商办市场

中指研究院定期发布商业地产研究成果
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报告要点：

1.政策动态

➤北京、上海、浏阳等多个城市发布商业地产、产业经济相关政策，内容涉及优化营商环境、促进民营经济发展等多个方面

2.市场表现

➤投资开工：2024年1-4月，办公楼投资、开工同比降幅均扩大；商业营业用房投资同比降幅扩大，开工同比降幅收窄
➤销售：2024年1-4月，办公楼及商业营业用房销售面积同比增幅均收窄
➤大宗交易：2024年5月，中指数据监测到大宗交易11宗
➤商办用地：2024年1-5月，全国300城商办用地推出规划建筑面积同比小幅下降1.1%，成交规划建筑面积同比增长11.8%

3.行业动态

➤市场动态：广州优先培育建设3个中西特色美食集聚区，广州琶洲南将打造商业新地标
➤企业动态：合肥百货探索低空经济应用场景，华润万象生活中标杭州浦沿街道商业租赁运营项目，上港集团与中旅免税联袂打造“上海长滩”项目商业综合体
➤项目动态：北京世贸天阶今年启动改造升级，南京阿里中心全面封顶
➤融资动态：2024年1-5月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约363亿元

政策动态

1.北京将以更大力度推进营商环境持续改善，擦亮“北京服务”品牌

5月6日，北京市政府官网发布《2024年北京市全面优化营商环境工作要点》，以更大力度推进营商环境持续改善，擦亮“北京服务”品牌。

《工作要点》包含“优化区域产业发展环境，推进京津冀协同发展；强市场促公平，打造高效规范、平等竞争的市场环境；强公开稳预期，打造首善之区的法治环境；强开放提质量，打造自由便利的投资贸易环境；强服务增便利，打造暖心高效的政务服务环境；强支撑增效能，打造智慧便捷的数字社会环境；强创新树标杆，打造开放包容的人文环境”7个方面共60项工作任务。其中包含“500亿元再贷款再贴现资金支持创新”“新增100项以上‘区域通办’政务服务事项”“试点证件照‘一拍共享、一照通用’”“在核心区旅游景区设置限时落客区”等多方面内容。

2.上海浦东新区以国际化、专业化、品牌化引领会展经济高质量发展

5月7日，浦东新区举行“向‘新’提质为‘产’聚力”2024年浦东新区会展经济高质量发展推进会。会议上，浦东新区商务委发布了《2024年浦东新区会展经济高质量发展行动方案》。该方案以国际化、专业化、品牌化引领浦东会展经济高质量发展，明确2024年浦东会展重点工作安排，包括开展“四位一体”会展联合招商、支持优质会展项目做精做强、开展“一展一策”专题招商、促进会商旅文体联动发展等，发挥浦东会展经济示范引领功能，提升会展能级，加强产业联动，进一步推动浦东新区会展经济高质量发展。

3.湖南浏阳购买新建商品房可领取契税补贴，物业类型包含商业和办公用房

5月14日，浏阳市政府官网发布《浏阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中提到“2024年5月15日至2024年7月31日期间，对在我市行政区域内购买新建商品住房、商业和办公用房（不含二手房、工业地产、地下车位）并完成商品房合同网签及契税和物业专项维修资金缴纳并登记备案的，按实际缴纳契税金额100％发放购房补贴。”

4.成都出台新政策助力民营经济发展

5月15日，据微信公众号“成都发布”消息，成都市委办公厅、市政府办公厅印发了《关于进一步促进民营经济发展的若干政策》，内容包含“促进市场公平准入，支持参与政府采购，支持发展壮大和数字化转型，加大对个体工商户支持力度，加大融资支持力度，强化人才和用工保障，强化土地要素保障，加强新型生产要素供给，支持参与重大科技攻关，推动提升国际竞争力，优化信用服务，全面推进严格规范公正文明执法，强化合法权益保护，加大拖欠民营企业账款清理力度，强化政企互动交流，营造尊重支持民营企业家的社会氛围，加强政策落地落实”17个方面共55项具体举措，旨在优化成都民营经济发展环境，激发民营经济发展活力，进一步促进民营经济发展。

市场表现

1.投资开工：2024年1-4月，办公楼投资、开工同比降幅均扩大；商业营业用房投资同比降幅扩大，开工同比降幅收窄

图：2021年4月-2024年4月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化

图：2021年4月-2024年4月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化

办公楼：2024年1-4月，全国办公楼开发投资额为1336亿元，同比下降0.8%，降幅较1-3月扩大0.4个百分点；新开工面积为708万平方米，同比下降14.3%，降幅较1-3月扩大3.4个百分点。

商业营业用房：2024年1-4月，全国商业营业用房开发投资额为2172亿元，同比下降11.9%，降幅较1-3月扩大1.4个百分点；新开工面积为1442万平方米，同比下降31.4%，降幅较1-3月收窄1.4个百分点。

2.销售：2024年1-4月，办公楼及商业营业用房销售面积同比增幅均收窄

图：2021年4月-2024年4月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

办公楼：2024年1-4月，全国办公楼销售面积为715万平方米，同比增长0.5%，增幅较1-3月收窄11.4个百分点；4月办公楼销售面积为134万平方米，同比下降30.3%。

商业营业用房：2024年1-4月，全国商业营业用房销售面积为1767万平方米，同比增长2.9%，增幅较1-3月收窄1.9个百分点；4月商业营业用房销售面积为389万平方米，同比下降3.3%。

