住宅市场

9月15日，国家统计局发布《2025年1-8月份全国房地产市场基本情况》，数据显示，1-8月，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅较去年同期及去年全年明显收窄，但较1-7月有所扩大。投资开工降幅同样扩大，市场淡季行情延续。

需求：1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平米，同比下降4.7%

销售面积：根据国家统计局数据，1-8月，全国新建商品房销售面积5.73亿平方米，同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点；住宅销售面积4.81亿平米，同比下降4.7%。

销售额：1-8月，新建商品房销售额5.50万亿元，同比下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点；其中住宅销售额4.84万亿元，同比下降7.0%。

图：全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

供应：新开工降幅基本持平，投资降幅略有扩大

房地产开发投资额：1-8月，全国房地产开发投资额为6.03万亿元，同比下降12.9%；其中，住宅开发投资额4.64万亿元，同比下降11.9%。

图：2015年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房屋施工面积：1-8月，全国房屋施工面积为64.31亿平方米，同比下降9.3%；其中，住宅施工面积为44.85亿平方米，同比下降9.6%。

房屋新开工面积：1-8月，全国房屋新开工面积为3.98亿平方米，同比下降19.5%；其中，住宅新开工面积2.93亿平米，同比下降18.3%平。

房屋竣工面积：1-8月，全国房屋竣工面积为2.77亿平方米，同比下降17.0%。其中，住宅竣工面积为1.99亿平方米，同比下降18.5%。

图：全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

另外，从土地成交来看，8月土地市场成交规模继续缩量，单月出让金同比转负。根据中指数据，8月，300城住宅用地成交规划建面同比下降25.6%，降幅较上月扩大10.6个百分点，土地出让金同比下降31.1%，降幅较大主要源于8月核心城市土拍较少，仅深圳、南通出让金超百亿元。

资金来源：1-8月，房企到位资金6.43万亿元，同比下降8.0%

房地产开发企业到位资金：1-8月，房地产开发企业到位资金额为6.43万亿元，同比下降8.0%。

国内贷款：1-8月，国内贷款为1.02万亿元，同比增长0.2%，占比为15.9%。

利用外资：1-8月，利用外资为18亿元，同比下降11.5%。

自筹资金：1-8月，自筹资金为2.30万亿元，同比下降8.9%，占比为35.7%。

定金及预收款：1-8月，定金及预收款为1.88万亿元，同比下降10.5%，占比为29.3%。

个人按揭贷款：1-8月，个人按揭贷款为8857亿元，同比下降10.5%，占比为13.8%。

图：房企到位资金同比增速及各项资金来源同比增速对比

政策动态

8月18日，国务院第九次全体会议再提房地产，进一步明确了“止跌回稳”依然是房地产政策目标，并指出“多管齐下释放改善性需求”。8月22日，财政部、税务总局发布《关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》，其中支持符合条件的房地产开发经营业纳税人，可以向主管税务机关申请退还与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额的60%，缓解房企资金压力。8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布，提出系统推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。

地方层面，8月，北京、上海优化限购政策，符合条件的购房者在五环外/外环外不限套数，成年单身人士按家庭执行限购政策，上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房，苏州取消限售，多地优化公积金贷款政策，其中北京优化套数认定、提高二套可贷额度、降低二套首付比例、提高年度缴存可贷额度，上海提高可贷额度支持提取公积金支付购房首付款。9月5日，深圳出台楼市新政，分区优化限购政策，贷款利率不再区分首套住房和二套住房，整体力度较8月北京、上海政策更大，新政后首周（9.8-9.14）深圳二手住宅成交套数环比增长19%，同比增长28%，政策效果较为明显。此外，山东、浙江、湖南、安徽、江苏、四川发行超360亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

展望

政策方面，8月，国务院常务会议再次明确房地产“止跌回稳”的政策目标，释放出稳定市场的强烈信号。随后，北京、上海、深圳等核心城市陆续出台楼市新政，进一步优化购房政策，提振市场信心。短期内，各地仍将围绕“稳市场”主线，加快落实相关房地产支持政策，如推进“好房子”建设、支持城中村和危旧房改造等，以改善居住条件、释放潜在需求，推动市场预期修复。同时，宏观政策预计延续宽松基调，叠加近期美联储降息预期升温，国内货币政策有望进一步打开。

市场走势方面，市场已进入“金九”传统营销旺季，房企在核心城市有望加快推盘节奏，尤其是新规项目入市将有效带动部分改善需求释放，市场活跃度或将迎来阶段性回升。二手房市场短期挂牌量仍处高位，但核心城市在政策及“以价换量”带动下，成交周期、议价空间均有望迎来改善，楼市情绪有望好转。