物业市场

2023年3月20日，融创服务控股有限公司（股票代码：01516.HK，以下简称“融创服务”）发布2022年年度业绩公告。

2022年，融创服务实现营业收入71.26亿元；归母核心净利润为7.6亿元。截至2022年12月31日，融创服务总在管面积达244百万平方米，同比增长13%；合约面积为393百万平方米，同比增长10%。

业绩阶段承压，核心业务韧性增长

融创服务2022年全年营业收入为71.26亿元，虽较同期略有下降，但其主要原因在于期内房地产行业调整，对非业主增值服务部分影响程度高，剔除后非业主增值服务后，核心业务毛利润波动不明显。

图：2021—2022年融创服务同期营业收入、核心业务毛利润及归母核心净利润变化情况

注:核心业务包括基础物业服务、社区生活服务和商业运营服务，剔除了非业主增值服务

数据来源：企业年报，中指研究院整理

而融创服务除非业主增值服务以外的业务受惠于企业规模及服务质量上扬的原因，收入合计较去年同期增长16.3%，占集团总收入上涨至85.3%，企业去地产属性增强。

图：2021—2022年融创服务同期营业收入按业务划分比重情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

得益于融创服务积极调整企业战略，及时调整非业主增值服务业务，减少房地产行业对集团的影响，2022年下半年现金流与利润改善效果显著。

图：2022H1-2022H2融创服务现金流变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

图：2022H1-2022H2融创服务归母核心净利润变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

规模稳健增长，市场外拓能力稳中有升

截至2022年末，融创服务在管面积达244百万平方米，同比增长13%；合约面积为393百万平方米，同比增长10%。；储备面积约149百万平方米，为长期营收增长提供充足保障。

图：2020-2022融创服务服务面积变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

市场拓展能力是企业持续健康发展的强劲动力源，融创服务第三方在管面积占比约为37%，与去年同期基本持平，在外部因素不利的情况下，市场拓展情况依旧保持稳定，并且高质量的外拓项目进一步提振了是企业的市场口碑。

图：2020-2022年融创服务在管面积第三方拓展面积占比情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

2022年，融创服务市拓总量基本保持稳定，签约项目的单年合同额达10.8亿；核心城市更聚焦，持续深耕上海、杭州、北京、西安、重庆、天津等一二线战略重点城市；获取的外拓项目优质，在规模上多个项目单年合同额超千万，占比约32%，较2021年提升12个百分点。

图：2022年融创服务市场拓展情况

物业管理及社区生活服务逆境上扬

融创服务营业收入按业务划分可分为四类：1）物业管理服务；2）非业主增值服务；3）社区生活服务；4）商业运营管理服务。

图：2021—2022年融创服务同期营业收入按业务划分变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

其中物业管理服务与社区生活服务收入呈上涨趋势，分别同比上涨18%与11%。

融创服务在物业管理服务方面，坚持以客户为中心，坚守服务本源，持续深化服务人员的标准化管理要求，在住宅物业领域将服务标准全面落地以及提升服务温度的方式完成高端服务标签化，在非住宅领域聚焦自身优势并完成潜力业态体系标准的建设工作，加速形成专注力标签，并在住宅与非住业态利用数字化转型工具完成降本增效。

在社区生活服务方面，便民服务、空间运营及美居服务稳步提升，房产经纪受房地产影响较为较大，收入略有下降。便民服务聚焦日常保洁、家电清洗、居家维修三大核心品类，提升品控质量，客户好评率持续提升的同时，客单价、覆盖率量价双升。美居业务积极应对房地产行业变化，迅速调整业务策略，突破存量房业务，同时自营模式占比迅速提升。

图：2021-2022社区生活服务收入变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

商业运营管理方面，融创服务将产品研发能力和运营能力视为业绩增长的核心。截至2022年底管理开业项目21个，年内新拓展第三方项目3个。虽然2022年疫情反复，商业运营全年项目销售额仍维持在同期90%的水平。23年初新开业的淮安INS PARK通过娱乐模块化落地，开业期间销售额实现2500万，客流量突破36万人次。

总结展望

2022年，融创服务在房地产调整中积极调整战略布局，持续聚焦质量，精细管控，坚持长期主义。2023年融创服务将继续以恒定之心，践行高质量发展，以长期主义砥砺前行。