住宅市场

2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。10月，《“十五五”规划建议》定调“推动房地产高质量发展”，并强调清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央经济工作会议进一步部署“着力稳定房地产市场”，并围绕控增量、去库存、优供给等方面明确了具体任务方向。

2026年是“十五五”开局之年，也是稳地产的关键一年。市场回稳的核心在于信心恢复与预期改善。12月末，北京已率先优化楼市政策；财政部、税务总局联合发文，个人销售住房增值税征收率迎来下调。预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产，进而推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

（1）市场供求：2025年，重点城市新房销售整体仍处调整阶段，一季度市场延续修复态势，二季度以来市场动能有所转弱，四季度在房企促销与改善项目入市带动下，核心城市仍保持一定成交规模，但由于上年同期基数较高，同比回落较明显。随着开工及上市规模持续缩量，上半年重点城市新房可售库存持续回落，但下半年下降趋势放缓，出清周期有所延长。二手房市场，部分房源“以价换量”带动需求释放，全年重点30城二手住宅成交套数同比基本持平，带动新房及二手房成交总量整体平稳。

（2）房价：2025年，百城二手住宅价格累计下跌8.36%。部分核心城市改善楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.58%，涨幅较2024年小幅收窄，城市间分化显著，三四线城市以消化库存项目为主，价格整体面临压力。

（3）土地市场：2025年，各地政府保持“缩量提质”供地策略，全年300城住宅用地成交规划建面同比下降13.7%，出让金同比下降10.7%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭蓉等城市土拍热度较高，土拍分化延续。全年土地市场热度“前高后低”，三季度以来，核心城市优质地块供应放缓，土拍热度有所下降。城市集中度方面，2025年TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为52%。央国企仍是拿地绝对主力。

（4）政策展望：短期政策将聚焦着力稳定房地产市场，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实相关举措。其中激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；二是预计继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本。优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，加速改善市场供求关系。

（5）市场展望：2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加快落地，促进需求释放。根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。在控增量、优存量政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，房地产投资同比下降11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。中长期来看，“十五五”新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平米左右，随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。

二季度以来新房销售有所转弱，四季度重点城市月均销售面积维持一定规模，但由于上年同期基数较高，同比回落较明显；2025年30城二手房成交套数同比基本持平

图：2015年以来全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

全国新房销售：2025年1-11月，全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅较2024年明显收窄，但二季度以来累计降幅有所扩大。根据国家统计局数据，2025年1-11月，全国新建商品房销售面积为7.9亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额为7.5万亿元，同比下降11.1%，商品房销售面积、销售额同比降幅较2024年全年分别收窄5.1和6.0个百分点，但二季度以来降幅有所扩大。2025年1-11月全国新建商品住宅销售面积同比下降8.1%，商品住宅销售额同比下降11.2%，降幅较2024年全年分别收窄6.0和6.4个百分点。

图：100个代表城市商品住宅月度成交面积走势

图：各梯队城市商品住宅月均成交面积及同比走势（略）

（详细数据请点击此处联系我们获取）

重点城市新房销售：根据中指数据，2025年，重点100城新建商品住宅成交面积同比有所下降。其中，一季度受2024年9.26一揽子政策带动，市场延续修复态势，重点100城新房成交面积同比小幅增长；二季度以来市场逐步回落；进入三季度，市场面临多重压力，高温、强降雨等极端天气频发叠加新房供应缩量，100城新房销售面积同比降幅略有扩大；四季度，在房企业绩冲刺、优质项目入市带动下，100城月均销售面积维持一定规模，但由于上年同期基数较高，同比回落较明显。

12月24日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，政策内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例、优化营商环境5个方面，本次北京政策优化信号意义明显，上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。政策效果来看，新政后首个周末，部分楼盘到访量、二手房带看量较新政前有所增加，但市场分化现象仍在，非核心区优质项目表现尚不明显。网签情况来看，根据中指数据，新政后（12.25-12.31），北京新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159、702套，较新政前（12.1~12.24）日均分别增长72.8%、37.4%，随着时间推进及年末优惠力度加大，市场有望保持一定活跃度。

