文化活动，有利于建立业主与物业，业主与业主之间的信任，加强沟通交流，为美好生活建设提供和谐的氛围。融创服务每月都会根据社区情况举办各类主题活动，为业主带来更多欢乐、健康和美好的生活体验，有利于拉近与业主间距离。

表：融创服务2025年上半年部分社区活动

在存量资产运营时代，物业管理的战略价值正经历根本性重构，其角色已从传统的设施维护者升级为社区生态的构建者，通过全维度服务深度嵌入业主多元生活场景。从公共空间品质运营到个性化生活需求响应，从资产价值管理到社区文化营造，现代物业管理以“最后一公里”服务优势构建起覆盖居住、消费、社交的完整生态闭环，成为链接业主物质需求与精神诉求的核心枢纽，其重要性正随着居住升级趋势加速凸显。

4. “好服务”重塑资产价值，赋能建筑历久弥新

“好服务”不仅是业主美好生活的基石，以精细化服务覆盖全维生活场景，更以专业服务保障物业及配套设施的高品质运行，在存量时代为资产保值增值发挥重要作用，形成生活品质提升与资产价值增长的双向赋能。

高品质物业管理提升房产的溢价能力。上海市仁恒河滨花园与一路之隔的另一临近住宅项目地段接近、楼龄接近，均为较高端项目，有独立会所，配有健身房、游泳池、球馆等。仁恒河滨花园的物业费高一些，物业品质更好，小区内设施设备维护用心，会所场地崭新，喷泉水池清澈见底。但另一个临近项目的物业服务明显差一些。根据中指数据，截至2025年9月25日，仁恒河滨花园的二手房均价比对面临近项目每平方米高8000元。

尽管有一些案例能通过二手房价格直观地反映物业服务的价值，但房价的影响因素毕竟是多方面的。物业管理服务的质量不一定能体现在房产的交易价格上，但优质的服务会成为促成房产交易的一个重要因素。如果一个住宅项目与周边项目相比，社区环境较差是一个明显的短板，那通过更换好的物业企业或者提升物业服务质量，改善小区整体环境，即使在当前的市场环境下不能拉动房价上涨，但一定可以提升房子在购买者心中的优先级，有利于促成交易，这也能在一定程度上证明高品质物业服务在业主资产保值增值方面发挥了重要作用。

据住房和城乡建设部科技与产业化发展中心统计：截至2022年底，我国城镇既有房屋中，建成年份超过30年的接近总量的20%，已经进入设计使用年限的中后期；预计再过15年，近八成房子都将成为需要重点维护的“老房子”。

在地产大开发的年代，对于建筑的维护显然是不足的。而现在，对既有建筑的维护和修缮已经逐步得到重视，优质的物业服务能保障房产设施设备的良好运营，延长建筑使用寿命，使建筑历久弥新。例如，很多老旧小区都存在设施老化的问题，物业企业在服务老旧小区的过程中，通过整修设施、更换旧设备等举措，能够大幅缓解项目衰老和贬值的周期，未来这将成为存量时代下物业管理的工作重点。

国外物业企业则已经先行一步，将资产作为开展服务的核心对象，提供专业的资产运营管理服务。如日本的Nihon Housing围绕资产本身开展服务，所有的服务基本是以建筑本身为核心，提供运维管理、修缮、租赁、买卖等服务，相比国内物管企业服务对象更专一，更聚焦。对标国外知名的物业企业，国内物业企业仍需探索更多围绕资产开展的服务类型，真正为建筑保驾护航，为业主资产保值增值提供更多赋能。

（四）资本：板块价值重估结构重塑，市场导向理性新阶段

1. 板块估值持续回升，市值分化加剧

2025年前三季度，港股物业板块市值稳步回升。物业企业中报业绩的改善、港股整体的上升趋势以及行业政策的利好，都是助力板块估值修复回暖的重要因素。截至2025年9月25日，港股上市公司总市值约为2435.72亿元，PE均值为14.17倍（剔除负值及大于500倍的异常值），与去年同期（2024年9月27日收盘，总市值2259.83亿元，市盈率10.71倍）相比改善明显。

图：2024年年初-2025年9月25日收盘港股公司总市值及PE均值走势

头部企业市值占比进一步提升，TOP3企业总市值占比超过50%，TOP10企业总市值占比超过80%。截至2025年9月25日收盘，华润万象生活总市值847.73亿元（人民币），排名第一，万物云、碧桂园服务分别以255.47亿元和197.79亿元的总市值位列第二、三位，三家企业的市值合计为1300.98亿元，占港股全部61家上市企业总市值的53.41%。排名前十的公司市值合计为2013.04亿元，占总市值的82.65%。2024年同期，TOP3企业构成和次序保持不变，市值合计为1102.30亿元，占上市企业总市值（与2025年61家企业样本相同，不含融信服务）的48.78%。TOP10企业中仅有排名第10的越秀服务在2025年被替换为建发物业，TOP10企业市值合计1803.47亿元，占比79.81%。与2024年同期相比，物业上市企业中的头部企业构成相对稳定，且无论是TOP3还是TOP10企业的占比都有所提升。

表：截至2025年9月25日收盘物业服务上市公司市值TOP10

2. 并购市场热度回升，恒大清盘并购值得关注

2025年前三季度，收并购市场的案例数量和并购金额略有回升，截至9月25日，披露相关信息的典型并购涉及交易金额约18.20亿元，高于2024年全年的5.38亿元，接近2023年全年的19亿元。从并购的标的与业务来看，绝大多数的并购都并非以单纯的市场规模扩张为核心目标，而是基于企业自身的资源禀赋与发展战略，开展具有针对性与目的性的并购。例如，新大正并购嘉信立恒、德信盛全服务收购德清莫干山瑞璟置业以及中天服务收购杭州拓深科技，都属于对具体专业赛道的深化拓展。而万物云对于杭州两家物业企业的收购，则是在处理与关联方万科的应收账款问题的同时，完善企业的“蝶城”战略。

表：2025年前三季度行业收并购交易重点案例

值得注意的是，伴随着中国恒大的清盘，清盘人一直寻求机会出售中国恒大及CEGHoldings所持的恒大物业股份。据媒体报道，竞购方包括中国海外集团及华润集团子公司，目前交易流程尚处于初步阶段。作为市值超过百亿的物业企业，若恒大物业最终完成出售，将会对物业管理行业的市场格局产生重大影响。

