房企动态

2024-11-28 08:30:00 来源: 中指研究院

上市房企迎退市潮,可能退市的还有谁?

[摘要]

自2021年下半年以来,伴随着市场下行且持续底部运行,行业流动性持续下滑,资产负债率持续上升,房企密集出险。出险房企进入了漫长而艰难的债务重组过程,截至目前,少数房企已经完成主要公开债务的重组,但仍面临反复展期、二次重组等问题,并未真正走出债务危机,行业风险出清尚需时日。

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自2021年下半年以来,伴随着市场下行且持续底部运行,行业流动性持续下滑,资产负债率持续上升,房企密集出险。出险房企进入了漫长而艰难的债务重组过程,截至目前,少数房企已经完成主要公开债务的重组,但仍面临反复展期、二次重组等问题,并未真正走出债务危机,行业风险出清尚需时日。

上市房企迎退市潮,可能退市的还有谁?

偿债能力:短期偿债能力持续下降,多数企业资产负债率明显持续上升

短期偿债能力持续下降。2024年中,上市房企中现金短债比踩线企业数量较2021年中翻了近一倍。随着市场持续下行,再融资困难加剧,叠加前期债务持续到期,行业流动性持续下滑。2025年,房企到期债券余额约七千多亿元,但总体债务压力较之高峰期已有所缓解。考虑到仍有违约债券有待展期或重组,销售端仍在筑底中,总体偿债压力仍在。

净负债率踩线企业数量较2021年中翻了一倍,自有资本对债务保障程度减弱。行业现金流下滑不仅导致其短期偿债能力趋弱,长期偿债能力也受到不利影响,另外,净资产规模下滑也削弱了房企的长期偿债能力。

图:2021年中-2024年中上市房企净负债率、现金短债比踩线企业数量

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数据来源:中指研究院整理 

多数房企资产负债率明显持续上升。剔除25家头部优质企业后,其他房企资产负债率持续上升至83.0%,较2021年中增加5.8个百分点。2021年下半年以来,市场仍在反复探底中,新房价格持续承压,特别是部分房企拥有部分位于三四线城市、非核心地段、非住宅项目,部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高,存在显著的资产贬值压力,企业不得不计提相应减值准备,部分房企则由于债务违约问题资产处置和项目去化困难。这些因素都对资产端形成下行压力,负债规模削减速度存在一定困难的情况下,净资产规模持续下滑,资产负债率持续上升,到2021年末,恒大、奥园等房企净资产为负,到2024年中,资不抵债的企业数量显著增加。

图:2021年中-2024年中上市房企资产负债率

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数据来源:中指研究院整理 

上市房企迎退市潮,可能退市的还有谁?

违约及债务重组:76家房企发生债务违约,债务重组工作持续博弈

76家房企违约。行业流动性持续下滑,房企销售端、融资端资金流入均减少,受过去“高杠杆、高负债、高周转”模式影响,房企亦积累了较高的杠杆率和偏紧的流动性,在市场调整下财务基本面显露恶化苗头,房企债务违约密集爆发。根据统计,2020年初以来76家房企发生债务违约,其中2022年是集中爆发的时段,到2024年,仍偶有房企爆发债务危机,但总体势头已经放缓。

图:2020-2024年新增债务违约房企数量

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数据来源:中指研究院整理 

受限于市场持续下探,出险企业数量众多,房企融资环境较为严峻,出险房企债务重组工作仍较为缓慢、且存在反复,房企风险出清尚待时日。2024年三季度,多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。截至目前,据不完全统计,富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境内外债券重组或展期。另外,龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期,华夏幸福、当代、绿地、中梁等房企基本完成境外债券展期或重组。花样年、旭辉、佳兆业等房企境外债重组方案获得所需法定债权人支持,债务重组获得重大进展。部分房企重组或展期后债券仍面临逾期或多次展期问题。

表:部分房企境内外债券重组进展情况

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资料来源:中指研究院综合整理 

从已经披露的债务重组方案来看,房企对境内债多数选择展期方式,通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整,延长偿还时间。房企对境外债则多选择复合方案,即同时提供发行新票据、债转股、发行可转债、削减本金等多种方案,并可提供增加增信措施、支付同意费等配套方案以增加对债权人的吸引力。2024年11月,融创计划对境内债进行二次重组,整体债务重组方案包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项。如果该方案被债权人接受,将形成一定示范效应,促进其他出险房企境内债重组。

表:部分房企债务重组方案

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资料来源:中指研究院综合整理 

债转股和削减本金方式能够实现公司债务规模降低,整体偿债压力得以延后,债转股还同步增加净资产,有利于修复公司资产负债表,为公司经营基本面好转创造条件。考虑到长周期内新房市场绝对规模下行,短期内市场仍在筑底中,资产贬值压力犹在,仅延长还款期限,可能面临再次逾期和二次展期的问题,并不能够彻底解决债务危机。因此,削减债务规模可能使得房企改善资产负债表、改善信用表现、提振投资者信心,轻装上阵,增强可持续发展潜力,在发展中寻找解决债务危机的办法,从而促进债权回收,保护债权人、投资人利益。 出险房企债务重组成功将有助于缓释行业风险,但企业真正走出危机,还需要市场回暖支持,企业基本面获得改善后才能够避免重复展期。房企应紧抓“因城施策”窗口期,加速布局较好项目的销售去化,快速回笼资金,只有持续的销售回款,才能保障现金流入,才能增强偿债能力。

同时,房企还应充分利用收储存量房、存量土地政策,调整资产结构。监管部门针对消化存量土地也给出了具体政策方向,允许运用地方政府专项债收购存量闲置土地,落实3000亿元保障房再贷款收购存量房,短期地方政府收储未售新房、处置闲置土地等或将全面推进,在此过程中,企业需要充分利用政策机遇,加速去库存。一是针对较难去化的住宅项目,积极与地方政府对接,主动出售项目,转为保障房;二是针对非住宅项目,积极转为保租房,盘活存量;三是针对闲置土地,积极寻求机会对未开发土地调整规划条件和设计要求,提升土地价值。

上市房企迎退市潮,可能退市的还有谁?

退市:近两年21家上市房企退市,仍有多家房企停牌可能退市 

近两年21家上市房企退市。房企发生债务违约,债务重组进展缓慢,股价持续下跌,或者财务业绩报告未能发布,停牌超过18个月等,导致上市房企退市。2023年有13家上市房企退市,今年已经有8家上市房企退市。房企退市表明了投资人对其债务危机和可持续经营能力的担忧,也使出险房企丧失了债务重组的有力工具,对其销售、融资、品牌形象均产生负面影响。对于行业来说,出险房企密集退市既是行业下行的必然结果,也是行业优胜劣汰的一部分。

表:近两年上市房企退市情况

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资料来源:中指研究院综合整理 

10多家上市房企连续多月停牌。目前,港股有2家上市房企停牌超过1年,9家上市房企连续多月停牌,面临退市风险。

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