住宅市场

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2024年同期相比，2025年1-10月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，其中上海、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；22个城市144平米以上产品成交套数占比提升，其中合肥、宁波、无锡等城市提升幅度超6个百分点。

图：2025年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）北京新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-10月北京90平以下刚需型产品成交近6754套，成交套数占比为22.3%，较2024年同期下降4.0个百分点。90-200平产品成交超2.1万套，成交套数占比71.2%，较2024年同期提升4.5个百分点。200平以上产品成交1950余套，成交套数占比6.5%，较2024年同期下降0.5个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比39.5%，较2024年同期下降3.6个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比下降至40.0%。1000万以上产品成交套数占比20.4%，较2024年同期提升5.1个百分点。

图：北京新建商品住宅成交面积结构

图：北京新建商品住宅成交总价结构

（2）杭州新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-10月杭州90平以下刚需型产品成交约2600套，成交套数占比至7.7%。90-200平产品成交超2.8万套，成交套数占比83.5%，较2024年同期下降2.0个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至8.8%。

从成交总价结构看，400万以下产品成交套数占比55.3%，较2024年同期提升0.8个百分点。400-800万产品成交套数占比33.1%，较2024年同期下降1.5个百分点。800万以上产品成交套数占比11.6%，较2024年同期提升0.8个百分点。

图：杭州新建商品住宅成交面积结构

图：杭州新建商品住宅成交总价结构

（3）佛山新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-10月佛山90平以下产品成交4665套，成交套数占比18.1%，较2024年同期下降3.8个百分点。90-200平产品成交约2.0万套，成交套数占比77.1%，较2024年同期提升2.4个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至4.8%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比70.7%，较2024年同期上升2.9个百分点。200-300万产品成交套数占比16.8%，较2024年同期下降2.7个百分点。300万以上产品成交套数占比下降至12.5%。

图：佛山新建商品住宅成交面积结构

图：佛山新建商品住宅成交总价结构

房企产品动态

1、华润置地上海公司2025战略新品发布会

10月18日，华润置地上海公司召开2025战略新品发布会，现场阐述了以“先锋、海派、传承、文化、高定”五大核心关键词构建的产品价值体系，推出“礼·仕”服务体系，以4S理念（高效、私密、专属、雅致）覆盖全场景服务，标志华润置地上海从“空间建造者”向“生活方式运营者”转型。同时现场推出全新豪宅标杆作品——澐启滨江。

图：上海澐启滨江项目效果图

2、招商蛇口北京“全域服务”战略发布会

10月10日，招商蛇口北京公司发布“全域服务”理念，通过整合内部资源与外部合作伙伴，构建“12+X”会所运营体系，实现跨产业生态赋能。招商蛇口提出从“造好房”升级为“造好生活”，强调服务本身成为高端人居的核心价值，而非房屋的物理属性。现场发布全新升级的“1314服务体系”，聚焦“全时守护、全域体验、全家关怀”三大维度，同时推出“未入住先体验”模式，打破行业“先建房后配套”的传统模式。

图：招商蛇口北京“全域服务”战略发布会

房企产品系解析

中建壹品秉持精工基因，从温度、湿度、空气、阳光、噪音等基本生命元素出发，打造宜居典范。通过聚力产品优化升级，目前已形成“星城系”、“公馆系”、“壹号系”、 “元境系”为主的住宅产品系，推动人与建筑和谐共融。

表：中建壹品主要住宅产品系解析

元境系代表项目：中建壹品·海宸元境

项目简介

北京中建壹品·海宸元境是中建壹品高端产品线“元境系”的开篇之作，项目择址海淀西四环四季青板块，定位低密纯洋房社区，项目立面融合石材、铝板与大面积玻璃幕墙，弧形转角窗设计与顶部顶冠造型，强化建筑辨识度。园林规划方面，项目串联约 3300㎡中央花园、7000㎡南侧市民公园及北花园，营造“一轴五境十雅”的东方雅韵。项目主力户型涵盖99-181㎡三居、四居产品，满足多元居住需求。

图：北京中建壹品·海宸元境项目展示图

139㎡户型设计亮点

南向约11.6米面宽，采光充足，视野开阔，提升居住舒适度。

经典四叶草户型设计，四个房间互不干扰，保证了居住私密性和舒适性。

客厅、餐厅、厨房联动设计，约5米的横厅搭配同比例餐厅，打造约43㎡的超级社交厅。

主卧约25㎡，配备独立衣帽间和卫生间，主卧转角飘窗，主卫面宽2.6米，提供酒店式居住体验。

图：中建壹品·海宸元境139平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：采用三段式设计，将唐代宫殿建筑元素融入建筑立面，展现传统东方美学韵味

北京国贤府贰期：项目溯源长安大明宫规制，将唐代宫殿建筑元素融入立面设计，立面采用三段式设计，屋顶为宫殿式斜坡屋顶，坡度较缓，体现出沉稳风格；中间采用大玻璃窗户、灰色铝板和金属线条、真石漆一体化设计，增强采光与通透感；底部采用玻璃+干挂石材板，层次分明，营造丰富的视觉效果。细节设计上，项目传承古建筑九脊殿歇山顶形式，四翼舒展、飞檐翘角，展现出传统东方美学韵味。