3. 中期分红金额基本持平去年同期，头部企业引领

分红是当下物业企业吸引投资者、提振市场信心的重要举措之一。截至2025年9月25日，64家披露中期业绩的上市企业中共有12家企业进行了分红，这12家企业均在2024年与2025年连续2年在中期进行了分红；分红企业数量相较去年同期减少3家，分别为卓越商企服务、远洋服务和东原仁知服务；分红总金额为42.94亿元，与去年同期相比基本持平。

图：2024H1-2025H1分红上市物业企业数量与分红金额变化

从分红企业的构成来看，华润万象生活与万物云两家头部企业引领了当下的分红行动。2025H1分红金额最高的是华润万象生活，分红金额为20.09亿元，其次为万物云，分红金额为11.10亿元；12家企业的分红均值为3.58亿元，仅有华润万象生活与万物云的分红额度高于均值，这两家企业的分红总额占全体企业的分红金额的72.64%，较为集中。

图：2025H1港股上市物企分红金额

4. 物企高管变动频繁，多元化、复合化和专业化人才将更受重视

2025年前三季度，多家港股物企迎来了高管人员的调整，如朗诗绿色生活、苏新服务等企业先后更换了董事长，合景悠活调整了首席执行官，永升服务更换总裁等。上市物企管理层密集调整，反映了行业以下几个核心趋势：

一是，从“规模扩张”到“精益运营”的战略转向：物业行业过去十年的主题是依托关联地产公司的业务输送，进行高速的规模扩张和跑马圈地。随着房地产市场进入深度调整期，这种外延式增长模式难以为继。行业竞争主战场正从“拓规模”转向“提效益”“保品质”“创利润”。管理层调整意味着企业正在积极引入更擅长精细化运营、成本控制和提升单元经济价值的领导者，以适应新阶段的要求。

二是，独立市场化发展的迫切需求：当前，物企必须提升自身独立生存和发展的能力，减少对地产母公司的依赖。换帅之举，意在组建更具独立市场开拓能力、能带领企业探索第三方外拓、增值服务等新增长曲线的管理团队。

三是，资本市场对盈利能力和质量要求提升：上市物企面临来自资本市场的巨大压力。投资者不再仅仅关注在管面积的增长，更关注盈利能力、现金流健康度、ROE等质量指标。管理层的调整，尤其是引入具有财务背景的高管，直接回应了资本市场对财务表现和公司治理透明度的更高要求。

在存量竞争阶段，管理层换帅不仅是人员的更替，更是企业战略变革意图的强烈信号和重塑能力的开端。新管理层能够打破原有路径依赖，以外部视角或全新思路重新审视公司的业务模式、组织架构和资源分配，从而推动一场深刻甚至颠覆性的战略变革，确保企业方向与市场新环境相匹配。新任高管的地产或财务背景，可能代表他们具有更强的预算管理、成本管控和资源整合能力，将可能提升企业的经营效率和盈利能力。此外，尽管强调物企独立，但关联房企仍是重要资源方，地产背景的高管能更有效地维护和深化物业与地产板块的关系，在项目承接、社区资源开发（如养老、租赁）、非业主增值服务等方面挖掘更深价值。

表：2025年前三季度部分物企高管变动情况

展望未来，物业行业的人才需求将呈现多元化、复合化和专业化的特征。以下背景和能力将更受重视：一是，商业洞察与经营能力：不再是传统的“项目经理”，而是能对项目利润负责、懂得市场拓展和多种经营的“CEO型”人才；二是，科技应用与数据能力：熟悉物联网（IoT）、AI、大数据等数字化工具，能利用技术驱动服务升级、降本增效和创新商业模式的人才。三是，金融与资本运作能力：精通财务管理、投并购、市值管理的资本型人才；四是，跨界整合与创新能力：能够将物业服务与康养、零售、教育、金融等业态相结合，设计并落地新服务产品的创新人才。

（五）品牌：价值增速放缓，业主视角优先，品牌辨识度提升

1.行业转型质效为先，品牌价值增速持续放缓

随着物业管理行业逐步告别依赖增量市场的“规模红利期”，整体发展进入以存量资产为主导的新阶段，行业格局迎来深刻调整，企业间的竞争也逐渐从单纯争夺市场份额向比拼服务品质与运营管理转变。面对更加理性、谨慎的市场环境和客户主人翁意识的觉醒，物业服务品牌企业积极调整战略导向，摒弃过往追求高速扩张的粗放模式，转而采取更为务实、理性的经营理念，更加聚焦于服务价值链的优化重构，通过精细化运维管理降本增效，依托高品质服务体验构建客户黏性，致力于实现有质量的可持续增长。

而在这一价值导向的理性回归过程中，品牌的重要性也愈加凸显出来，物业企业对于品牌建设的投入也趋向精准和务实，更注重口碑积淀、客户体验优化以及服务能力的提升，这一系列转变的直接结果就是物业服务企业的品牌价值虽有所增长但呈现放缓的态势。2025全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为124.58亿元，同比增长2.58%；区域性物业服务品牌企业品牌价值均值为19.68亿元，同比增长1.35%。品牌价值增速的放缓并非是企业竞争力的下降，而是物业管理行业走向成熟、品牌价值内涵走向“质量认同”的关键重塑时期，未来企业品牌价值的积累将更加依赖于卓越的运营服务能力和真实的价值创造能力。

图：2021-2025物业服务品牌企业品牌价值均值及增长率

经营性指标是企业品牌价值评估的基础，对品牌价值的变化起主导作用。2024年，在宏观经济与房地产市场下行的大背景下，物业管理行业也面临较大调整，物业服务品牌企业的营业收入和管理规模在绝对数值上延续正增长态势，但增长的驱动力已显著减弱，叠加利润水平的下降，使得2025物业服务企业的品牌价值虽维持增长势头但增速较前几年明显放缓。

图：2025全国性物业服务领先品牌企业主要经营指标与品牌价值增速对比

即便面临增速放缓的压力，管理规模和营收净利的增长在一定程度上为行业整体品牌价值提供了韧性支撑。截至去年底，2025全国性物业服务领先品牌企业的管理规模、营业收入以及净利润均保持增长态势。规模方面，2025全国性物业服务领先品牌企业在管面积均值同比增长6.18%，高于品牌价值增速3.60个百分点；营收净利方面，2025全国性物业服务领先品牌企业的营业收入均值同比增长4.84%，高于品牌价值均值增速2.26个百分点；净利润均值同比增长0.24%。

