住宅市场

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5月6日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“中央定调持续巩固稳定态势，楼市政策如何发力？”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面：在宏观、房地产方面释放积极信号，政治局会议定调持续巩固房地产市场稳定态势，政策仍有继续优化预期。其中提到美国关税落地对我国出口带来较大不确定性，本次宏观政策方面的措辞更为积极，预计政策发力窗口有望逐渐打开。

地方层面：今年以来全国各地出台超230条政策，4月无锡全面取消限售、暂停价格备案；深圳加大公积金贷款支持力度；苏州、南京、青岛、武汉出台低月供金融产品。

专项债收储方面：截至目前17个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的项目总金额超2000亿元，下一步关注资金到位及能否形成再投资。其中广东、四川、湖南等地已发行专项债用于收购存量土地，发债总额超440亿元；4月以来广东多地公示第二批使用专项债收购闲置存量土地项目，涉及87宗地，总金额约147亿元。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：4月百城新房价格环比涨幅收窄，二手房价格继续下跌，100个城市环比均下跌。1-4月，合肥、上海、杭州新房价格累计涨幅居前，成都为唯一二手房价格累计上涨城市.

2.租赁：4月，住房租赁行业逐渐过渡至平季，市场租住需求有所下降，重点城市住宅平均租金跌幅扩大。

3.销售：4月重点城市市场延续分化态势，北京、杭州等核心城市销售面积仍保持修复态势。二手方面，核心城市仍保持较高活跃度，成交同比多保持增长，其中深圳同比增长37%，但市场整体延续“以价换量”行情。五一期间，深圳、苏州、成都、武汉、长沙等城市先后推出好房节、购房季等一系列购房促销活动，北京、上海、广州、成都、武汉等新房网签成交量增长。

4.土地：成交方面，1-4月300城住宅用地成交规划建面同比下降约4%，出让金同比增长超两成，一二线城市平均溢价率较高。土拍方面，4月核心城市土拍保持一定热度，杭州、成都多宗地块拍出高溢价，其中4月杭州住宅用地出让金合计达306亿元，连续两个月居全国首位，平均溢价率31.1%。

三、市场展望

政策层面，政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，预计未来楼市利好政策仍将出台。一方面，城市更新将成为激活住房消费的重要引擎；更多城市或通过降低购房门槛、加大购房补贴力度等方式促进购房需求释放。另一方面，存量商品房收购政策的支持力度有望加大，通过完善配套政策打通收储卡点，加快存量盘活。

市场方面，政策利好预期叠加高品质项目入市，有望促进改善需求及置换需求释放，预计5月核心城市市场有望继续修复。二手房方面，在学区需求阶段性释放后，短期市场成交环比或出现一定回落。

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2025年4月房企经营业绩解读

2025年1-4月，TOP100房企销售总额为11198.6亿元，同比下降10.2%，降幅较1-3月基本持平。4月单月，TOP100房企销售额同比下降16.9%，较3月单月降幅有所扩大。TOP100房企权益销售额为7959.9亿元，权益销售面积为4070.9万平方米。

分阵营来看，2025年1-4月，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，百亿以上阵营25家，较去年同期减少3家，销售额均值308.2亿元。第二阵营（50-100亿）企业27家，较去年同期减少2家，销售额均值72.3亿元。第三阵营（30-50亿）企业26家，较去年同期减少4家，销售额均值38.9亿元。第四阵营（30亿以下）企业为22家，较去年同期增加9家，销售额均值24.2亿元。

2025年4月，部分上市房企举行业绩发布会公示2024年年度业绩报告并公布2025年发展战略。投资策略方面，坚持精准投资、以销定投，继续聚焦核心城市、核心区，以效率为先，更加关注收益确定性高的项目。产品策略方面，房企聚焦“好房子”，打磨产品品质，提升服务质量，持续推动产品迭代升级。营销方面，房企均紧抓政策窗口期，加速存量去化的同时，通过土地置换等形式，持续优化存量资产盘活方式。

从销售目标上看，代表房企对2025年销售目标较为谨慎，上市房企已鲜少提及具体销售目标，大多判断将维持在近年平均水平，说明房企不再唯“销售金额”论，将聚焦高质量发展部分，提升签约回款率，以优质项目修复毛利率。

2025年1-4月，TOP100企业拿地总额3608亿元，同比增长26.6%，增幅较上月减少4.0个百分点。4月热点城市土拍热度持续，22城2025年1-4月住宅用地土地出让金同比增长超四成，这一增长背后既有房企对优质地块的激烈争夺，也反映出核心区域的土地价值；部分核心城市如北京、杭州、成都、苏州、重庆、南京相继拍出高溢价地块，而更多城市的土地市场短期仍面临压力。

从重点房企投资策略来看，头部房企保持聚焦核心、精准投资的策略。在未来的发展过程中，房地产企业仍应保持精准投资、聚焦重点城市的战略，高度聚焦重点核心城市中的优质地块。核心城市在城市人口、产业经济等方面具备显著优势，这些因素为房地产市场提供了长期稳定的支撑。然而，在核心城市拿地时，企业需保持理性，避免盲目追逐高价地块，以降低投资风险。同时，企业应依据自身品牌定位、资源禀赋和市场经验，在熟悉的领域深耕细作，充分发挥自身的竞争优势。

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