政策解读

2025年三季度中央整体延续“止跌回稳”的定调，释放积极信号，各地积极落地政策响应号召，根据中指监测，2025年以来（截至9月27日）全国约200省市（县）出台政策超470条，由于当前多数城市已放开限制性政策，政策优化频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度有所降低（二季度出台175条）。从政策方向来看，中央及地方主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面释放积极信号并落地具体政策，预计四季度将继续围绕这些方向落实政策，巩固房地产市场止跌回稳态势；另外，二十届四中全会即将召开，研究关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议，十五五规划建议也有望为房地产发展锚定方向。

表：2025年三季度中央重要会议中涉及房地产的内容梳理

图：2022年以来各地因城施策频次（截至9月27日）

表：2025年以来主要政策类型出台频次对比（截至9月27日）

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造

中央层面，三季度重要会议和文件中多次提及城市更新，并强调稳步推进城中村和危旧房改造。7月15日时隔十年召开的中央城市工作会议定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，强调要以推进城市更新为抓手，并部署城市工作7个方面的重要任务，在重要任务中强调“稳步推进城中村和危旧房改造”；8月28日中共中央、国务院出台《关于推动城市高质量发展的意见》（简称《意见》），详细阐述推动城市高质量发展的工作内容，在强调“稳步推进城中村和危旧房改造”的同时，进一步明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，预计相关配套支持政策有望跟进落地。

地方层面，多地落地城市更新相关实施文件，持续通过“房票”安置推进城中村改造。

6月19日深圳印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，其中规定城市更新单元配建的出售型保障房可按比例调整为商品房，加速存量城市更新项目启动推进并降低出售型保障房的增量规模，降低其对商品房市场的影响；7月25日上海印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》，指出完善土地资源配置支持政策，允许部分未竣工项目转换为保障性租赁住房；9月24日山东印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，其中指出扩宽融资渠道，鼓励有条件的地方通过财政补助、贷款贴息给予资金支持；对可经营、可出售、可出租的城市更新项目或资产，优先通过市场化运作。

另外，多地持续落地探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速老旧小区项目更新的开展推进。

表：部分重点省市鼓励自主更新的政策主要内容

与此同时，多个省市持续优化房票安置政策，加速推进城中村改造，目前已有部分城市取得一定成效。如广州运用城中村改造专项借款，将收购存量商品房与房票安置结合，据黄埔发布披露，截至7月末，广州黄埔全区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套，完成固定投资266亿元；7月上海嘉定区落地“房票安置”实施办法，首批动迁的彭赵村改造项目共268户，据报道，截至9月14日村民锁定114套房源库房源。

多管齐下释放改善性需求

中央及监管部门释放积极信号，保持宽松政策基调。8月18日国务院第九次全体会议中，李强总理强调“多管齐下释放改善性需求”，《意见》也指出“更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求”，延续积极支持定调，激活需求更多依赖地方因城施策出台支持政策，促进住房需求释放。

地方层面，各地主要通过优化公积金贷款、加大购房补贴等政策激活住房需求。

优化公积金贷款方面，三季度多地扩宽提取公积金可用范围，根据中指监测，前三季度各地调整公积金政策约220条，其中三季度出台超60条，公积金政策方向主要包括提高公积金贷款额度，支持提取公积金用于首付，延长还款期限，优化灵活就业人员参缴等方向、扩宽提取公积金可使用范围等。上海、青岛等多地较大幅度提升符合条件的购房者公积金贷款额度上限，如上海多孩家庭首套购买二星及以上新建绿色建筑住房的，贷款额度上限可提高至216万元，可有效降低购房成本，一定程度带动需求释放；北京优化公积金贷款首套认定标准，提高二套公积金贷款额度上限至100万元，下调二套公积金首付比例至30%，并将缴存一年可贷额度由10万元提高至15万元；北京、深圳跟进支持提取公积金支付购房首付款；深圳、苏州、河南等地扩宽提取公积金可使用范围，支持提取公积金支付购房税费、物业费、用于住房装修等，更好发挥公积金对于住房消费的支持作用。

购房补贴方面，各地购房补贴力度加大提升，尤其是针对多孩家庭等特定人群进行较大额度的补贴。如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房的补贴20万元；岳阳针对三孩及以上家庭，以所购住房20平方米的金额作为奖励（约10-20万元）。针对特定人群定向加大补贴力度，有助于加快这部分符合条件的人群释放购房需求，如促进多孩家庭改善性住房需求的释放，同时也有助于降低多孩家庭抚养压力。

核心城市进一步优化限制性政策，促进需求释放。8月以来，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策。北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，9月19日上海青浦区出台新政，明确社保/个税未满1年的非本市户籍家庭可通过人才绿色通道申报购房资格，放松本区符合条件人才的限购政策；深圳放宽限购区域，符合条件的居民家庭，在非核心区购房不限套数，社保/个税不满1年的非本市户籍居民家庭，在非核心区购房限购2套，盐田区、大鹏新区放开限购，同时三个城市均明确成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。另外，上海、深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房，也可降低购房利息支出，降低购房成本。