从企业所有制来看，国资背景品牌企业在应对经济下行和市场波动时具有较强的抗风险能力和经营稳健性，品牌价值更具韧性。以中央国有企业和地方性国有企业为代表的国资背景品牌企业，2023-2025品牌价值年均复合增速分别为3.07%和2.64%，高于同期民营企业品牌价值增速。从经营业绩来看，中央国有企业2024年营业收入均值和净利润均值同比分别增长10.35%、18.04%，高于地方性国有企业和民营企业，表现出较强的盈利能力；从管理规模来看，民营企业受市场深度调整和关联方拖累影响在管面积增长乏力，中央国有企业和地方性国有企业在管面积均值同比分别增长10.71%和21.90%。

图：2023-2025不同类型品牌企业品牌价值均值及复合增长率

2. 品牌建设从依附走向独立，由多元回归聚焦

当前“十四五”规划已近收官，今年是我国“十五五”战略规划布局的关键之年，习近平总书记多次强调了“十五五”规划的重要性，并指出“十五五”规划需要科学谋划和战略部署以实现高质量发展。站在这一重要历史节点，物业管理行业正处于深度变革与转型升级的关键期，物业服务企业也应逐渐意识到品牌建设的重要性，物业管理行业正处于品牌重塑与价值升级的关键时期，相比于其他诸多行业在品牌建设领域相对还处在一个较低的水平，未来想要寻求更大的发展，唯有发挥品牌优势才能构建起可持续的竞争力。

回顾中国物业服务企业的品牌发展脉络，可以发现品牌建设经历了从“隐形”到“显形”的转变。过往物业品牌一般是跟随地产品牌被视为开发母公司的附属品或者服务流程中的“默认项”，伴随着市场竞争日益激烈、业主需求的不断升级以及资本化进程的加速，品牌形象逐渐成为核心竞争力或战略性资产，物业服务企业在品牌建设方面也在不断摸索前行。

图：物业服务企业品牌建设发展脉络

随着房地产市场快速发展，竞争加剧，物业服务水平成为开发商口碑的重要组成部分，部分头部物业企业开始独立运营，逐渐从幕后走向台前，市场意识也逐渐强化，随之衍生出了对于物企品牌建设的需求。物业品牌企业逐步意识到单一业态对企业长期发展的制约，开始注重业务的多元化布局，进一步提升企业的品牌价值。同时，非住宅赛道以其多元业态组合以及较大的增值潜力，不仅能够为物业服务企业提供更大的想象空间，还能够进一步增强物业服务企业品牌韧性。因此，部分物业服务企业推进多元品牌战略，围绕多元业务的拓展与多样化客户需求，着手建立相对完善的品牌体系，形成了自身的品牌矩阵，致力于以多元化品牌切入细分业务领域，明确细分领域品牌定位和品牌核心价值，增强创新能力，推动品牌裂变，促进品牌价值增长。

当前，在行业深度转型与消费需求迭代的双重驱动下，传统物业服务模式已难以满足市场日益多元的需求，物业企业通过更名去地产化，意在主动切割与地产开发之间的业务联系，尽量降低地产关联方所带来的不利影响，并向市场和投资者展现全新的品牌形象和发展蓝图，指引物业企业品牌独立化发展。

未来，物业企业摒弃过往的粗放式发展模式，专注于有优势的区域，做好自身更擅长的业务，以实现高质量发展，聚焦深耕成为当下的行业共识。物业服务品牌企业应结合自身资源禀赋和竞争优势，不再盲目拓展多元品牌，而是不断提高聚焦精度，使优质资源尽可能地投入最核心、效益最好的领域，集中力量打造专业品牌，巩固核心竞争优势。

“十五五”期间，各行各业普遍面临产业升级和消费变革的机遇与挑战，需要通过清晰的品牌战略，把握新消费趋势，更好地融入国家制造强国、质量强国的大战略。对于物业企业而言，品牌价值已从辅助性要素升级为破局核心战略，当下企业品牌建设承载着双重使命，对于企业而言是突破价格战困局、构建差异化护城河的核心竞争力，对于行业而言是扭转社会认知偏差、推动服务价值重构的关键杠杆。

物业服务企业的品牌建设是一个高度系统化的工程，必须以清晰的战略为指引，通过缜密的顶层设计确保品牌愿景与品牌定位之间形成强有力的战略协同，并以过硬的服务品质构筑品牌建设的基石，方能在激烈的市场竞争中锚定方向，赢得客户持久的信任与认可，并最终转化为企业的长期品牌资产与市场竞争壁垒。

图：物业行业品牌建设逻辑

3. 切实保障标准化服务落地，突出业主视角真实体验

品质是品牌的基石，它不仅是品牌价值最核心的体现，更是赢得用户信赖与建立市场声誉的根本保障。对物业管理行业而言，服务品质则通过标准化来保障。近年来，物业企业如火如荼地开展标准化建设以提升服务品质，但很多企业并未厘清标准化体系的构建方式，盲目跟风，不可避免地导致服务标准化建设出现系列问题，使标准化建设的成效大打折扣。

图：物业管理行业标准化建设三大“陷阱”

首先，部分企业盲目建立服务标准化文件，标准同质化问题严重。标准化从根本上看是赋能物业企业管理的，每个企业的标准化建设都应该根据自身情况专门打造，反映企业的服务特色，又契合所管理的项目。不少企业重建设、轻思考，照抄照搬同行的标准化文件，这样确实可以快速建立标准化体系，但忽视了是否适宜的问题，造成不良反应：一是服务标准对实际项目不适用，造成管理障碍；二是无法匹配不同业主的需求，难以得到业主的认同。即使是同一个企业，一套标准体系也难以放之四海皆准。