图：2022年以来重点30城二手住宅月度成交套数走势

重点城市二手房成交：市场整体延续“以价换量”行情，2025全年成交量同比基本持平。根据中指初步统计数据，2025年，重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平。其中，一季度市场保持较高活跃度，30城二手住宅成交套数同比增长25%，二季度市场有所降温，同比增幅收窄，9月二手房市场热度有所修复，重点城市二手住宅成交量同比增长13%，带动三季度同比小幅增长1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落，但“以价换量”下仍维持一定规模。成交总量来看，2025年，30城新房和二手房合计成交量同比小幅下降约6%。二手房占比来看，2025年，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点。

图：2016年以来重点30城商品住宅各面积段成交套数占比变化

图：2025年1-11月重点30城商品住宅各面积段成交套数占比

从新房市场成交面积段来看，改善性住房需求仍为新房市场的重要支撑。根据中指监测数据，2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力。具体城市来看，与2024年同期相比，2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，其中上海、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；24个城市144平米以上产品成交套数占比提升，其中合肥、宁波、南京、无锡等城市提升幅度较为明显。

从重点城市成交总价段来看，北京、上海1000-2000万新房成交量保持较快增长，300万以下二手房源成交占比进一步上升。2025年1-11月，在套总价千万级以上新房产品中，北京、上海1000-2000万总价段新房成交套数同比分别增长38%和22%，表现出一定韧性，占比分别升至16.3%和21.3%，而2000万以上新房成交套数同比均出现明显回落，分别下降8%、31%。整体来看，当前改善性需求继续支撑新房市场。

另外，近期上海、深圳部分豪宅项目表现抢眼，当前房地产市场的需求结构正逐步从“刚需主导”转向“改善主导”，高净值客群购买力强劲，购房决策更聚焦于房产保值属性与改善功能，因此在市场调整期更倾向于购置核心地段的稀缺豪宅作为“压舱石”资产。

二手房方面，2025年1-11月，北京、上海300万以下二手房成交套数同比分别增长16%、26%，成交占比进一步提升至36.7%、49.3%。二手房高端市场需求保持平稳，北京、上海2000万以上二手房成交均超2000套。整体来看，近两年二手房市场受市场预期转弱、挂牌量持续增加等影响，价格持续调整，成交总价段有所下移，300万以下刚需房源成交占比有所上升。

图：50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期（略）

可售库存来看，2025年上半年50城可售面积小幅下行，但下半年受销售趋缓影响持续横盘，平均出清周期22.2个月。2025年以来，新房供应延续缩量态势带动上半年库存规模呈小幅回落态势，但下半年销售趋缓，导致库存规模压降趋势放缓。截至11月末，50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平米，同比下降6%，较2024年末下降4%。出清周期方面，截至11月末，按近12个月月均销售面积计算，50城可售库存出清周期为22.2个月。

2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%，价格已调整四年；部分核心城市改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.58%

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%，跌幅较2024年扩大1.10个百分点。具体来看，一季度累计下跌1.51%，其中1-2月房价延续2024年四季度温和修复态势，3月跌幅有所扩大；进入四季度，月度价格环比跌幅进一步走阔，四季度价格累计下跌2.73%。12月百城二手住宅均价为13016元/平方米，环比下跌0.97%，同比下跌8.36%。整体来看，2025年二手房市场“以价换量”态势未改，同时受挂牌量较高等因素影响，价格仍处博弈期。

新建住宅方面，2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58%，涨幅较2024年收窄0.1个百分点。分季度来看，前三季度分别累计上涨0.52%、0.64%、0.47%。进入四季度，部分核心城市高端楼盘入市节奏加快，带动价格累计上涨0.93%。12月百城新建住宅均价为17084元/平方米，深圳、北京、上海、南京等城市均有优质项目入市，带动百城新房价格环比上涨0.28%。

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

从涨跌城市个数看，新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在40-60个之间；下半年，下跌城市数量扩大到60个以上。12月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个。二手房方面，一季度，成都等个别城市二手房价格环比出现阶段性上涨，二季度以来，100个城市价格月度环比均下跌。

供地继续“缩量提质”，2025年300城住宅用地成交出让金同比下降10.7%，市场热度“前高后低”，TOP20城市出让金占比52%

300城：2025年以来，在“控制增量”政策导向及房企投资审慎下，300城土地推出、成交均延续缩量态势。根据中指数据，2025年，300城宅地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.7%，出让金2.3万亿元，同比下降10.7%。土拍热度方面，房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭蓉等城市土拍热度较高，其中深圳、杭州溢价成交地块占比均超7成，上海占比近6成。但三季度以来，核心城市优质地块供应放缓，整体市场热度有所回落。