多地创新政策举措促进需求释放。上半年苏州、南京、青岛等地相继出台落地“低月供”金融产品，三季度广西、河南也跟进出台类似金融产品，其中广西鼓励支持先购房首付、再现房按揭，延后月供偿还时间，并鼓励已购房青年群体可调换按揭款为该类金融产品，这一方式可明显降低初期还款压力。芜湖推出部分产权商品住房，参与的房地产开发企业确定部分房源，与购房者达成一致，购房者可通过购买部分产权的方式购买住房，大幅降低购房门槛。

优化供给，盘活库存，改善市场供求关系

中央层面强调摸清底数，加快盘活存量资源。此前在6月13日国常会提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，8月《意见》进一步强调“全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数”，并强调“建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制”“优化产权归集、整合、置换和登记政策”，预计后续将围绕这些方面出台配套政策，进一步加快存量房、存量土地的盘活利用。9月11日，国务院批复同意10个要素市场化配置综合改革试点实施方案（10个试点地区：北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市），各地区均在土地要素市场化配置中重点提及盘活存量土地，同日自然资源部在政策例行吹风会中，强调鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，有望进一步扩宽盘活渠道。9月26日，央行货币政策委员会召开三季度例会，指出“着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度”。

地方层面多地强调控制增量、推进库存去化，直接改善供求关系。

控制增量方面，多地强调优化调整土地供应模式，遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制实现以需定供，优化供应结构。成都指出深化土地供应“三色”管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制，在不同区县设定差异化的计容商服建筑面积持有比例等；广西明确对商业办公用地空置率较高的区域严控新增用地供应。

去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地、收购存量商品房。在收回收购存量闲置土地方面，根据中指不完全统计，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个省市（均为“自审自发”试点地区）已经发行的专项债近2000亿元，占比约31%；从发行节奏来看，三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年总量（合计发行约960亿元）。9月24日，陕西对政府债券发行相关文件进行披露，其中超230亿元专项债券用于新增土地储备，为首个非“自审自发”试点地区发行土储专项债，预计非“自审自发”试点地区收购存量闲置土地的专项债也有望逐步落地发行。

在收购存量商品房方面，多地收购项目落地，据广西自治区披露，截至9月初，广西累计收购存量住房2.9万套；9月8日，山东召开推动会，就利用地方政府专项债券、再贷款等资金收购存量商品房的工作进行安排部署。另外，根据中指不完全统计，2025年5月以来，浙江、四川先后发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房。

另外，9月23日广州印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，围绕盘活存量土地、盘活存量用房等方面部署支持措施，其中也指出允许房地产开发企业将符合条件的自持住房转为可售住房，加快库存去化利用。

表：各省市拟使用专项债收购存量闲置土地及发债规模（截至9月27日）

注：专项债“自审自发”试点地区：北京市、上海市、江苏省、浙江省(含宁波市)、安徽省、福建省(含厦门市)、山东省(含青岛市)、湖南省、广东省(含深圳市)、四川省，河北雄安新区。

表：各月收购存量限制土地专项债券发行金额（截至9月27日）

推进“好房子”建设是加快构建房地产发展新模式的重要方向

今年以来中央层面持续推进“好房子”建设。《意见》明确要“系统推进‘好房子’和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式”，强调要大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，也为“好房子”建设积极定调，预计更多城市将因地制宜落地“好房子”标准。

各地持续出台落地“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则进行规范，为房地产开发企业打造更好的项目提供空间。9月，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，明确可局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则；成都、合肥等地出台规范政策，对于住房项目的计容规则等进行完善和规范，如成都明确阳台、飘窗、以及入户花园等附属空间的面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%，本次政策修改将外廊、空腔、镂空、花池等此前未纳入统计的部分空间纳入计算范畴，让附属空间的总面积管控更严谨，避免企业通过无限制提升得房率的方式竞争，有利于降低对在售项目的干扰，平稳提升整体住房品质。预计未来将有更多城市对“好房子”的计容规则进行规范，稳定“好房子”建设预期。

整体来看，8.18李强总理重申“采取有利措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，为市场持续释放积极信号，也明确当前政策的宽松导向，预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给方面落实政策支持。

预期直接影响着购房者的消费意愿和企业的投资情绪，稳定预期是当前推动市场止跌回稳的关键，预计未来将有更多政策举措发力，包括中央持续发声释放积极信号，地方延长有效举措的期限等。

激活需求方面，北京、上海、深圳相继优化限制性政策后，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购等；各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度；加大“房票安置”力度推进城中村改造，释放增量购房需求，也是各地持续落实需求端政策的重要方向。

优化供给方面，预计将继续落实收购存量闲置土地、收购存量商品房的配套政策，加快库存去化，非“自审自发”试点省市收购存量闲置土地的专项债券有望加快发行落地。另外，预计各地也将加快推进“好房子”建设，相应的建设标准、规范计容规则等政策或加快完善，稳定“好房子”预期，满足改善性住房需求。

另外，城市更新相关政策也有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应，有助于推动房地产市场止跌回稳态势。