其次，标准化建设容易流于形式，停留在纸面规范而未能产生实际价值。在物业管理行业中，不少企业标准化存在重制定、轻执行的现象。第一，企业管理层对于标准执行不够重视，认为标准化就是规范的制定，甚至制定标准就是为了满足市场需要，停留在对外宣传层面，未能贯彻落实。第二，员工培训力度不够，导致员工对标准化的认识不足，缺乏按照服务标准操作的意识和能力。第三，很多企业完成标准制定后，并没有建立强有力的监督和考核体系，没有专门的部门负责标准的落实，组织保障不够健全，缺乏执行动力。第四，标准化的执行可能涉及到额外的成本支出，比如更专业的员工，更严格的工作要求，统一的着装等往往会带来更高的成本，降低企业推行标准化的意向。

最后，在标准化建设的过程中，行业还会面临另一个问题，即业主对服务标准的感知并不明显。主要原因在于标准化建设可能过于侧重流程和规范的设定，甚至是包装和宣传，没有充分考虑业主的实际需求和服务体验。物业管理服务不仅要满足业主的基本需求，更要在服务的过程中让业主感受到关怀和温暖。因此，标准的制定就需要深度融入业主的情感需求，发掘业主的关注点，让业主对服务标准和标准化的成果有深刻的感知。

图：服务标准执行难的四大现实问题

目前，标准化建设的核心瓶颈仍聚焦于落地执行。物业企业需自上而下建立服务标准化管控机制，管理层树立正确的服务标准化理念，结合企业自身情况和资源禀赋建立内部培训、过程监督、考核驱动、持续优化的闭环式执行体系，使服务标准不再停留于文件。第一，系统开展专项培训，针对不同业态、不同服务场景拆解细分模块建立培训课程体系，让员工熟悉并掌握标准化要点，强化实战演练，提升员工服务能力。第二，建立多维质量监督机制，如主管巡查、项目互检、管理层抽查、数字化监控等，及时发现实际服务中的问题。第三，建立完善的激励与考核机制，对优秀服务员工给予奖励并对表现差的员工进行淘汰或降级。第四，定期复盘服务，根据收集到的反馈持续优化标准体系，并对执行管理机制进行整改提升。

图：物业服务企业闭环式服务标准执行管理体系

除标准化建设以外，行业在服务品质提升方面还存在视角错位问题，即物业企业在服务设计方面容易落入“自我中心陷阱”，主要体现在两个方面：第一，管理思维优先，将业主视为被管理者，服务流程设计以便于管理为导向，忽视业主的实际生活节奏以及主要群体的真实需求痛点；第二，成本导向决策，在资源分配时优先考量自身运营成本，而非业主对环境品质的期待，如聘用年龄较大的保安、保洁员工以节省成本，忽视服务效果。

图：服务设计由“物业视角”转为“业主视角”

同时，品牌形象影响消费者的心理预期、情感体验和价值认同，减少消费者决策时的不确定性，对满意度产生正向促进作用，当品牌长期传递“可靠”“专业”的信号时，消费者更倾向于信任、选择并认可其产品或服务。2025年5月30日，物业服务客户满意度测评标准（GB/T45698—2025）发布并实施，指标与权重设置中将品牌形象、客户期望、物业服务质量、物业服务价值作为满意度测评的四个一级指标，并赋予品牌形象10%的权重，表明了品牌对满意度建设的重要性。

图：品质服务、满意度和品牌影响力三者间关系

服务、满意度、品牌三者之间相互影响，相互作用。对物业企业而言，服务是起点、是核心，更是连接业主的情感纽带。唯有以持续迭代的服务品质为基石，方能筑造业主信赖的物业品牌。服务优化非一日之功，需以“需求洞察→标准落地→体验创新→口碑沉淀”为闭环，将每一次服务触点转化为品牌价值的增长点，最终实现“服务力即品牌力”的良性循环。

4. 三维度提升品牌辨识度，塑造品牌个性，诠释品牌文化

长期以来，物业企业普遍未能构建独立的服务品牌，缺乏差异化形象，致使业主对品牌的辨识度低、认知不足，品牌建设成效远低于预期。为此，品牌企业亟须强化品牌识别，通过价值理念、服务行为与视觉系统的多维度协同，塑造鲜明区隔，建立差异化品牌形象。

图：企业识别系统（CIS）的关键要素

根据企业识别系统（CIS），物业服务品牌企业通过统一化的视觉、行为和理念识别体系，为品牌塑造提供系统性支撑，助力品牌在市场中形成差异化竞争力。理念识别（MI）是CIS的核心与灵魂，包括企业使命、愿景、战略定位、价值观等，决定了品牌内涵。随着行业的不断发展，品牌企业紧跟市场趋势，并结合自身特点重新进行理念识别，制定品牌定位、战略定位等。如保利物业战略定位为“大物业时代的国家力量”，始终践行“善治善成、服务民生”的使命，重视“人文服务”的打造，好服务始于人的初心，成于专业匠心。保利物业彰显“国家保障·品质承诺”的品牌强音，树立行业服务标杆。华侨城服务集团焕新品牌主张，新的品牌定位是“涵养人文城市，服务新质生活”，包罗万象的文化要素与城市发展紧密相连，用超越地产开发的行为力量，用一个涵养人文城市的文化标签，创造一部又一部富有质感的城市生活史。

行为识别（BI）通过员工行为、服务标准、公共关系等动态方式传递品牌价值。品牌企业在进行行为识别设计时遵循可测量、可感知、可传播的原则，将品牌承诺转化为行为链，在同质化竞争中建立“行为护城河”。如保利物业通过课程培训和认证考试等方式规范员工行为，设有三大类认证体系，分别是管家上岗培训认证体系、工程上岗培训认证体系、安防上岗培训认证体系。根据管家、工程、安防各条线岗位性质细分模块，对应输出培训课程，融入服务标准，以线上自学的形式夯实知识基础，培训结束后以线上认证考试的形式检验培训成果，完成品质提升闭环，确保每一位上岗人员都能“对客户好，按标准做”。

视觉识别（VI）是最直观的品牌表达，包括标志、标准字、标准色等，通过统一的视觉元素展现品牌独特的价值主张。2025年初，润华物业品牌焕新发布，新的品牌LOGO沿用客户已有认知的“R”标，标志由“润华”两字的首字母“R”“H”组合而成，外形为“R”，下部为“H”。标志主笔为一个“1”，象征润华物业“永争第一，追求卓越”的企业精神；“H”变形为“人”字，体现润华“以人为本”的人才战略。同时以LOGO焕新为基础，系统梳理了《润华物业品牌视觉基础系统》《润华物业品牌视觉应用系统》《润华物业项目综合管理标识规范》等十大物业视觉标准化规范体系，全面升级了视觉识别系统。

