政策解读

2025年8月8日，北京楼市新政正式落地，提出符合购房条件的家庭在五环外购买商品住房（含新房及二手房）不限套数，同时优化公积金贷款政策。上海也于8月25日也发布新一轮政策措施，涵盖降低限购门槛、优化公积金使用、放宽贷款条件以及优化房产税等方面。整体来看，京沪本轮政策均以挖掘“内需”潜力为主，延续渐进式放松节奏，基本符合市场预期。但鉴于政策力度温和，且2024年多轮政策优化后需求已有集中释放，本次新政的边际效果或较为有限，购房需求大概率将呈现逐步释放态势。

作为全国楼市“风向标”，京沪在“金九银十”传统旺季前同步推出支持性政策，为市场注入积极预期。结合上半年京沪优质地块成交较多来看，接下来房企推盘节奏预计将加快，有望带动市场交易量逐步恢复。同时，从历史来看，9月通常是地产政策的密集发布期，新一轮房地产支持政策有望加快推出，借助全年重要的销售窗口，加速激活潜在需求，推动市场“止跌回稳”。

表：2025年8月北京、上海限购、限贷政策新政调整前后变化

北京：新政后市场整体波动较小，8月新房、二手房成交量环比略有回升

图：2024年7月以来北京新建商品住宅日度销售面积（万平米）

图：2024年7月以来北京二手住宅日度销售套数

新政后北京新房、二手房成交量较7月略有增长，但整体波动不大。距北京8月8日出台楼市新政已有近1个月时间，从市场反应来看，部分楼盘到访量有所好转，部分小区二手房带看量也有增加，但整体市场氛围仍较平淡。网签成交量来看，根据中指数据，新政落地后（8.9-9.3）北京新建商品住宅新房日均成交1.28万平米，相比7月日均增长9%，但同比仍回落21%。新政后（8.9-9.3），二手住宅日均成交441套，较7月日均增长7%，同比小幅下降5%。

图：2023年以来北京新房、二手房成交情况走势

从月度成交走势来看，根据中指数据，2025年1~8月，北京全市新建商品住宅销售面积342万平方米，同比小幅下降6.8%。8月成交38万平米，环比增长3.6%，但同比受高基数影响下降较明显。1-8月，北京二手房累计成交11.5万套，同比增长10%。8月，二手住宅成交13331套，环比增长4.3%，同比下降7%，同比降幅较7月收窄11个百分点。

上海：8月新房、二手房成交量环比基本持平，二手房成交量创2023年以来同期新高

图：2024年7月以来上海新建商品住宅日度销售面积（万平米）

图：2024年7月以来上海二手商品房日度销售套数

新政后（8.26-9.3）上海新房、二手房均有所修复，其中新房表现更为明显。从网签成交量来看，根据中指数据，新政后（8.26-9.3）上海新建商品住宅日均成交3.1万平米，较7月日均增长25%，较去年同期下降9%。新政后（8.26~9.2）二手商品房日均成交603套，较7月日均增长1%，较去年同期增长6%。

图：2023年以来上海新房成交面积和二手商品房成交套数月度走势

从月度成交走势来看，根据中指数据，2025年1-8月，上海全市新建商品住宅销售面积695万平方米，同比微降4%。8月，上海新房成交79万平米，环比增长1%，同比下降17%，同比降幅较7月收窄9个百分点。二手房方面，1-8月，上海二手住宅成交14.9万套，同比增长15%。8月二手房成交16601套，环比下降4.5%，同比增长3%。

五环外/外环外占京沪新房成交比重超7成，新政后市场需求有望逐步释放

表：2022年以来北京、上海五环外/外环外新房、二手成交占比

从区域成交特征来看，根据中指数据，今年1-7月，北京、上海新建商品住宅成交面积中，五环外/外环外占比超7成，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数占比也超50%。放开符合条件的家庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。本次政策落地后，预计一方面将对五环外的市场产生积极作用，另一方面，对于想卖出五环外二手房进行置换的群体来说，本次政策也带来了新的机会，促进这部分改善需求释放。

小结

整体来看，北京、上海优化限购政策均未对外地需求放开，仍以挖掘“内需”为主，体现出一线城市渐进的政策推进节奏。由于京沪在五环外/外环外新房成交占比均超7成，新政有助于提振外围区域新房市场交易活跃度提升。同时部分家庭也因此获得了五环内/外环内的购房资格，预计这也将推动部分“向内”置换的改善性住房需求释放。但考虑到本轮政策力度整体温和，且2024年多轮政策优化已提前释放部分需求，本次新政的边际效应或较为有限。从市场实际反应来看，政策出台后部分楼盘到访量及二手房带看量出现短期回升，但市场整体氛围较为平稳。北京新政已接近满月，网签数据也印证了市场相对平稳的走势。趋势来看，京沪在传统旺季到来前同步推出支持性政策，旨在为“金九银十”蓄力，随着房企推盘节奏加快，预计市场成交量将逐步恢复。