表：2025年各梯队城市住宅用地成交情况

注：面积均指规划建筑面积

各线城市：各线城市住宅用地推出、成交面积同比均下降，一二线城市土地出让金同比增速较平稳，平均溢价率在10%左右。根据中指数据，2025年，一线城市住宅用地推出、成交面积同比降幅均超两成，但核心区地块土拍热度较高，平均溢价率达11.5%，土地出让金同比下降。二线城市推出、成交面积相对平稳，主要由于2025年杭州、成都、西安等多个核心城市加大优质地块推出力度，土地出让金同比基本持平，但城市分化延续。三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位，仅2.8%，土地出让金同比下降19%。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

从城市集中度来看，根据中指数据，2025年，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为52%，较2024年全年小幅提升1个百分点，其中上半年TOP20城市出让金占比高达67%，下半年随着核心城市供地逐渐放缓，占比呈缓慢下行态势。TOP20城市中，16个城市为核心一二线城市，北京、杭州、上海土地出让金均超1400亿元，杭州前七月出让金已超2024年全年；成都超800亿元，武汉、苏州均超600亿元。

图：2023年以来300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

溢价率趋势：随着核心城市优质地块供应力度减弱，300城住宅用地平均溢价率“前高后低”特征明显。具体来看，2022年底重点城市取消土地限价后，300城宅地溢价率基本在6%左右，但分化现象持续，核心城市多竞拍出高溢价，其余城市普遍底价成交。2025年初，受上年末新房市场回暖带动，北上深杭蓉等核心城市率先升温，多宗地块高溢价成交，带动一季度300城宅地溢价率升至13.4%。进入二季度，尤其是5月以后，优质地块供应节奏放缓、企业投资回归理性，市场热度回落，平均溢价率降至7.5%。三季度以来投资谨慎情绪延续，整体溢价率下滑至5.7%，12月溢价率进一步降至2.1%。

从土拍热度来看，深圳、杭州、上海、北京、成都等地土拍热度相对较高，具体来看：

上海：2025年，上海成交64宗宅地，37宗溢价成交，其中浦东、虹口地块均触发中止价，刷新区域地价纪录；徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录；徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平，刷新全国宅地地价最高纪录，但高单价主要是面积过小所致。

杭州：2025年，杭州成交92宗宅地，68宗溢价成交，其中33宗溢价率超30%，20宗溢价率超50%。一季度杭州三次刷新地价纪录，二季度以来优质地块仍能保持一定热度，11月27日，滨江24.62亿元包揽两宗萧山宅地，均溢价10%以上成交。

北京：2025年，北京成交40宗宅地，14宗溢价成交，核心区地块房企参拍意愿高。一季度，北京土拍两度刷新地价纪录，但二季度以来出让地块质量一般，多底价成交。

深圳：2025年，深圳土地供应较少，共成交12宗宅地，9宗溢价成交，其中7宗溢价率超30%，房企进驻意愿强。前海桂湾T201-0232地块成交楼面价84180元/㎡，溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录；宝安区新安街道A002-0108地块溢价率达34.8%，成交价约86.4亿元，成交楼面价59586元/㎡，刷新宝中地价单价纪录。

成都：2025年，成都成交107宗宅地，42宗溢价成交，12宗溢价率在30%以上。优质地块房企参拍积极，一季度两次刷新单价最高纪录，二季度以来优质地块供应力度有所放缓，多数地块底价或低溢价成交，市场分化延续。

拿地企业方面：央国企仍是拿地绝对主力。根据中指数据，2025年，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为43%，较2024年小幅下降3个百分点；地方国资拿地占比为31%，较2024年基本持平；民企拿地占比20%，较2024年提升3个百分点，其中滨江拿地力度较大，带动整体民企占比提升，另外，2025年以来成都、重庆、宁波等地本地民企也有补仓。

1-11月房地产开发投资额同比下降15.9%

图：2015年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房地产开发投资额同比下降15.9%，降幅持续扩大。2025年1-11月，全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降15.9%，较2024年全年扩大5.3个百分点，同比增速已降至历史低位。其中，住宅开发投资额为6.0万亿元，同比下降15.0%，占房地产开发投资的比重为76.9%。