具体来看，物业企业品牌焕新的方向主要有两类。第一，跟随集团公司品牌定位的变化而进行品牌焕新，从这一点上看，物业品牌独立仍然有很长的路要走。由于葛洲坝地产更名为“中能建城市投资发展有限公司”，葛洲坝物业也正式更名为中能建生活服务有限公司，主要是深度融入中能建城市投资发展有限公司“生活能更好”品牌主张的关键举措，为生活服务注入全新动能。卓越商企服务发布住宅物业子品牌“卓越生活服务”，专注于城市高尚住宅物业服务，与卓越集团更好地协同支持。第二，品牌建设顺应行业发展趋势，专注于品质服务的打造。招商积余旗下中航物业在重组上市5周年之际，旗下中航物业更名为招商积余物业，回归服务本质，做好八个“一”全面服务力提升。润华服务设计新的LOGO和服务标准体系，通过可视化的文件保障好服务落地。

表：部分物业企业品牌焕新升级情况

然而，2025年以来，行业品牌焕新案例明显减少，也反映出行业品牌建设方面的深层次问题。首先，行业面临多重结构性矛盾与转型压力，如管理权流转加速、成本管控压力、物业费收缴难等问题导致企业资源分配向核心业务倾斜，品牌建设优先级降低；其次，从历史经验看，行业存在品牌建设与实际服务脱节的现象，业主对服务预期提升，更关注服务性价比，而非品牌包装，企业品牌焕新难以直接解决信任危机；最后，近两年，物业管理行业负面舆情频发，严重影响整体形象，行业因服务质量参差不齐、收费不透明等问题引发“取消物业”等极端诉求。当前，企业更倾向于通过提升服务透明度、强化社区治理等务实举措修复形象，品牌建设更加务实，聚焦服务本质，减少了对品牌焕新的投入。

（六）科技：新媒体拓宽传播路径，AI助力企业高效投拓

1. 科技业务收入下滑，内部提效、小步快跑、以人为本构建破局策略

AI、物联网和大数据等前沿技术与物业服务的深度融合正在推动行业迎来新一轮变革。从企业收入贡献维度看，科技服务已经成为部分企业收入的来源之一。然而，2025年上半年，上市物业企业的科技服务收入普遍出现下滑。万物云的科技服务业务以AIoT和BPaaS为核心，2025年上半年实现营收10.64亿元，同比下降23.9%；世茂服务的智慧场景解决方案业务收入仅为400万元，同比大幅下滑91.5%，收入占比也由8.1%下滑至0.7%；绿城服务则是决定将主营业务进行分类调整，直接取消了科技板块，将科技服务归类至咨询服务板块中的管理咨询服务。

究其原因，当前物业企业的科技服务普遍受挫，并非单一因素所致，而是商业逻辑、技术落地和战略定位三个层面深层矛盾集中爆发的结果。

首先，在商业逻辑上，最直接的矛盾在于高昂的科技投入与不确定的经济回报之间难以平衡。头部物业企业每年动辄数千万的科技投入，但其产生的科技服务收入占比极低，这部分收入往往难以覆盖持续的研发和运营成本，导致投入产出比失衡，业务模式的可持续性受到严峻考验。

其次，在技术落地环节，先进的科技工具与一线业务的实际需求出现了显著脱节。许多系统是“自上而下”推动的，旨在满足管理考核而非解决现场问题，导致智慧设备使用率低，业主感知微弱。更重要的是，各类系统间形成的“数据孤岛”使得数据无法打通和协同，难以形成真正的智能决策，科技的价值大打折扣。

最终，这些困境折射出物业企业在科技业务战略定位上的普遍迷茫：科技究竟应作为成本中心对内赋能、提升主业的效率与体验，还是作为利润中心对外输出、创造直接收入？在外部地产行业下行、智慧化解决方案需求萎缩的背景下，部分企业开始战略回调，选择将科技服务板块重组或收缩，回归其“赋能”核心业务的本质。这番战略摇摆与收缩，正是当前行业集体受挫的核心表象。

面对这些系统性困境，头部物业企业已经开始探索破局之路，主要集中在以下几个方面：其一，回归“初心”，聚焦内部提效。如万物云主动压缩投入高、回报不确定的对外科技输出业务，更坚定地将科技资源投向能直接提升核心物业运营效率的领域，例如其“蝶城战略”通过集约化运营实现降本增效，表明在现阶段，许多企业更倾向于将科技作为赋能主业的工具，而非独立的业务。其二，“小步快跑”，验证技术价值。面对巨大的不确定性，“一步到位”的重投入模式风险很高。更务实的做法是分阶段进行科技化投入，例如按照试点验证、优化迭代、规模复制的步骤推进。这种“小步快跑”的模式既能避免盲目投入，又能确保技术方案与业务场景深度适配，让每一分钱都花在刀刃上。其三，以人为本，重构人机协同。技术的最终目的是为人服务。成功的转型不仅是“机器替人”，更是 “人机共生”。企业需要思考如何重新定义被科技释放出来的员工的岗位职责，并为他们提供有效的技能培训。例如，将一线员工从重复性劳动中解放出来，转向更需要情感交互和复杂问题处理的工作，从而实现真正的“数字管家”模式。

2. 科技工具赋能物业场景，AI大模型驱动服务模式变革

科技工具的深化应用通过技术与服务场景的深度融合，为业主提供了更加便捷、高效的服务体验。例如，在客户服务场景中，随着物业客户端APP和小程序的普及，业主可以通过APP实现物业缴费、报事报修、参与社区活动等多种功能，物业服务企业则能够根据业主的需求及时响应和处理，提升了业主的满意度；在设施设备维护场景下，企业能够通过物联网技术实现对设备运行状态的实时监测和预警，提前安排维护保养，减少了设备故障的发生，提高了设备的使用寿命；在员工调度管理场景中，借助智能排班系统和移动办公工具，能够根据工作任务的紧急程度和员工的工作能力等因素，合理安排员工的工作时间和任务，提高了员工的工作效率和工作满意度。

