住宅市场

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8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台后，对房地产市场情绪带动明显，本文将从新政后置业意愿、交易量价、土地市场的变化情况对市场进行分析和研判。

根据中指监测，9月1日-11日，全国已有超30省市发布楼市优化政策近40条，8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超预期，除了一线城市外，已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实“认房不认贷”政策。此外，近期南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州已宣布取消限购，上海降低临港新片区人才购房门槛。另据媒体报道，近日深圳已优化离婚购房政策、北京调整了海淀区29个二手小区指导价限制。

整体来看，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：京沪>广深>核心二线>>普通二线>三四线。同时，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策，对于换房客户来说，换房需要一个过程，市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。

置业意愿

政策落地后，购房信心提升，京沪提升明显

图：购房意愿变化趋势

图：一线城市政策优化前后购房意愿变化情况

短期购房信心触底回升。8月底，房地产放松政策逐步落地，带动置业意愿提升，8月置业调查数据显示，居民购房意愿强于上月的占比环比提升4.2个百分点。为进一步了解8月底以来密集利好落地对居民置业意愿的影响，中指院在9月4日-6日再次进行了线上问卷调查，结果显示，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10个百分点。

图：居民对房价预期变化

未来房价预期出现改善。居民对未来房价悲观预期有所改善，本轮政策密集放松前，8月受访者中认为房价下跌的占比仍位于32%的较高水平，政策集中出台后，房价下跌预期出现高位下滑，环比下降3个百分点，上涨预期增加5个百分点。一线城市政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，分别上升5、4个百分点，而广州、深圳房价预期相对稳定，房价上涨预期变化不大。

图：计划半年内购房占比变化

居民入市节奏或加快。政策密集出台后，受访者中计划半年内购房的占比升至30.5%，创近一年来新高水平。在一线城市中，北京、上海9月初半年内购房占比回升明显，广州、深圳提升相对一般，仅增加2、1个百分点。

价格水平

卖一买一置换需求带动挂牌量增加，二手房价格保持平稳；房企去化压力下，新房涨价预期不明显

根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月百城新建住宅价格环比下跌0.01%，已连续4个月下跌，环比下跌的城市数量为42个；百城二手住宅价格环比下跌0.38%，已连续16个月下跌，环比下跌的城市数量为96个。近期利好政策出台后，对于市场预期带来积极影响，核心城市房价有望逐步止跌，但弱二线及三四线房价仍有下调压力。

二手房方面，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量出现增加，供求同步增加背景下，房价未出现大幅波动。中指院根据9月10日的房价数据与8月25日数据进行对比，北京二手房挂牌均价较8月25日上涨0.03%，与8月价格环比相比由跌转涨；上海微跌0.05%，跌幅较8月明显收窄；广州、深圳分别下跌0.15%、0.22%，仍与8月环比跌幅相当。

另外，对于新房市场来说，当下房企策略仍以快速出货为主，尚未出现明显涨价预期。

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

成交规模

个别城市政策效果初显，市场销售数据恢复仍需时间

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势

根据中指数据，8月，市场情绪延续回落态势，重点城市商品住宅成交面积同比下降27%，环比下降0.6%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。新政后，重点城市网签数据整体尚无明显好转，9月第二周（9.4-9.10），重点50城新房销售面积环比下降26.9%，同比下降24.6%。

由于网签数据存在滞后情况，结合房天下APP访问量来看，一线城市在发布“认房不认贷”新政后，市场情绪明显改善，9月首个周末，网友通过房天下APP线上浏览新房楼盘及二手房小区的流量数据较8月日均大幅提升，且京沪热度提升强于广深。房天下线上访问量是楼市销售的前瞻性指标，随着核心城市线上楼盘访问量的增加，预计后续网签数据和实际成交也将出现好转。值得注意的是，从近几日数据来看，访问量在上周后半周出现一定回落，这也反映出当下购房者整体较为理性。

图：重点6城新建商品住宅日度销售情况走势(截至9月10日)

从核心城市新房日度网签数据来看，上周（9.4-9.10）北京、深圳、武汉销售略有好转，环比分别增长16.9%、3.8%、3.3%。

图：2022年以来重点11城二手住宅周度成交套数及同比走势

二手房方面，8月，重点城市二手房市场情绪较弱，各周二手房成交套数整体处于今年以来的较低水平，重点城市二手房周均成交套数较7月周均下降0.6%，较上年同期周均下降1.3%。多城市“认房不认贷”落地后，上周（9.4-9.10），重点城市二手房成交套数环比基本持平，在低基数下同比增长40.1%。