图：房企到位资金同比增速及2025年1-11月各项资金来源同比增速对比

1-11月房企到位资金同比下降11.9%，房企资金端持续承压。2025年1-11月，房地产开发企业到位资金为8.5万亿元，同比下降11.9%，2025年以来降幅持续扩大。其中，国内贷款为1.3万亿元，同比下降2.5%，占到位资金的比重为15.4%。自筹资金为3.1万亿元，同比下降11.9%，占比为36.0%。定金及预收款为2.5万亿元，同比下降15.2%，占到位资金的比重为29.5%。个人按揭贷款为1.2万亿元，同比下降15.1%，占到位资金的比重为13.8%。

2026年是“十五五”规划开局之年，扩内需各项措施有望靠前发力；房地产政策短期预计聚焦稳定预期、激活需求、优化供给

宏观经济方面，2025年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，预计全年GDP规模在140万亿元左右，基本可顺利实现5%左右增长目标。但我国经济发展面临的外部环境变化影响加深、国内供强需弱矛盾突出等老困难、新问题仍然不少。12月中央经济工作会议部署2026年经济工作，明确提出要“实施更加积极有为的宏观政策”，政策取向上强调“要坚持稳中求进、提质增效”，并“发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度”。同时会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为首要任务。2026年是“十五五”规划的开局之年，预计宏观政策与房地产政策均将靠前发力，政策力度也有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右，为高质量增长预留空间。

房地产政策方面，2025年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整，年末中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场”。

中央层面，3月两会《政府工作报告》延续2024年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”；4月25日，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”；随着二季度市场边际转弱，6月13日国常会指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向；7月15日，中央城市工作会议召开，定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并部署城市工作7个方面的重要任务；7月30日中央政治局会议强调“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”；8月18日国务院第九次全体会议上，李强总理再提房地产，强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，并指出“多管齐下释放改善性需求”。

10月，二十届四中全会明确提出要“推动房地产高质量发展”，同月28日，“十五五”规划建议发布，明确推动房地产高质量发展的五大方向，包括“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”“优化保障性住房供给”“因城施策增加改善性住房供给”“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”“建立房屋全生命周期安全管理制度”等。

12月中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，为2026年楼市定调，并指出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设。加快构建房地产发展新模式”。“稳楼市”依然是2026年政策目标，表述从“止跌回稳”转向“着力稳定市场”，更加强调房地产市场的平稳运行。中央财办在解读中央经济工作会议时指出从供需两端发力稳市场，供给端强调“要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动‘好房子’建设”，需求端指出“要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”；另外，明确提出要“积极推动房地产企业转型发展”“加快构建房地产发展新模式”。年末，财政部、税务总局发布通知，降低个人将购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率至3%，进一步降低二手房交易成本。

整体而言，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，短期主要围绕促需求、优化供给等方面，并同时兼顾中长期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造等方面，多管齐下释放改善性需求。优化供给方面，主要通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进。中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，中央将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力。

图：2023年以来各地因城施策频次

表：2025年以来主要政策类型出台频次对比

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

地方政策层面，根据中指监测，2025年全国有超230省市（县）出台政策约630条，基于多数城市已全面放开限制性政策，政策优化频次较2024年有所下降。从政策优化方向上看，2025年各地主要围绕激活需求、优化供给两方面落地具体举措。

激活需求：优化公积金贷款、加大购房补贴力度，持续降低购房成本。核心城市限制性政策持续优化，释放购房需求入市。2025年，多数城市限制性政策已放开，优化限制性政策的城市主要集中在核心一二线城市，具体来看，8-9月，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，如北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，9月19日上海青浦区针对人才放松限购政策，明确社保/个税未满1年的非本市户籍家庭可通过人才绿色通道申报购房资格；深圳收窄限购区域，盐田区、大鹏新区放开限购，符合条件的居民家庭在非核心区购房不限套数，社保/个税不满1年的非本市户籍居民家庭，在非核心区购房限购2套；信贷政策方面，长沙、河南等多地多孩家庭可核减住房认定套数，上海、深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房；核心城市相继放松或取消限售，加速市场流通，2025年以来，重庆、成都、苏州等地相继调整限售年限乃至取消限售，目前在重点一二线城市中，上海、杭州、北京部分房源仍执行限售。