2025年以来，AI大模型的引入进一步丰富与完善了物业行业科技赋能的模式与场景。以Deep Seek为代表的AI大模型，赋予了物业企业创新业务实践和管理决策的能力，让物业企业能够更加高效、准确地处理企业日常运营中遇到的各类具体问题。例如，鑫苑服务在智慧物业建设方面，从创新搭建“鑫Meta”大物管数字化管理平台，到覆盖全链条“大物管全栈式科技综合服务全景图”的能力建设，乃至今年上半年在物业行业首发的“客服智能体&管家智能体”，其正在用AI智能重塑传统物业的管理逻辑，驱动着管理效率的跃升与服务模式的变革，已形成了“科技投入-质量改善-效率提升-成本降低-利润增长-科技再投入”的飞轮效应，让营收增长和企业盈利能力更具持续性与生命力。

表：部分物业企业推出的AI工具

可以预见，未来物业行业的竞争将不再是简单的规模之争，而是数字化治理能力与平台化运营能力的较量。只有真正将科技建设融入服务模式与企业生态的企业，才能在新一轮行业洗牌中占据领先地位。因此，物业企业的科技化建设应当按照“与时俱进”与“循序渐进”的原则有序开展，既要关注行业发展前沿，把握2025年以来AI变革带来的时代契机，积极拥抱AI模型；也要结合企业现状和特征，采用合适的方式推动科技应用落地。

3. 新媒体平台赋能企业传播，物企视频号流量池扩容

随着互联网时代的快速发展，信息传播渠道加速拓宽，物业企业灵活运用传统媒体和新媒体平台进行全方位、多触角链接，构建传播矩阵，实现信息传播的无边界、全覆盖，提升品牌传播的触达率与传播广度。2025年上半年，物业企业在微信视频号与抖音视频号等新媒体平台的流量均实现了大幅提升，成为当下物业企业信息传播的最新亮点。

2025年上半年，微信视频号排名前30的企业视频号观看总量为398万次，抖音视频号排名前5的企业点赞+转发量总计104.3万次，均已大幅超越2024年上半年的数据，展现了充分的发展潜力。视频号作为全新的媒体流量平台，具备内容形象化、可视化、通俗化的传播特点，这是传统媒体平台所不具备的传播优势，因而在物业企业的信息传播中有望发挥更加举足轻重的作用，是物业企业未来可以重点开拓的宣传阵地。例如，新希望服务微信视频号2025年7月发布的《揭秘物业的“隐形收入》，通过视频记录一线垃圾清运员工的日常工作付出，得到了8600余次点赞、9600余次转发以及超过1400条评论，其中绝大多数评论都展现了对新希望服务和物业一线工作人员的理解与赞誉；同时，视频的点赞量与评论数均远超新希望服务微信公众号本年度的其他文章，相较于传统的微信公众号平台，起到了更好的流量宣传效果。

图：2024-2025年上半年微信视频号观看总量与抖音视频号点赞转发总量

4. AI赋能，决胜标场：招投标Agent重塑物企投标效率

在竞争激烈的招投标市场中，企业常常面临"大海捞针式"筛选项目、盲目投入资源、标书质量参差不齐、中标率低迷等痛点。据统计，传统模式下企业平均要投入3-5人团队、耗费7-10天时间才能完成一份高质量标书，而中标率却普遍低于15%。如何突破这一困境？中指院联合小冰及指尖科技研发的AI招投标Agent，正以革命性的方式重构投标价值链，为企业带来前所未有的竞争优势。

AI招投标Agent不仅仅是一款工具，更是企业投标业务的智能作战中枢。它通过AI技术构建了从商机洞察到竞争分析再到标书生成的完整闭环，为企业带来三大核心价值：业务价值显著提升：高效筛查海量投标信息，实时匹配优势项目源；AI完成高水准投标方案，大幅提升人工效率；精准覆盖所有评分要点，完美满足招标要求。

图：AI招投标Agent产品亮点

作为一款智能Agent产品，AI招投标Agent通过全流程智能赋能，打造投标"最强大脑"。AI招投标系统依托大数据与模型能力，实现精准高效投标。它能智能筛选高价值商机，分析竞争态势以制定优势策略；并可分钟级生成个性化高质量标书，同时进行全流程质量检测与风险预警，有效提升中标率并杜绝废标风险。此外，和竞品相比，相较于市场上其他招投标工具，AI招投标Agent也具备显著优势：

图：AI招投标Agent竞争优势

在效率决定成败的时代，AI招投标Agent不再仅仅是"锦上添花"的辅助工具，而是企业投标业务的"战略必需品"。它将企业从繁琐的投标流程中解放出来，让团队专注于核心价值创造；它将投标从"经验驱动"转变为"数据驱动"，让每一次决策都有据可依；它将企业投标能力从"单点突破"升级为"系统作战"，构建真正的竞争优势。

物业管理行业发展展望

（一）政策环境：强化合规、突出保障与刺激消费构成未来行业政策优化的核心方向

2025年以来，物业管理行业的相关政策主要围绕四个方向：其一，两会以来持续强调的“好房子”以及与之联动的“好服务”相关政策，对物业企业的服务品质提出了更高的要求；其二，年初“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”“整治物业乱象”以及后续的规范性政策，不但围绕履约不到位与公共收益等重点内容构建了相应的规范化体系，更是完善了行业标准、企业信用评级等更加具体化场景的规范，推动物业企业的管理走向合规化；其三，中央城市工作会议以来，城市更新、基层治理等方向的政策，将物业管理行业推向了城市治理的前沿舞台；其四，围绕“一刻钟便民生活圈”以及提振消费等与基层群众消费需求直接相关的政策，为物业企业开展社区养老、社区餐饮、社区零售等增值服务指明了方向。

伴随着物业管理行业由快速扩张的“野蛮生长”阶段迈向精细化、高质量发展阶段，物业管理行业的政策体系也将相应地发生转变与优化，预计未来出台的行业政策将优先围绕强化合规、突出保障和刺激消费三个角度进行发力。强化合规是为了解决长期以来因规则不清、执行不严而积累的矛盾纠纷，建立公平、透明的市场环境，这是行业健康发展的基石；突出保障则直面老旧小区管理缺失、安全风险等民生痛点，通过补短板、强基础来提升整个行业的服务底线，确保所有业主都能享受到有基本质量的服务；刺激消费则是顺应消费升级趋势，挖掘物业企业作为社区“最后一公里”服务者的天然优势，使其成为扩大内需、满足居民多样化生活需求的重要力量。

