物业云-行业研究

2025年，“十五五”新篇章的帷幕正徐徐拉开。作为国民经济和社会发展的重要基础服务领域，物业管理行业，特别是肩负着特殊使命与责任的国资背景物业服务企业（国资物企），正站在一个承前启后的关键战略节点。外部环境深刻变革、政策导向持续深化、行业格局加速重构、技术革命日新月异，多重变量交织叠加，既孕育着前所未有的发展机遇，也带来了严峻复杂的挑战。能否科学研判未来趋势、精准锚定发展方位、系统谋划竞争策略，将直接决定国资物企在“十五五”乃至更长周期内的高质量发展成效与国家战略意图的落地效果。

值此战略规划启动的关键时期，中指研究院推出《国资物企“十五五”规划前瞻系列文章》。包含五篇核心内容：宏观环境、政策环境、行业现状、发展趋势、竞争策略。 本研究立足国资特性与行业脉搏，深入分析关键驱动因素与核心命题，旨在为行业提供系统性、前瞻性的决策参考，助力国资物企决策层明晰“十五五”发展方位，厘清战略实施路径，凝聚规划编制共识，为科学绘制新周期发展蓝图、实现经济效益与社会价值统一奠定坚实基础。

当前，物业管理行业以规范类政策为主，在整治物业乱象、空置物业费定价、“好服务”建设等方面均出台相关的政策，为推动行业健康、规范发展提供重要支撑。此外，行业也颁布了诸如提振社区消费、鼓励外资引入等鼓励类政策，对促进行业增值服务发展以及良好竞争环境的构建起到积极作用。

《人民日报》发文整顿物业乱象，规范服务行为

物业管理行业整治物业管理乱象成为政府关注的重点。2025年4月，《人民日报》党建版刊发《整治物业管理乱象，靶向发力》，报道成都市在物业管理领域开展专项整治行动的情况。报道从查到底、专项治和建机制三个角度，聚焦物业管理领域乱象，靶向发力，查处腐败案件，健全制度机制，推动解决一系列群众急难愁盼问题。其中在“建机制”部分，论述了成都市部分项目引入“信托制”带来的变化与成效。信托制作为传统的酬金制与包干制以外的一种新型的物业费模式，物业公司通过信托账户支取物业费，能够实现公开透明，从而避免业主产生误解。

与此同时，全国多地也发文开展专项整治物业乱象的活动，关注点包括物业服务履约不到位、侵占业主公共收益、停车位和住宅老旧电梯更新不及时以及物业费定价等群众反映的问题。

物业管理乱象是长期困扰基层治理的主要问题之一，其出现原因主要包括以下几个方面：其一，部分物业项目存在先天性的结构失衡，其中“建管不分”的遗留问题尤为突出，由于前期物业管理通常由开发商指定关联物企负责，物业公司缺乏独立性和中立性，容易偏向开发商利益，在房屋质量、规划变更、设施移交等问题上难以维护业主权益；而业主作为买方处于弱势地位，购房时往往被动接受前期物业合同及定价，“货不对板”的情况在交付后才暴露。其二，当下行业市场透明度仍处在较低水平，物业企业与业主的信息严重不对称，业主难以清晰了解物业服务成本构成、标准执行细节、公共收益明细，物业公司则掌握全部信息和资源；行业的有效竞争不足，前期物业的“先入为主”、业委会成立难或运作不畅，使得更换物业的门槛极高，市场优胜劣汰机制失效；物业项目收费标准调整难、服务品质衡量标准模糊的特性，会导致质价相符原则难以落实。其三，监督执行与法制建设仍然存在不足，监管力量薄弱、执法难，街道、社区一级缺乏专业人员和有效抓手，对物业违规行为处罚执行难；法规政策细则不清、操作性不强，如公共收益分配、维修资金使用表决机制等，在实践中易产生分歧；信用体系和惩戒机制不健全，对违约的物企与从业人员的约束有限。

表：2025年上半年规范整治相关政策

空置房物业费减免政策受关注，多方利益平衡待解

2025年上半年，“空置房物业费减免”成为部分城市物业政策的关注对象。2025年2月，江苏镇江宣布连续空置超过6个月的住房，可申请享受物业费七折优惠。同月，长沙市宣布空置房物业服务费实行阶梯式优惠。2024年以来，山东青岛、甘肃兰州等地也明确连续空置6个月以上的房屋物业费打折。

空置房物业费减免政策并非近期才出现的新政策，而是伴随行业限价政策的集中出台，空置房物业费减免作为一种调价模式，重新进入公众视野。据不完全统计，目前，全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，其中，苏州市、常州市等地最早于2014年便开始施行空置房物业费七折优惠政策，至今已超过10年时间，奠定了空置房物业收费模式“连续空置6个月+书面申请”的基础框架。

表：部分城市出台的空置房物业费减免相关政策

目前，全国并未针对空置房物业费减免出台统一的规范性政策，而是各地基于房地产市场的发展现状，各自判断是否有必要出台空置房物业费减免的相关政策，以及空置房的认定方式和物业费的减免力度。其中，大量空置房的存在是这些区域出台空置房物业费减免政策的先决条件，其中新区、开发区的房屋空置问题尤为明显，这些新区普遍发展迅速，房屋具备升值潜力，但当下设施配套尚不完善，导致这些地方容易出现“愿买不愿住”的问题，造成房屋空置。镇江因长三角产业外溢吸引投资客，但配套滞后导致入住率低，同样受困于投资性购房占比过高的问题；长沙部分新区开发过快形成“睡城”，如梅溪湖板块因通勤距离长、配套不完善，毛坯房空置率较高；兰州新区产业导入不足，人口吸引力弱，导致大量新房被买下后长期无人居住，部分区域空置率较高。