图：重点4城二手房日度成交情况走势(截至9月10日)

从重点城市二手房成交情况来看，由于8月一线城市普遍存在政策放松预期，购房者观望情绪加重，北京二手房成交量不足1.1万套，深圳仅2422套。随着“认房不认贷”政策落地，此前观望的购房者入市节奏有所加快，上周（9.4-9.10），4个代表城市销售套数环比增长3.1%，其中深圳增长22.6%，北京增长3.3%，成都增长2.2%。

另外，“认房不认贷”政策利好人群中包括卖一买一的换房人群，政策出台后，各城市二手房挂牌量有所提升，根据中指监测，新政当晚（9.1）上海挂牌房源增加1000多套，8.31深圳新上二手房源2082套，北京9.2-9.3两天二手房挂牌房源增加3300套，上周挂牌量增加超6000套,挂牌量的增加一定程度上意味着置换需求正在入市，预计二手房成交量也将企稳恢复。

供应规模

9月以来批准上市面积保持在低位，可选项目有限或制约新房销售恢复

图：2019年至2023年8月50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势

根据中指监测，8月房企为冲刺9月销售提前拿证，重点50城批准上市面积环比增长约8%，同比下降约30%。

图：2023年以来15个代表城市商品住宅周度新批上市面积走势

从周度数据来看，政策落地后，重点15城商品住宅周度供应规模仍处在较低水平，上周（9.4-9.10）批准上市面积在低基数下环比增长56.0%，同比仍下降15.5%。

由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降，重点城市新房供应节奏放缓，购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因。

土地市场

广州百亿地块吸引16家房企竞拍，最终触顶摇号成交；预计政策带动销售回暖有助于核心城市土地市场企稳

9月以来，广州、武汉、宁波、福州等城市有地块出让。9月1日，宁波出让7宗住宅用地，最终成交6宗、流拍1宗，成交地块中2宗封顶（竞价分别达31轮和65轮）；9月8日，广州成交2宗住宅用地，均封顶转入摇号环节，其中海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与，竞价85轮，成交总价超百亿元，成为海珠区最高总价地块，最终由中海摇号获取；番禺区大石街新光快速西侧地块吸引10家房企参与，竞价30轮，最终由山西金振德公司摇号获取，两宗地块竞拍热度较高跟近期楼市政策优化以及地块本身较为优质有关。整体来看，近期核心城市土拍情绪略有好转，未来随着核心城市销售逐渐回暖，土拍市场有望逐渐企稳。

图：2023年7月以来300城住宅用地周度成交情况

从全国周度数据来看，8月各周全国300城住宅用地成交面积整体处于低位，步入9月，300城住宅用地成交量进一步减少，上周（9.4-9.10）成交278.3万平方米，同环比下降均超五成，绝对规模为近两月最低水平；溢价率继续走低为1.6%，环比下降1.9个百分点，全国土地市场低迷态势并未改变。

短期市场趋势

预计核心城市政策进一步显效，全国市场有望逐渐筑底

8月末至9月初，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”政策，北京、上海政策力度超出市场预期，极大修复了市场情绪和预期，近期多个核心城市放松限购政策，进一步提振市场信心。全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，前期观望或积压的购房需求将得到快速释放，而对于卖一买一的购房者来说，这部分需求进入市场仍需要一定时间。

多项新政带动下，预计核心城市“金九银十”市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市，究其原因，第一，一线城市前期被政策压制的购房需求较多，政策优化后购房门槛大幅降低，需求入市将对市场形成更好支撑；第二，一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度也更高；第三，一线城市房价预期渐稳，而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在，市场修复需要更长时间。

值得注意的是，当前居民收入感受和就业预期尚未恢复，加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期，因此房地产市场复苏仍需要过程。若一线城市限购等政策保持不变，积压的住房需求释放后，预计销售将逐步趋稳。另外，由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降，重点城市新房供应节奏放缓，购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因。

从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间：二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%，广州、深圳或降至20%，同时京沪普宅认定标准已十年未做调整，存在优化空间。

从全国市场趋势来看，当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现，核心城市随着政策进一步跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复，三四线城市市场预期渐稳下，以价换量或带动需求释放，全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市价格短期或延续下跌态势。供给端来看，在销售端修复整体较为缓慢的影响下，预计企业开工意愿、投资力度均较弱，供给端修复需要更长时间，其中核心城市在销售活跃度提升带动下，开工、投资有望率先好转。