（二）企业战略：从规模扩张转向效益优先，以聚焦深耕策略构筑企业核心竞争护城河

2025年作为“十四五”周期的收官之年，具有非常重要的意义。当下，物业管理行业相较于“十四五”早期已经发生了很大的变化。为了应对这种变化，2025年7月，多家物企召开2025年年中会议，对企业上半年的表现进行总结，并部署下半年的重点任务和发展战略。整体来看，“精”和“稳”成为了物业企业的发展的关键词，在多家企业的战略部署中都有所提及，精细化管理和稳定经营增长是物业企业2025年下半年最重要的任务。而高质量发展与服务品质提升也多次被提及，是物业企业实现战略落地的重要途径。

表：物业企业年中会议战略部署

在此背景下，聚焦深耕成为多数物企“十五五”期间的主流战略。随着中国房地产市场的环境转变，物业管理行业的发展逻辑由过往的“规模至上”逐渐转变为“效益优先”。在此背景下，物业企业摒弃了过往的粗放式发展模式，专注于有优势的区域，做好自身更擅长的业务，以实现高质量发展，聚焦深耕成为当下的行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。

企业经营策略从规模优先转为效益优先，需要摒弃过去的粗放的经营模式，由“业务扩张”转变为“战略聚焦”，除了要对项目的质效进行把控外，还要发挥集约优势，形成规模效应、集聚效应。优秀上市公司的深耕策略从最初的区域深耕，到后续的区域与业态深耕并重，再到当前区域、业态、客户三个维度的深耕，通过持续深耕优势领域，提升专业服务能力，构筑自身竞争护城河。

表：物业企业区域深耕战略内容与举措

对特定业态和专业赛道的聚焦深耕逐步成为部分物业企业重点发力方向。随着行业不断发展，各类细分赛道涌现，新的业态、新的赛道为行业带来了更大的想象空间。然而不同赛道、不同业态的服务专业性较强，如果盲目扩展可能会消化不良，适得其反。因此，聚焦优势领域、发力重点赛道尤为重要，不少企业明确表明拓展方向仅聚焦少数几种业态。如融创服务明确表明“不追求盲目扩张”，并特别强调对非住宅业务进行创新布局，其非住宅业务主要聚焦三类业态：高端办公及商务服务、专业智慧的医院服务，以及综合全面的城市服务。

此外，部分物业企业对服务的特定客户群体进行聚焦深耕，持续挖掘客户的多元服务需求，逐步提升自身的综合服务能力。尤其在IFM领域，不同类型客户的服务需求差别较大，深耕优势客户群体并强化专业服务能力，可以显著提升市场竞争力，构筑竞争壁垒。保利物业深耕金融、税务、交通、能源和通讯等国资优势领域，并积极开拓新制造、新能源和新技术等“三新”产业资源。

（三）市场拓展：规模导向转向质量优先，以“拓优逐劣”与独立市场化策略应对存量竞争

在项目拓展方面，物业企业不断调整拓展策略，聚焦高能效的优质资产与核心项目，注重项目的现金流保障能力和盈利能力，提高市场拓展质量。滨江服务始终坚持以品牌及高品质服务拓展市场，在新的市场环境下严控项目准入门槛，动态优化资源配置，通过跨部门协同与全员努力，构建有机市场拓展生态，持续提升项目含金量。

表：部分物业上市公司市场拓展策略

未来，物业企业对优质项目的拓展主要聚焦以下三大方向。第一，核心城市的高价值项目或标杆项目：这类项目往往能为企业带来品牌效应，成为市场拓展的“金钥匙”，并具备收费高、收缴率高、现金流稳定、增值服务需求强烈等特征。

图：物业企业拓展优质项目的三大方向

第二，面向高净值人群的高端项目：此类项目可以为企业带来超高溢价的服务费，定制化、高毛利的非标服务以及高端的跨界合作资源等。2024年10月，保利物业在2024年全球高奢生活服务设计峰会发布《从「家庭资产」到「家族恒产」——当代高端物业服务价值分水岭》，并正式面向全球焕新东方礼遇服务，成立保利东方礼遇高端服务学院。

第三，具备专业竞争优势的细分赛道项目：专业赛道需要掌握专属的服务技能，比如产业园区需要理解企业生产运营流程、交通枢纽需要掌握大客流应急响应方法以及设施设备高标准的安全运营，拓展专业赛道项目有助于企业在垂直领域不断形成专业沉淀，构筑竞争壁垒，并为企业带来较高的利润空间。

同时，物业企业权衡规模与效益，主动退出低质、低效项目，持续优化在管组合，未来“拓优”（拓展高价值项目）与“逐劣”（清退低效项目）或将持续。退出劣质项目本质上是经营效率的必然选择，可释放资源投入高回报领域。物业企业主动割舍项目主要是那些在财务状况、设施设备维护、业主管理难度、资源配置、项目改造升级等多方面没有优化空间的低质效项目。

在存量博弈时代，企业竞争格局正发生结构性转变，物业企业面临双重压力传导，一是优质项目稀缺性持续攀升，市场拓展门槛显著提高，资源争夺越来越激烈；二是项目流转现象加剧，这一趋势已逐步向住宅赛道渗透，越来越多的住宅项目通过业主委员会成功实现物业服务商的汰换更迭，给物业企业带来更大的竞争压力。由于市场竞争加剧以及物业企业或主动或被动退出低质效项目，行业的项目留存率显著下降。2024年，百强企业项目留存率为96.81%，较上一年下降1.36个百分点，相较以往年份降幅较大。

图：2021-2024年百强企业项目留存率情况

物业企业需要保持清醒认知，退出项目是质量管控的底线手段而非目标。“质量优先”并不否定规模价值。在竞争加剧的市场环境下，“守盘”与“拓盘”同等重要，这就要求企业建立科学的项目质量评估管理体系，对项目的收缴率、现金流、设施设备、业务潜力、资源配置等多维度进行综合决策，定期分析项目的运营管理情况和综合质量水平，及时发现问题和风险并采取相应措施。

