土地市场

春节后北京土拍马不停蹄。今日成功出让昌平区朱辛庄地块一宗，地块由两部分组成，其中CP01-0801-0029是R2二类居住用地，用地规模约1.61公顷，地上建筑规模4.032万㎡，容积率2.5，限高80米，需配建一处地上建筑规模1000㎡养老服务驿站，和不少于1000㎡的沿街商业，建成后无偿移交相关部门。CP01-0801-0041是A4体育用地，用地规模约1.88公顷，地上建筑面积约1.13万㎡，限高45米，容积率0.6。合并之后地块总体用地规模3.49公顷，地上建筑规模5.16万㎡。地块同样不设置土地限价和销售指导价，最终由未来科学城+中海以底价12.8亿元摘得，成交楼面价3.17万/㎡。

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地块所在朱辛庄板块是昌平南的热点板块，位于海淀与昌平交界处，承接海淀北的外溢购房需求。此前该板块内推出的大华启宸府、越秀星樾现房都是有名的“日光盘”。中海寰宇未来去年3月开盘，推出900余套房源，目前网签去化率超过60%。本宗地块与上述项目相比距离8号线朱辛庄站更近只有大约300米，8号线素有“地下中轴线”之称，贯通南北含金量较高，朱辛庄站又与昌平线交汇，向北可到沙河高教园，向南可抵达生命科学区、西二旗，这些都是优质购买力的代表。中海再度拿地说明其对朱辛庄板块价值的认可。

中指研究院分析认为，本宗地块底价成交也反映出了市场的理性回归。一方面由于2023年昌平区供地主要聚焦朱辛庄及北四村板块，土地放量已阶段性稀释客群，板块热度也在2023年土拍中提前释放一部分，后期若持续供应，可能面临同质化竞争风险。另外一方面朱辛庄板块新房成交价格稳定在6.2-6.4万元/㎡之间，与次新房（领秀慧谷6.3-7万元/㎡）价格接近，价差收窄削弱倒挂红利，投资属性减弱。综合来看，本次土拍反映出了市场在土地供求关系、价格走势等方面的理性思考，市场参与者对后续发展保持审慎乐观的态度，未来土地市场与房产开发将更趋理性与稳健。 

地块详情

▌京土储挂(昌)[2025]002号

地块名称：北京市昌平区朱辛庄新区（二期）土地一级开发项目CP01-0801-0029地块、回龙观国际信息产业基地二期（二）地块CP01-0801-0041地块R2二类居住用地、A4体育用地

用地规模：34922.629㎡

规划建筑面积：51597.3816㎡

用地性质：R2二类居住用地、A4体育用地

起始价：12.80亿元

成交价：12.80亿元

成交楼面价：24807元/㎡(含体育用地)

溢价率：0%

竞得人：中海&未来科技城

地块所处朱辛庄规划利好较多，地块七通一平；位置交通便利，邻近地铁8号线、昌平线，多条公交线路环绕，且距离朱辛庄地铁站仅1.1km；周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了七里渠中心豆各庄小学、北京一零一中未来科学城学校、三甲医院北京积水潭医院回龙观院区、购物中心北京沙河万达广场等生活配套；景观资源方面，周边有TBD城市休闲公园、大智辟谷禅等14个公园景点。