另外，12月24日，北京发布楼市新政，进一步放松限制性政策，从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化，降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年；多孩家庭允许在五环内多购1套；不再区分首套、二套商贷利率；将二套公积金贷款首付比例降至25%。在政策优化调整后北京针对非京籍在五环内的社保/个税年限要求低于上海外环内，预计上海、深圳等城市也存在跟进预期。

优化供给：控制增量、去化库存，双管齐下改善供求关系。控制增量方面，多地遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制，实现以需定供，提高供应质量。2025年以来，多地在住房发展年度计划中，强调遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制，对供应规模、供应结构进行明确及优化。同时多地严控或优化商服用地供给，如北京明确加大站城融合力度，优先在轨道站点周边等设施较为完备地区开发建设，适度提高建设强度，打造职住商活力中心；成都指出深化土地供应“三色”管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制，在不同区县设定差异化的计容商服建筑面积持有比例等；佛山提出严控新增商服用地供应规模和商住用地配比，提高纯住宅用地供应比例，原则上新出让的居住用地中商业办公计容建筑面积占比不超过10%。

去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地、收购存量商品房。在收回收购存量闲置土地方面，根据中指不完全统计，截至12月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5000宗，总用地面积超2.6亿平方米，总金额超6800亿元，已发行的专项债超3000亿元，占比约45%；从发行节奏来看，10月以来重庆、河北、湖北等多个专项债券非“自审自发”试点地区相关专项债相继发行，各地专项债券发行呈加速趋势。收购存量商品房方面，各地持续推进，多地收购项目落地，部分地区收购初见成效。据广东省住建厅披露数据，截至7月末广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套的存量商品房用作保障性住房项目收购工作，收购金额14.43亿元；据广西自治区披露，截至9月初广西累计收购2.92万套存量商品房用作保障性住房；安徽截至9月底累计收购存量商品房1.2万套；运用专项债收购存量商品房方面，根据中指不完全统计，2025年以来，浙江、四川、山东、湖南等多省市，先后发行合计约43亿元专项债券用于收购存量商品房用于保障性住房。

“好房子”建设方面，2025年各地持续出台落地“好房子”建设技术标准，部分城市出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行了规范。北京、上海、苏州等核心一二线城市相继跟进落地“好房子”建设管理技术规范，对建筑设计规划要求、计容规则等进行调整优化，为开发企业提供了更大的发挥空间，有利于打造更为优质、实用性更强的高品质住宅项目；部分城市出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行了规范，如成都明确阳台、飘窗以及入户花园等附属空间的面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%，同时将开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等此前未纳入统计的部分空间纳入计算范畴。明确计容规则，可以让附属空间的总面积管控更严谨，避免企业通过无限提升得房率的方式无序竞争，一定程度上可以降低对在售项目的干扰，平稳提升整体住房品质。

表：2025年各省市拟使用专项债收购闲置存量土地及发债规模

注：专项债“自审自发”试点地区：北京市、上海市、江苏省、浙江省(含宁波市)、安徽省、福建省(含厦门市)、山东省(含青岛市)、湖南省、广东省(含深圳市)、四川省，河北雄安新区。

中性假设下，预计2026年新建商品房销售面积同比下降6.2%，市场仍处调整阶段

自2024年9.26政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”后，伴随一揽子政策逐步落地，2024年四季度及2025年一季度市场出现阶段性修复，但二季度以来新房销售再次转弱，市场仍在调整阶段。根据国家统计局数据，2025年1-11月，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降7.8%和11.1%，降幅较2024年全年分别收窄5.1和6.0个百分点，但二季度以来降幅有所扩大，同时房屋新开工面积、施工面积同比延续下降态势，开工降幅仍较大。展望2026年，政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。政策靠前发力有助于住房需求加快释放，但当前市场整体仍处于“去库存”阶段，受近年新开工及土地成交面积整体明显缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍面临一定压力。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2026年全国房地产市场预计将呈现“销售延续回落态势，开工维持低位，投资调整压力仍较大”的特点。

