中指快评

2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会指出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦系统重要性优质房企；更好支持刚性和改善性住房需求，推动加快建立“租购并举”住房制度。供给端，系统重要性优质房企在资产盘活、融资等方面将获得更大支持。需求端，核心一二线城市降首付、降利率均有空间，三四线城市降利率或为主流。

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2022年房企融资盘点：腰斩与翘尾

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中指丨2023元旦楼市数据新鲜出炉！分化行情加剧

中国房地产市场月报2022年12月

2022年中国房地产企业销售百亿专题

会议涉及相关房地产内容：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间”。

“要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，……要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。……更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立‘租购并举’住房制度”。

▍中指点评

供给端：改善优质房企资产负债表，系统重要性优质房企将获更大支持

1、改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。2022年12月份，中央经济工作会议，将防范化解房地产风险作为防范化解重大经济金融风险的首位。此次座谈会，在落实中央经济工作会议精神，也表明通过实施改善优质房企资产负债表计划，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。有效防范化解头部房企风险，一方面降低行业再度出现显著风险事件的概率，起到稳定市场信心的作用；另一方面则是做好优质企业与出险企业之间的风险隔离，切断风险传染链。

2、正式实施改善优质房企资产负债表计划，路线图较为具体和清晰。该计划支持的对象为系统重要性优质房企。措施为开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。目的是，改善优质房企经营性和融资性现金流，使资产负债表回归安全区间。

图：改善优质房企资产负债表路线图

资料来源：中指研究院

3、系统重要性优质房企将获更大支持。此次座谈会指出，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。“优质”体现在，专注主业、合规经营、资质良好。“系统重要性”则体现在规模、开发经营能力、行业影响力、上下游合作广度等多个方面，行业规模大、参与程度深、联动范围广的房企拥有此特质。系统重要性优质房企将获更大支持，对其聚焦不仅会带来更多的资源和政策倾斜支持，也会要求其发挥应有的行业地位，参与到行业风险化解和信心提振等工作中来。

4、“四项行动”支持优质房企，方式更加具体和丰富。座谈会指出，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

（1）资产激活，有效提升房企经营性和融资性现金流

做好加速去化、盘活自持物业工作，增强房企资产流动性。房企占比最高的资产是存货，而过去的一年销售市场低迷，TOP100房企销售总额平均降幅达41.3%，存货出清速度大幅降低。盘活存量、加速去化有利于提升房企资产的流动性，也有助于改善房企的经营性现金流。未来将会通过需求端的改善政策推动市场复苏，进而起到存量资产激活的作用。

通过支持发行商业地产类ABS、Reits等方式盘活持有型物业，在行业下行阶段成为房企补充资金的重要手段。2022年，商业地产抵押证券比例快速提升，发行规模同比上升14.2%，占行业ABS发行量的46.6%，已取代供应链ABS成为最主要的发行种类。

（2）负债接续，缓解流动性紧张局面

债务流入、流出均做好接续工作。负债将从融资资金的流入、流出两端做好接续工作：流入端，要满足房企的合理融资需求，始终保持适度的债务规模；流出端，可遵循“金融16条”中提出的到期债务可做出合理展期，暂缓房企短期偿债压力。

（3）权益补充，优化资产负债结构

资金供给、需求两端做好权益补充工作。股权融资直接拉升权益资本，是最直接有效的改善资产负债表行为。从供给端来看，金融机构已在政策指导下做好并购融资支持的准备工作，权益类融资将成为增量资金的重要构成。从需求端来看，当前政策已开放上市房企股权再融资、允许符合条件的房地产企业通过重组“借壳上市”、允许房地产和建筑等密切相关行业的上市公司实施涉房重组等股权融资行为，企业可根据实际情况主动开展融资行为。此举将通过补充权益资本补充融资性现金流，进而优化资产负债表。

（4）预期提升，修复行业信心

投资人、购房者分别是融资性现金流、经营性现金流的最终贡献者，他们的正向预期才是行业修复的基石，而这需要多方共同努力：对于监管方来说，要保证政策的稳定性、连续性、灵活性及实操性，让政策快速发挥应有的作用，保持政策预期的稳定；对于房企来说，要抓住窗口期，主动结合政策应对自身问题，提升资产负债表的抗压性，保证经营预期的稳定；对于金融机构来说，做好资金保障工作，保持融资渠道通畅，满足行业合理融资需求，保证融资预期的稳定。在此基础上，行业信心有望被逐步修复，市场预期得以提升，推动行业重归上升周期。

通过以上4项行动，进而改善优质房企经营性和融资性现金流，增强房企流动性，有效防范化解房企风险。

5、近期打开的房企融资渠道将维持开放状态。会议指出，要落实好“金融支持16条”措施，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。2022年四季度以来，多部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从境内外信贷、信用债、股权等方面为行业融资提供全力支持。中央经济工作会议及本次会议重申要满足行业合理融资需求，当前各项政策将会持续快速推进，主要融资渠道继续维持开放状态。

需求端：核心一二线城市降首付、降利率均有空间，三四线城市降利率或为主流

此前央行、银保监会已建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，将住房贷款利率与各地新房价格走势挂钩；住建部部长指出要“大力支持刚性和改善性住房需求”，明确首套房的首付比例、首套利率该降的都要降下来，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

本次央行、银保监会再次强调“要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求”，短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，普通二线及三四线城市利率下限有望降至4%以下，核心一二线城市或下调利率加点幅度，进一步降低购房成本。

从首付比例来看，2022年以来，不限购地区首套首付比例普遍已降至20%、二套降至30%，限购地区首套首付比例多数为30%，此种情况下，多数城市首套、二套首付比例下降空间均已较小。未来降首付比例或主要集中在核心一二线城市，一方面，核心一二线城市有望进一步优化限购政策，或将带动当地首套首付比例下行；另一方面，核心一二线城市或进一步优化“首套房”认定标准，调整“认房又认贷”政策；除此之外，核心一二线城市的二套首付比例亦存在下调空间。

随着核心城市购房门槛、购房成本的进一步下降，购房者置业情绪有望逐渐好转，这部分城市房地产市场有望率先企稳恢复。