图：北京国贤府贰期建筑效果图

2、户型设计：183户型创新设计四大花园空间，实现户户有景

成都华润置地华宸府：183平户型南向面宽达16.8米，其中客厅面宽9.2米，配合270°环幕景观中轴，有效提升观景视野。户型配置双套房，主卧+次卧均带独立卫浴，主卧设有步入式衣帽间、四分离卫浴系统及观景阳台。此外，次卫采用干湿分离设计，兼顾实用性与私密性。户型创新设计玄关生态前厅、客厅空中岛院、主卧景观阳台与生活阳台四大花园空间，实现“户户有景、室室见绿”。

图：成都华润置地华宸府183平户型图

3、精装设计：项目以6大理念、13大精工系统、151项细节，打造兼顾功能性、舒适性的生活空间

上海华发海上都荟：项目以151项精工细节、6大理念、13大精工系统，为业主打造兼顾功能性、舒适性的生活空间。项目入户玄关柜皮革面板设计，内置除臭精灵、灵活移动层板；全屋标配中央空调+地暖+新风系统，可高效过滤花粉、烟雾、PM2.5等微小污染物；卧室外窗采用高端节能的三层两中空Low-E玻璃，具有更好的隔音、防噪、保温、隔热性能；淋浴区地面大理石采用拉槽工艺，防滑及疏水性能更佳；厨房可抽拉龙头覆盖360°清洗无死角，台下大单槽采用内退工艺，台面水渍可直接划入水槽。

图：上海华发海上都荟项目样板间实景图

4、园林景观：融合海派南洋风情与亲海宜居理念，打造高品质园林环境

厦门中交·文澜天玥：项目以“海上天籁 传世华邸”为主题，融合海派与厦门在地南洋元素，借鉴鼓浪屿经典园林空间智慧，汲取菽庄花园“藏、借、巧”的三大造园精髓，打造出“一园十八境”的景观格局；园林设计具有四大亮点：艺术馆级瑰丽门廊，涵盖光影圆厅、艺术花房等景观节点，尽显格调；多维立体花园景观使得游园观景更具意趣；上下双层会所涵盖泳池、宴会厅、影音室等设施，满足高端生活需求；TOD中央车站的酒店式落客设计以及“宅园一体”的无界社区理念，呈现出兼具历史韵味与地域特色的高品质园林环境。

图：厦门中交·文澜天玥项目园林效果图

优秀项目解读

绿城·广州馥香园是绿城中国深耕广州15载的标杆作品，项目融合岭南文化与现代美学，打造海珠主城稀缺的低密智慧住区。项目以“高颜值、极贤惠、最聪明”为核心理念，打造建面约 84-129㎡三至四房，通过新规设计打破传统户型空间局限，实现户型较高的使用率。建筑沿东西面半围合式布局，形成南北通透+中央大花园的舒适格局；南侧界面充分打开，让更多户型能拥有远眺珠江的观景视野。

项目近邻地铁站及河景资源，毗邻广州第二中轴——CBD金融轴南段; 西北侧为地铁2号线及广佛线的换乘站，西侧为代建学校，南侧能远眺珠江，城市资源及环境资源优势明显。项目自带1800㎡风情商业街，3公里范围内有百万方商业环绕，如海珠城城光荟、广州之窗商务港、广百海港城、海珠万达广场等。

图：绿城·广州馥香园建筑效果图

住宅立面采用现代简洁风格，连续性的大窗体系和金属线条勾勒出精致的体块边缘，使得建筑立面层次多样。塔楼基座延续社区仪式府门调性，采用东西融合的南洋腔调，打造8米超高的空间体验。建筑顶部引入曲线元素，色彩上以香槟金、米白色为主色调，提升了建筑的辨识度和品质感。项目入口大门立面采用对称式构图，入口部分强调大气宽阔的空间感受，以及富有序列感的两侧圆弧柱廊，形成超级门府的形象气质。

图：绿城·广州馥香园项目园林展示图

景观设计上，项目汲取岭南名园“十香园” 文化基因，打造 “一轴十进六园” 的多维空间布局，通过归家轴线串联起多重景观序列，如归家大堂、社交水院、中庭花甸等，形成五重归家礼序。此外，园林不仅强调观赏性，更注重居民的参与感，规划了儿童乐园、老年活动中心、环形跑道等全龄化设施，让景观成为可亲近、可体验的生活场景。

项目127平户型南北双阳台设计，有效提升通风和采光效果；全屋设置大量且独立的收纳系统，如利用玄关过道打造800库，形成多层立体收纳空间；户型增加X灵活空间设计，次卧打开即可形成横厅空间；户型动区空间完整，餐厨、客厅、阳台，加上X空间全部打开，构成家庭的核心活动区域；在餐厅预留冰箱位、烟道全外置，厨房空间更完整，使用面积更高；主卧充分利用转角视野增加景观效果，同时设置步入式衣帽间及卫浴套间，提升业主居住格调和品质感，主卫首创200柜体，保证主卫收纳需求。

图：绿城·广州馥香园项目127平米户型图