3.大宗交易：2024年5月，中指数据监测到大宗交易11宗

2024年5月，中指数据共监测到大宗交易11宗，合计金额90.7亿元。分物业类型来看，写字楼、酒店标的各3宗、综合体、工业标的各2宗、商业标的1宗。

4.2024年1-5月，全国300城商办用地推出规划建筑面积同比小幅下降1.1%，成交规划建筑面积同比增长11.8%

图：2022年5月-2024年5月全国300城商办用地推出及成交情况

2024年1-5月：全国300城商办用地共推出4055万平方米，同比小幅下降1.1%，成交3653万平方米，同比增长11.8%。

2024年5月：全国300城商办用地共推出963万平方米，同比下降8.6%，成交864万平方米，同比小幅下降0.4%。

图：2019年-2024年5月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

分城市等级来看：2024年1-5月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积为134万平方米、148万平方米；二线城市商办用地推出及成交面积分别为1452万平方米、1554万平方米，同比分别增长11.6%、26.7%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为2469万平方米、1952万平方米，同比分别下降4.8%、增长5.6%。

行业动态

1.商业市场动态

广州优先培育建设3个中西特色美食集聚区
5月14日，广州市人民政府新闻办公室召开“筑梦现代化·广州‘进’行时”——培育建设中西特色美食集聚区工作专题新闻发布会，会议上，广州市商务局及相关单位负责人通报了广州市培育建设中西特色美食集聚区工作情况及发展规划。据报道，从2024年初开始，广州市集中资源优先培育建设越秀北京路美食区、海珠广州塔—琶醍美食集聚区、天河珠江新城东南核心区3个中西特色美食集聚区，衔接城市发展规划，沿珠江前航道打造“一江两岸”美食长廊，构建餐饮消费地标。

广州琶洲南将打造商业新地标
5月23日，微信公众号“广州商务”发布消息称，广州市海珠区琶洲南将建大型商业综合体，致力于打造集商务商贸、特色休闲于一体的大型综合商圈。未来，琶洲南区将承接广交会溢出效应，建成国际消费中心城市商圈新地标，助力广州塔-琶洲商圈打造世界级地标商圈。
据介绍，琶南项目位于黄埔涌以南地段，紧邻琶洲国际会议展览中心、琶洲西区人工智能与数字经济集聚区。为发挥会展经济的带动作用，拉动住宿餐饮消费，促进会展、数字经济、都市文旅等多业态融合发展，广州市规自局海珠区分局突出规划引领作用，精心编制项目发展规划，采用前瞻性的空间布局，为项目产业定位提供了科学指导，更为区域的快速发展奠定了坚实基础。

2.企业动态

合肥百货旗下百大心悦城购物中心开通无人机配送航线
5月7日，合肥百货在互动平台表示，公司旗下百大心悦城购物中心已于5月1日开通了滨湖国家森林公园无人机外卖配送航线。目前，参与该项目的商家数量约为5家，涵盖小吃快餐、饮品及商超等多种类型。合肥百货作为安徽省商贸流通领域的重点企业，正致力于深入研究低空经济产业政策，并寻求把握地方政策机遇。公司计划结合自身业务发展战略，持续探索新的应用场景，旨在为顾客提供更多价值。

华润万象生活中标杭州浦沿街道商业租赁运营项目
5月13日，华润万象生活有限公司发布公告称“本集团（作为承租人）成功赢得一所位于杭州市滨江区的租赁竞标，中标人将会按照租赁协议条款租赁以及运营该物业。”根据公告，该物业为一商业综合体及商业街区，租赁范围包括出租人拟建设并出租予承租人供其经营使用的地上商业综合体、地上商业街区部分、地下商业部分，并包括配套停车位、设施设备等。华润万象生活以投标价约人民币1.06亿元的首年租金赢得物业租赁竞标。

上港集团与中旅免税联袂打造“上海长滩”项目商业综合体
5月30日，上港集团与中旅免税签署合作框架协议，共同打造长滩商业综合体。根据合作框架协议，双方将共同在“上海长滩”项目商业综合体的后续定位、招商、运营管理等方面进行全方位合作，塑造出上海长滩约18万方集中式商业综合体的独特魅力，打造集精品奥莱、休闲娱乐、文化、亲子等业态于一体的上海北部城市休闲目的地，为长滩赋予新活力，助力宝山产业转型与经济发展。

3.项目动态

北京世贸天阶今年启动改造升级
据报道，已开业近20年的世贸天阶将于2024年启动改造升级，在对巨幅天幕进行重新升级改造，提升视觉效果的同时，增加顾客的互动感和体验感。此外，商场也将进一步丰富业态构成，除盒马超市，一批新入驻店铺近期进场装修，南街4层引入了约3500平方米的体检中心，北街3层引入了约1600平方米的眼科医院，位于地下一层的电影院也将完成签约。

南京阿里中心全面封顶
据报道，5月30日，南京阿里中心（阿里巴巴江苏总部）全面封顶，其中一期办公和商业体计划今年9月竣工交付。南京阿里中心位于建邺区友谊街与庐山路交叉口，紧邻地铁S3号线与7号线永初路站，是江苏省及南京市重点打造的产业重大项目。项目占地210亩，总投资81亿元，总建筑面积约为85万平方米，共有6栋科研办公楼、1座购物中心、1栋长租公寓和4层潮玩街区，可提供“办公+生活”一站式体验，不仅能够满足互联网企业的多样化需求，还将为周边居民提供生活上的便利。

4.融资动态：2024年1-5月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约363亿元

图：2024年1-5月CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）

发行规模：2024年1-5月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行金额共计363.1亿元。

底层资产：底层资产为商业地产（办公物业、零售物业、酒店、综合体、混合类）的产品发行金额为321.6亿元，占比88%；底层资产为租赁住房、物流仓储及其他类型物业的产品发行金额均在20亿元以内，合计占比12%。

发起人：由央国企发行的产品发行金额合计294.6亿元，占比81%。