住宅市场

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10月16日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》。《通知》明确优化住房限购政策，将本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房。此外，对参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。

信息来源：中指院整理

根据通知，杭州住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，其他区域全面放开限购，限购区域有过去的9区缩减至主城4区；本市户籍即可在限购区域买2套；非本市户籍有社保即可在限购区域买1套，利好在杭州工作的非本地人可以在4区之外随便选择，进一步激发了本地房产市场活力。

值得关注的是法拍房不限购，对参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。主要原因可能是近年来法拍房挂拍数量不断增多，加上交易时产权纠纷复杂，腾退阶段困难等状况，法拍限购政策取消有助力出清风险资产。

图片来源：中指法拍数据库

目前，杭州法拍房市场成交均价处在市场价8折左右，根据中指研究院法拍数据库监测，2022年前三季度杭州挂拍涉宅房源1445套，成交1031套，成交率71.3%。2023年前三个季度杭州法拍市场共挂拍涉宅房源2190套，较上一年增长约700套；其中拱墅、上城、西湖、滨江4个限购区挂拍688套，占比32.13%。其他不限购区住宅房源挂拍1453套，占比67.87%。

2023年前三季度杭州成交涉宅房源1148套，较上一年增加117套，成交率52.6%，较去年同期收窄18个百分点，成交率明显走低催生法拍市场限购放开主要因素。

2023年杭州各区县法拍房源挂拍成交

数据来源：中指法拍数据

杭州去年同期法拍涉宅房源挂拍1445套，2023年挂拍2141套，同比增加696套；成交1148套，同比增加117套，成交率收窄17.7%。在此市场背景下，杭州放开持续了2年的法拍市场限购政策，此次放宽限购，可以理解为扩大法拍市场参与群体，以促进和盘活涉险资金的流动性。

具体来看，杭州位置最好的区域是上城、西湖、拱墅、滨江四区，2022年这4个区域法拍房资源挂拍475套，成交362套，成交率为76.2%；2023年4个区域挂拍688套，成交383套，成交率跌至55.7%。一方面是法拍挂拍房源的明显提升，另一方面是限购政策门槛限制了有能力群体准入。如果此次放开限购之后，法拍房成交率能够较此前有明显上升，则表明市场资金仍然对房产有兴趣，有助于深度挖掘市场热度，毕竟有能力在核心区置业人群目前比较稀缺。

另外，随着杭州亚运会闭幕，外地人对杭州优质地段房产感兴趣，也可以从法拍渠道进入选择，促进涉险房产的消化和盘活资金流动。城外其他区域放开限购，形成主城4区依托优质法拍房源盘活市场，城外其他区域依靠放宽限购提升市场活跃度，达到杭州房产市场的全面提升，预计此次限购政策调整之后，4季度杭州房地产市场回温迹象显著。

截止目前，共有沈阳、大连、南京、福州、苏州、济南、青岛、郑州、合肥、厦门、西安、武汉、无锡、长沙、成都、宁波、杭州等17个城市加入优化限购的行列，其中有部分城市为全面取消限购，还有部分城市为分区域取消限购。杭州是首个明确提出取消法拍不限购的城市，对于其他城市具有一定示范作用，或将推动取消法拍限购政策在更广泛的范围实行。