空置房物业费减免政策的制定需平衡业主权益与物业企业正常经营的需求。从市场机制角度，物业费本质是业主购买公共区域维护、设施保养等服务的契约成本，空置房仍实际占用电梯、绿化等公共资源并产生基础维护支出，强行通过行政指令减免可能扭曲市场定价，加剧物业企业成本压力。建议通过业主大会与物业企业协商确定差异化收费标准，或由地方政府对空置房业主提供定向补贴，而非直接干预定价，以保障物业服务成本合理分摊，维系社区长效治理的资金基础。

“好服务”重要性凸显，企业注重品质提升

2025年3月，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上说，政府工作报告指出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。围绕抓好落实“好房子”的具体方向，倪虹部长提到，好房子不仅要有好标准、好建造，还要有好的服务。

图：“好房子”与“好服务”概念的发展沿革

“好服务”作为“好房子”的重要组成部分，二者是相辅相成的。“好房子”需要通过“好服务”加以维系，“好服务”也依赖于“好房子”以体现价值。2024年3月，住建部倪虹部长在全国两会民生主题记者会上，明确指出“谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、谁就能有发展、谁就能有未来”，标志着“好服务”正式被纳入“好房子”建设的顶层设计框架，其重要性也在持续提升。部分地区在“好房子”建设的相关政策中，也强调了好服务的重要性。2025年4月发布山东省《支持“好房子”建设的若干政策措施》提出提升物业服务水平，鼓励物业服务企业拓展服务内容，积极发展居家养老、家政服务、房屋托管等业务，为高品质住宅室内设施设备提供专业维修养护服务。

表：2025年上半年“好服务”相关政策

然而，对于“好服务”的具体内涵，目前政策层面的解释相对有限，且基本停留在服务内容方面，有待后续进一步出台规范性文件。截至目前，“好服务”的具体标准通常由各物业企业自行制定，每家物业公司都在探寻“好服务”的定义，每个物业人对“好服务”都有不同的解读。整体看，“好服务”主要聚焦以下几个维度：一是客户需求和体验，如保利物业的好服务中安全力、便捷力、舒适力都是从客户的服务体验来阐释的；二是服务本身的竞争力，如高标准的服务、价值创造以及好的服务设计，则是强调了好服务本身必须具备的硬实力；三是多方参与、合作共赢，通过好服务构建良好的社区生态，形成美好、和谐的人文环境。

提振消费政策频出，家政养老业务空间广阔

在经济环境承压的背景下，“提振消费”成为政策的重点方向，物业管理行业作为服务业的重要组成部分，也是提振消费政策的重点方向之一。从宏观经济的层面来看，物业管理行业能够扩大服务供给、创新多元化消费场景、提升服务品质、改善消费体验，释放服务消费发展潜力，为经济高质量发展提供有力支撑；从微观业务的层面来看，家政服务、养老服务、社区托育等能够响应“一刻钟便民生活圈”建设以及助力基层治理的业务提及较多，未来发展空间广阔，可以成为物业企业聚焦的促消费方向；从消费者的视角来看，伴随着近年来房地产开发后端服务的重要性提升，消费者对物业企业的认知程度与日俱增，需求也从最基础的“四保一服”升级至多元化的消费服务，从而令物业行业成为提振消费举措中不可忽视的一环。

表：2025年上半年促进消费相关政策

外资引入带来鲇鱼效应，有望改变物业行业生态

“引入外资”是2025年物业行业相关政策的一大变化。在《提振消费专项行动方案》中，提到了“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”的表述。此外，2025年4月国务院批复同意《加快推进服务业扩大开放综合试点工作方案》，强调赋予新一轮服务业扩大开放综合试点新内容新任务，有序扩大自主开放，释放超大规模市场潜力，促进服务业高质量发展。对于物业服务行业而言，外资入场将推动市场扩容与模式创新，但也会导致服务竞争加剧，面临“鲇鱼效应”，从而改变物业管理行业生态。

外资在高端住宅服务、高端商写服务、IFM服务等领域有丰富经验，其参与将加速相关服务的专业化发展。目前，国内物业管理市场的外资参与者主要为房地产咨询“五大行”，即仲量联行、世邦魏理士、戴德梁行、第一太平戴维斯以及高力国际，这些外资企业已经通过与国内头部物业企业合作的方式，率先进军国内物业管理市场，且合资企业的管理内容以偏高端的商写类项目为主。例如，戴德梁行与万物云合资成立了万物梁行，专注于商企空间全生命周期管理服务；第一太平戴维斯与金融街物业合资成立金融街第一太平戴维斯公司，专注于高端商务物业管理。也有部分外资企业直接参与到了物业项目的管理之中，如高力国际入驻苏州后，接管了高档涉外小区御花园，以及大型城市综合体上海平安滨江金融中心等项目。

表：外资参与国内物业管理市场相关案例