图：物业企业项目质量评估管理体系

对于优质项目，物业企业应持续对项目进行精细化管理，做好项目的深耕和业主关系的维护，促进收缴率和业主满意度的提升，开展适宜的高毛利增值服务，不断提升项目的运营效益。去年，上海最大的小区成功更换物业企业以及去年以来在降费潮下成功更换物业企业的小区案例都在警示企业注重项目维护和保有，项目流转情况在存量市场下可能会越来越严重。

对低质项目，企业首选的策略是保盘，应针对项目存在的具体问题从多维度探讨、优化整改方案，发挥项目优势，解决项目痛点，尽量使其发挥基础物业服务的保障作用，提供稳定现金流。尤其当退出成本大于改造投入成本或退出项目会产生规模效应损失，或对区域协同产生不良影响的时候，“保盘”的重要性便更加凸显。但若项目持续亏损，整改无效，则只能被迫放弃。

长期看，物业服务企业独立市场化是必然趋势。首先，在存量市场下，地产关联方能给予的增量项目支持将会越来越少，物业企业的项目源将聚焦第三方存量项目，企业间对项目的争夺战将愈演愈烈，物业企业必须提升独立市场拓展能力。其次，关联地产方在业务上对物业的赋能也越来越少。非业主增值服务持续缩水，新房市场带来的美居服务和经纪业务需求亦大幅下跌。物业企业必须结合存量市场的具体场景，探索真正适合自身发展的业务类型及业务模式。最后，地产关联方的风险尚未完全出清，不少物业企业因关联方应收账款问题导致净利润下滑甚至为负，现金流被侵占，年报难产等问题，独立市场化是降低此类风险的重要路径之一。

此外，在国内市场处于高度竞争的状态的背景下，中海物业、宝石花物业等企业另辟蹊径，通过实施“出海”战略，从国外市场寻找发展机遇，为物业企业的业务拓展提供了全新的思路。展望未来，越来越多物业企业关注并开展“出海”战略，将是物业管理行业的全新趋势。出海能够为物企开辟全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升。

（四）资本市场：IPO热度持续低迷，估值步入修复通道，国资与第三方物企成未来焦点

2025年以来，IPO市场热度持续低迷，且年初出现了融信服务退市的案例。截至2025年9月25日，尚无物业企业登陆资本市场，仅有奥联服务于2025年3月21日向港交所递交了IPO申请，且于2025年4月已获得证监会境外上市备案，但其招股书已于9月21日过期，且截至目前尚无最新动态。

表：2025年物业服务企业IPO进展及退市情况

究其原因，上市门槛的提升与资本市场吸引力的下降，是导致IPO热度下滑的重要因素。一方面香港联交所对于物业企业上市的审核日趋严格，关联方问题成为了联交所格外关注的重点，而A股市场的上市门槛也大幅提升，要求上市企业最近一年净利润达到一亿元、最近三年累计净利润达到二亿元，持续提升的门槛导致物业企业通过IPO审核的难度大幅提升；另一方面，过去几年物业管理行业在资本市场的估值持续走低，且流动性的下降乃至丧失，导致物业企业很难通过上市得到理想的估值并实现融资功能。不过，2025年以来，港股与物业企业的估值正在逐渐修复。若后续资本市场估值情况持续好转，或将有更多物业企业重启IPO战略。

展望未来，包括地方国资物企在内的国央企，以及没有房地产企业背景的第三方企业，仍会是资本市场重点青睐的对象。地方国资物企关联方通常实力雄厚，能够为物业企业提供长期而稳定的项目资源支持；第三方企业由于不存在房地产关联方，因此在资金安全、外拓能力等方面更能得到市场认可。随着市场估值水平的好转，登陆资本市场能够助力地方国资物企实现国有资产的保值增值。伴随物业上市公司发展更加独立、更加稳健，物业管理行业的风险逐步出清，物业板块的市场价值有望进一步实现回归，从而形成“资本市场估值提升”与“物业企业IPO热度回暖”的良性循环。

（五）拥抱AI：从多场景赋能到系统性重构，以技术融合与科学治理驱动行业智慧化转型

随着科技的飞速发展，物业与科技的逐步深入融合是必然趋势，也是物业企业降本增效、提升服务体验、突破行业发展困境的金钥匙。2025年以来，以DeepSeek为代表的AI大模型进一步加速了物业与科技的融合，越来越多的物业企业通过AI科技赋能解锁更多应用场景，掀起一场重要的智慧场景变革。

第一，优化能源管理，对照明大户进行智慧管理，通过AI节能策略为业主提供定制化的节能方案；第二，提升员工工作效率，如中海物业推出“海宝AI助手”，为员工提供AI智能应答、写作支持、办公提效等支持；第三，智慧工单管理，通过AI技术自动提取要素形成工单、自动派单，可替代一线客服自动生成内容填入工单、分析打标等；第四，赋能舆情监测，AI技术构建风险预警系统，帮助管理者及时掌握项目舆情动态，防范潜在风险。第五，赋能招投标市场，中指院联合小冰及指尖科技研发的AI招投标Agent，正以革命性的方式重构投标价值链，为企业带来前所未有的竞争优势。

此外，部分物业企业正在尝试技术跨界应用，挖掘更多创新场景。万物云基于30多年运营服务经验与技术积淀，以AI技术为核心，倾力打造不动产管理的AI大脑——“灵石”边缘计算平台，赋能多业务场景智慧化转型，为园区管理者提供一份“智慧空间解决方案版作业”。越秀服务打造“人机协同”保洁新模式，通过集中化管理和机械化作业，大幅提升了服务效率和品质，保洁满意度提升0.9分；同时全面推行智慧通行，以智能化管理显著提升社区安全等级与通行效率，目前近90个达到要求的项目已全部运行。

可以预见，在科技不断迭代发展的趋势下，物业企业可以在传统的物业管理领域以及其他与物业管理相关的新场景下实现AI技术的深度应用赋能，通过技术驱动实现企业转型升级和能力重构，真正构建智慧物业生态，重塑行业价值。

物业科技化、数字化建设是一项涉及技术融合、系统重构、生态协同的复杂系统工程，绝非一朝一夕就能完成。物业企业在推进智慧化建设的过程中，物业企业须具备战略前瞻性，主动融合AI等前沿技术，深度理解技术内核与应用逻辑，结合自身资源禀赋科学规划场景落地路径，最终实现科技驱动下的系统性转型升级。