土地市场

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11月29日，朝阳第二宗组团地块上架竞拍。该地块于10月15日发布预申请公告，打包推出酒仙桥、十八里店、小红门三个地块，起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金记录，“总价地王”的王冠已经加冕。这也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块，最终由中海以153.32亿元收入囊中，溢价率0.21%，销售指导价12.5/8/7.9万/㎡。

中指研究院分析，彼时朝阳区首次尝试以组团形式供地时，市场观望和质疑声音不断。如今北京宸园首期开盘即售罄的成绩是这些质疑声最好的回击，也论证了组团供地在当前市场行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未来一段时间，朝阳土拍都可能是“酒仙桥+X”的组合。据悉，为了能够顺利出让，对地块的控高、建筑规模等指标进行了优化修改。例如，将酒仙桥、十八里店地块建筑高度局部提高至80米；降低十八里店朝阳港地块配建规模，由原需配建“4500平米机构养老设施、1500平米社区居家养老设施”调整为“不少于1000平米社区居家养老设施”；允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。这些调规都对中海有更加友好，保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼，同时建筑高度增加容积率就会降低，也能给购房者提供带来更加舒适的居住体验。

酒仙桥0014地块有北京宸园珠玉在前，又有调规加持，再叠加中海的产品力打造，自不必多说。十八里店朝阳港地块与近期备受瞩目的北京隅·东序也仅有一路之隔，在其与云筑一二期之间，地块西北侧为商业综合体，和九年一贯制的朝阳人大附。十八里店板块承接国贸-双井-大望路的改善置换需求，近地铁17号线十八里店站，换乘方便。板块界面全新，人大附也施工在即，环线+板块+教育+临铁，几大要素叠加对购房人群有较强的吸引力。周边竞品金隅云筑一期二期三期网签率均已超过70%，保利朝央和煦今年1月开盘推出394套房源目前已网签341套，几个项目网签价格方面在7.4~7.7万/㎡之间，和销售指导价相差不大，充分说明购房者对于该板块的认可。

相比之下，小红门板块‘存在感’稍弱，虽然位于三环和四环之间，但板块界面老旧杂乱，主要是老旧小区、汽配城、城外城家居，以及难以拆迁的龙爪树村，再加之配套不足，完全掩盖了其环线优势。周边在售项目中建·星光里去年7月初开盘，距今已经15个月，推出全部322套房源，目前网签221套，网签率68.6%，去化速度并不理想。本次中海项目入市，可能会存在一定的去化压力。

丰台新宫NY030（南区）-01地块由福州裕诚以总价24.345亿元摘得，溢价率0.1%。值得一提的是新宫地块是一宗“回炉重造”地块。该地块原计划是9月20日竞拍，但因故终止出让。地块信息也发生变化，原本地块分南北两个地块整体出让，但本次南侧地块又拆分为两个小地块，本次出让的是01地块，土地面积从原来的5.39万平米调整至3.04万平米，起始价从52亿元下调至24.32亿元，容积率从2.5降至2.0。起始楼面价保持稳定，从4.02万/㎡调减至4万/㎡。

新宫地块位于丰台南苑街道，北侧200米是地铁4号线与19号线的换乘站新宫站，西侧是大悦春风里，北侧是槐房万达。与森与天成相比，地块更加规整，轨道内穿带来的噪音震感也会小很多。另外一竞品项目建发璟院基本已清盘，网签均价7.9万/㎡，销售指导价8.3万/㎡；森与天成受地铁上盖影目前为止去化率仅17.5%，网签均价7.5万/㎡。本次福州裕诚拿地，赶在璟院清盘的节点出手，时机正好成熟。