表：2026全国房地产市场主要指标预测结果

注：各级城市批准上市面积为该梯队代表城市平均值，一线城市4个，二线、三四线城市各23个。

销售趋势：自2021年下半年市场调整以来，房地产下行已有四年半左右，新房销售面积较2021年峰值下降约五成。目前销售规模已逐步接近中长期需求中枢水平，但当前住房需求特征已发生显著变化，改善性需求占比提升，其购房决策更易受收入预期和市场信心影响。考虑到当前居民就业收入预期仍偏弱，短期销售规模仍面临一定压力，市场分化态势或将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会。综合来看，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%。

房价趋势：根据中指百城价格指数，2025年，百城二手住宅价格累计下跌8.36%，自2021年10月以来调整已超四年，2025年下半年价格跌幅有所扩大。从新房价格来看，2025年中指百城新建住宅价格指数累计小幅上涨2.58%，主要源于核心城市优质改善新盘入市拉动结构性上涨。从全国新房成交均价来看，根据国家统计局数据，2025年1-11月，全国新建商品房销售均价为9546元/平米，同比下降3.4%。整体来看，2026年新房市场价格表现预计将继续分化。在土地供应“提质”及“好房子”产品力提升背景下，新入市项目价格有望保持稳定，并普遍高于所在城市均价；而早期开盘的在售项目，价格仍面临压力。综合来看，2026年新房销售均价或延续小幅微降态势。中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售额同比下降6.8%。

图：商品房待售面积及新开工累计同比

图：全国土地（住宅+商办）累计成交面积、房屋新开工面积、商品房销售面积累计同比增速

新开工趋势：2025年，受新房销售仍在回落、过去两年土地成交显著缩量等因素影响，全国房屋新开工面积延续下行态势，1-11月新开工面积同比下降20.5%。从趋势来看，当前市场仍处于“去库存”阶段，截至2025年11月，全国商品房待售面积达7.53亿平方米，同比增长2.6%，库存水平较高叠加销售端持续承压，预计将继续影响房企开工意愿。而作为新开工的先行指标，2025年以来土地成交面积降幅呈现收窄态势。根据中指数据，2025年，全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降12.8%，降幅较2024年全年收窄4.2个百分点。在房企整体拿地审慎态度下，其所获取的优质地块倾向于加快开工并销售回笼资金；同时地方国资托底拿地情况减少（托底地块往往开工节奏较慢），进一步推动了土地成交向实际开工的传导效率。因此，2025年土地成交降幅收窄在一定程度上可对未来新开工量形成一定支撑。但需注意，新开工修复的先决条件仍是市场销售的企稳，短期内新开工规模预计仍将处于低位。中性情形下，2026年新开工面积同比降幅约8.6%。

投资趋势：2025年1-11月，房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降15.9%。从结构来看，建筑工程投资与土地购置费合计占房地产开发投资92%，1-11月建筑工程投资同比下降17.5%，土地购置费同比下降13.0%，建筑工程投资回落较明显。从趋势来看，2025年房企拿地进一步聚焦核心城市，带动土地出让金规模有所趋稳，预计将对2026年土地购置费形成一定支撑。而随着“保交房”任务全面完成，相关工程量将逐步减少，预计2026年施工面积将延续回落态势，进而对建筑工程投资及房地产开发投资形成一定拖累。根据中指测算，中性情形下，2026年房地产开发投资额同比下降11.0%。

未来五年新建住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平米

根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去支撑房地产市场快速发展的核心动力，假设未来五年全国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本报告通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一影响，按照五年累计增加2.1平米计算，“十五五”末全国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平米，带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，在“十三五”大规模棚改货币化安置阶段，该因素曾是市场较快发展的重要支撑，但随着城市发展阶段转变，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为市场提供一定支持，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。

图：“十五五”期间全国新建商品住宅销售面积预测

2025年，销售额突破千亿的房企共有10家，包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团。多数千亿房企展现出良好的经营韧性，在发展策略上顺势而为，经营开发能力较扎实、融资优势明显，公司治理结构也较为完善与稳健。此外，千亿企业在多个核心城市推出的改善楼盘表现突出，抓住了市场核心需求。

2025年，权益拿地金额超500亿元的房企有5家，分别为中海地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国和华润置地。从整体拿地格局来看，央国企仍然是主力，但民营房企积极性有所提升。拿地金额前十企业中，央国企占据8席；与此同时，滨江、邦泰、大华等民营房企也跻身拿地金额TOP30。