土地市场

据中指研究院监测，9月4日下午，上海2025年七批次土拍圆满收官。七批次共5宗地块，总出让面积共139929.87㎡，总规划建筑面积237146.94㎡，总起始价98.67亿元。最终3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，共收金111.16亿元！

杨浦东外滩地块

杨浦区N090601单元I4-01地块，土地出让面积16482.71㎡，规划建筑面积29668.87㎡，容积率1.80，地上建筑限高24m；地块起始价21.36亿元，起始楼面价72001元/㎡。

该地块吸引了上海城建、华润置地、中铁置业、招商蛇口、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京建工、越秀共9家竞买人参与现场竞价，经过最终江苏润皋置业集团有限公司&中铁置业集团上海投资发展有限公司（润皋置业&中铁置业）以总价27.36亿元竞得地块，成交楼面价92225元/㎡，溢价率28.09%。

出让文件显示，该地块配建保障性租赁住房比例5%，计1478.45㎡；中小套型比例40%，计11827.55㎡；无高端人才房配建比例要求；商品住宅装修标准不低于4000元/㎡（集采价）；此外须配建不少于100㎡(计容)的生活服务点。

该地块紧邻N090601单元I5-01地块，I5-01地块2024年11月28日成交，由上海建工&保利发展联手竞得，成交总价28.71亿元，成交楼面价81960元/㎡，即保利·海玥外滩序Bund98项目。

闵行颛桥地块

闵行区MHC10402单元24A-06A地块，土地出让面积9319.6㎡，规划建筑面积14911.36㎡，容积率1.60，地上建筑限高50m；地块起始价4.91亿元，起始楼面价32960元/㎡。
该地块体量小、总价低，且地块方正，吸引了长江精工、闵房、象屿&天安共3家竞买人参与现场竞价，最终浙江精工钢结构集团有限公司（长江精工）以总价5.46亿元竞得地块，成交楼面价36649元/㎡，溢价率11.19%。

出让文件显示，该地块商品住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）；无配建保障性租赁住房要求；中小套型比例30%，计4473.41㎡；须配建不少于200㎡（计容）的养老服务设施。

青浦新城地块

青浦区QPC1-0009单元75-04地块，用地性质为住宅、商业用地，土地出让面积9690.85㎡，规划建筑面积17443.53㎡（住宅85%，商业15%），容积率1.80，地上建筑限高60m；地块起始价2.70亿元，起始楼面价15505元/㎡。

该地块体量小、总价低，最终由宇诚集团股份有限公司以底价2.70亿元竞得地块，成交楼面价15505元/㎡，溢价率0%。

出让文件显示，该地块商品住宅装修标准不低于2000元/㎡（集采价）；无配建保障性租赁住房要求；中小套型比例40%，计5890.8㎡；地块内应设置建筑面积不少于200㎡（计容）的养老服务设施；根据青浦新城中央商务区现代商贸产业规划定位，商业部分应引入信息通讯智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等功能业态的展示销售中心，面积不小于2000㎡。

普陀真如宅地组合

普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块，总土地出让面积26423.41㎡，规划建筑面积66058.5㎡，地块总起始价46.46亿元，起始综合楼面价70332元/㎡。

其中，A03B-04地块，建设用地面积13314.44㎡，规划建筑面积33286.1㎡，容积率2.5，建筑限高100m，起始价23.41亿元，起始楼面价70330元/㎡；A03B-05地块，建设用地面积13108.97㎡，规划建筑面积32772.4㎡，容积率2.5，建筑限高100m，起始价23.05亿元，起始价70334元/㎡。

该组合地块吸引了上海城建、中海、招商蛇口共3家竞买人参与现场竞价，最终上海瑞腾国际置业有限公司&上海城建置业发展有限公司（上海城建）以总价52.40亿元，成交楼面价79324元/㎡，溢价率12.79%！

出让文件显示，该地块无配建保障性租赁住房要求，无中小套型比例要求，无高端人才房配建比例要求，两个子地块各含计容商业建筑面积200㎡（合计400㎡）；商品住宅装修标准不低于5000元/㎡（集采价）。

该组合地块东侧不远即六批次土拍中的普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块，中海以总价65.25亿元竞得地块，成交综合楼面价58823元/㎡（住宅部分成交楼面价72381元/㎡）。

宝山美兰湖宅地组合

宝山区BSP0-2102单元0216-03、0211-02、0212-01、0217-07地块，总土地出让面积78013.3㎡，总规划建筑面积109064.68㎡，地块总起始价23.23亿元，起始综合楼面价21300元/㎡。该组合地块最终由苏州兆坤房地产开发有限公司（建发）以底价23.23亿元竞得，成交楼面价21300元/㎡，溢价率0%。

