住宅市场

在传统春节淡季及疫情影响下，北京2022年一季度商品住宅（不含保障房）成交规模继续下探，市场表现相对一般，一季度累计成交规模为153万平，同比下降34%，环比下降36%，已经是连续三个季度下滑；其中2月份成交规模仅33万平，创近23个月新低。

随着北京疫情好转，金融信贷环境持续宽松，房贷利率下调及放贷周期缩短，市场信心和预期不断提升，回暖迹象凸显，三月数据已显现回暖迹象，市场成交触底回弹，成交规模58.06万平，环比大幅上涨75%；部分在售项目的销售情况良好，海淀区学府壹号院一季度累计销售66.68亿元，成为季度销售。

图：2017-2022年3月北京商品住宅（不含保障房）季度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据

图：2017-2022年3月北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据

2022年一季度，北京商品住宅价格涨幅创近15个月新低，累计涨幅低于去年同期。伴随不限价项目入市、改善型产品成交增加，新建商品住宅价格结构性小幅上涨。整体来看，一季度北京新建商品住宅价格为44347元/平方米，同比上涨1.66%，涨幅为近15个月新低；累计来看，一季度商品住房价格累计上涨0.10%，在房地联动、设置上限指导价格、需求不足等多因素综合影响下，一季度价格涨幅收窄，较去年同期收窄0.05个百分点。

图：2017-2022年3月北京新建商品住宅价格累计涨跌趋势

数据来源：CREIS中指数据

图：2017-2022年3月北京新建商品住宅价格及同环比变化走势

数据来源：CREIS中指数据

2022年一季度商品住宅成交以中小/中高面积段、中低价位段刚需产品为主，面积段主要集中在80-90平，成交套数占比达33%，占比下降21个百分点，下降显著；整体来看，中高面积段90-200平的产品跃升为成交主力。成交总价段主要集中在300-500万之间，成交套数占比34%，但占比下降11个百分点，整体仍以总价500万以下产品为主。

另外，新房成交显著向中高面积段、高价位转移：改善型需求逐步释放，在不限价项目入市、改善型产品供应提高带动下，中高面积段产品成交占比上升至46.0%，提升20.7个百分点；成交总价段向高价位产品上移，产品占比提升2.9个百分点。

图：商品住宅成交面积结构

数据来源：CREIS中指数据

图：商品住宅成交总价结构

数据来源：CREIS中指数据

从区域成交规模来看，近郊六区已成北京商品住宅（不含保障房）一季度成交主力区域。2022年一季度近郊六区成交87.51万平，占比达57.1%；其中，顺义、大兴区域累计成交均超20万平，分别居北京各区销售规模、第二位，其余区域均未超过20万平。中心、近郊和远郊区域的成交规模同比均有不同程度的回落，中心城区成交规模同比回落48%，成交量较大的海淀和朝阳分别下降64%、48%；近郊区成交规模同比下降25%，顺义微涨，通州、昌平、房山、门头沟均下降三成以上；远郊区成交规模同比下降4%，下降幅度，其中密云、怀柔同比上涨两成以上。

图： 2022Q1北京商品住宅（不含保障房）分区域成交情况

数据来源：CREIS中指数据

图： 2022Q1北京商品住宅（不含保障性住房）分区域成交价格情况

数据来源：CREIS中指数据

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