出让文件显示，该组合中各子地块商品住宅装修标准不低于2500元/㎡（集采价）；配建保障性租赁住房比例均为5%，合计5453.23㎡；中小套型比例均为30%，合计32719.41㎡；无高端人才房配建比例要求；合计应设置建筑面积不少于400㎡（计容）的养老服务设施。

该地块组合的西南侧，即建发云锦湾项目，对应地块宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块，2020年5月成交，建发以24.391亿元竞得地块，成交楼面价21043元/㎡。

图：地块位置

中指研究院认为，上海正加快优质土地供应，尤其侧重重点发展板块。七批次延续之前出让热度， 合计土地出让金111.15亿元，其中杨浦滨江地块溢价率达28%，普陀真如和闵行颛桥2宗地块溢价率均超10%，预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海房地产市场将有望持续稳定态势。

▌202507201

地块编号：杨浦区N090601单元I4-01地块

用地性质：住宅

建设用地面积：16482.71㎡

规划建筑面积：29668.87㎡

起始价：213620万元

成交价：273620万元

成交楼面价：92225元/㎡

溢价率：28.09%

竞得人：江苏润皋置业集团有限公司&中铁置业集团上海投资发展有限公司

地块所处东外滩板块处于发展阶段，现状投资价值较高，位置交通便利，邻近地铁12号线、18号线，多条公交线路环绕，且距离宁国路地铁站仅1.0km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了阳浦小学、上海财经大学附属中学、三甲医院复旦大学附属妇产科医院(杨浦院区)、购物中心百联滨江购物中心等生活配套。景观资源方面，周边有锦绣花园、平凉公园等65个公园景点。

▌202507202

地块编号：闵行区MHC10402单元24A-06A地块

用地性质：住宅

建设用地面积：9319.6㎡

规划建筑面积：14911.36㎡

起始价：49148万元

成交价：54648万元

成交楼面价：36649元/㎡

溢价率：11.19%

竞得人：浙江精工钢结构集团有限公司

地块所在位置交通便利，邻近地铁5号线，多条公交线路环绕，且距离颛桥地铁站仅0.9km，地块周边教育、商业配套较为成熟，3km范围内有闵行区颛桥中心小学、七宝中学附属鑫都实验中学、鑫都商业广场、万达广场（上海颛桥店）等生活配套。景观资源方面，周边有鑫都路水文化公园、颛桥公园等25个公园景点。

▌202507203

地块编号：青浦区QPC1-0009单元75-04地块

用地性质：住宅、商业用地

建设用地面积：9690.85㎡

规划建筑面积：17443.53㎡

起始价：27047万元

成交价：27047万元

成交楼面价：15505元/㎡

溢价率：0%

竞得人：宇诚集团股份有限公司

地块所在位置交通便利，邻近地铁17号线，多条公交线路环绕，且距离青浦新城地铁站仅0.4km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了上海市青浦佳禾小学、青浦区实验中学(东校区)、三甲医院复旦大学附属中山医院青浦分院、购物中心绿地缤纷城等生活配套。景观资源方面，周边有北箐园、青浦博物馆等34个公园景点。

▌2025073h2

地块编号：普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块

用地性质：住宅

建设用地面积：26423.41㎡

规划建筑面积：66058.5㎡

起始价：464600万元

成交价：524000万元

成交楼面价：79324元/㎡

溢价率：12.79%

竞得人：上海瑞腾国际置业有限公司&上海城建置业发展有限公司

地块所在位置交通便利，邻近地铁7号线、11号线，多条公交线路环绕，且距离岚皋路地铁站仅0.9km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了真如第三小学、华东师范大学第二附属中学(普陀校区)、三甲医院上海市普陀区红十字医院、购物中心上海复悦荟等生活配套。景观资源方面，周边有万里公园、真如公园等87个公园景点。

▌2025074h4

地块编号：宝山区BSP0-2102单元0216-03、0211-02、0212-01、0217-07地块

用地性质：住宅

建设用地面积：78013.3㎡

规划建筑面积：109064.68㎡

起始价：232308万元

成交价：232308万元

成交楼面价：21300元/㎡

溢价率：0%

竞得人：苏州兆坤房地产开发有限公司

地块所在位置交通便利，邻近地铁7号线，多条公交线路环绕，且距离美兰湖地铁站仅0.8km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了上海市宝山区美罗家园第一小学、上海市宝山区罗店第二中学、上海市宝山区罗店医院、购物中心U天地等生活配套。景观资源方面，周边有美兰湖景区、罗南路小游园等33个公园景点。