中指研究

2023-05-30 13:34:06 来源: 中指研究院

房企偿债能力还在恶化,逆向混改增信心

[摘要] 通过分析沪深上市房企2023年一季度财务数据发现,房企利润规模持续下降,净利润率创近年新低;负债水平上升,短期偿债能力继续减弱;结转加快提升运营效率。

通过分析沪深上市房企2023年一季度财务数据发现,房企利润规模持续下降,净利润率创近年新低;负债水平上升,短期偿债能力继续减弱;结转加快提升运营效率。另外,房企融资规模继续下降,融资环境未明显改善。未来,房地产公司应加大销售回款力度,保持畅通的融资渠道,调整债务规模及结构,保持负债水平的稳定适度,降低财务风险。

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营收利润:营收止跌,净利润率创新低

从经营业绩来看,2023年一季度,沪深上市房企营业收入均值为47.6亿元,同比微增1.3%。全国整体预期仍偏弱,市场复苏表现分化,受市场弱复苏带动,叠加去年低基数影响,2023年一季度沪深房企营业收入正增长。

图1:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度营业收入均值及增长率

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受到房地产竣工结转放缓、过去几年销售额增长不利、各类成本居高不下等因素影响,2023年一季度净利润规模处于持续下跌趋势。沪深上市房地产公司一季度净利润均值为1.79亿元,较去年同期降低19.0%。

图2:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度净利润均值及增长率

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2023年一季度,沪深上市房地产公司净利润率均值较2022年明显下降,连续四年维持个位数。部分房企营业成本增大,净利润下降明显,导致净利润率明显下降。沪深上市房地产公司净利润率均值为2.6%,同比下降1.7个百分点,净利润率创近年新低。

图3:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度净利润率均值

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偿债能力:负债水平上升,短期偿债能力继续减弱

从负债水平来看,2023年一季度,沪深上市房地产公司净负债率均值为61.1%,较去年同期上升0.6个百分点,剔除预售款项后的资产负债率为79.6%,同比上升4.5个百分点。负债率水平再出现提升。从短期偿债能力来看,沪深上市房地产公司现金短债比均值较上年同期下降0.2至1.35,房企现金及其等价物同比减少5.6%,剔除存货后的速动比率均值较上年同期下降0.02至0.51,房企短期偿债能力继续减弱。

图4:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度负债率均值

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图5:沪深上市房地产公司2019-2023一季度现金短债比、速动比率均值

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运营效率:结转加快提升运营效率

2023年以来,沪深上市房企拿地力度持续减弱,没有了疫情影响,加快竣工结转。一季度沪深上市房地产公司存货周转率均值为0.07,较去年同期上升0.02;总资产周转率为0.04,较去年上升0.01。

图6:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度运营效率指标均值

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融资状况:房企融资规模继续下降,融资环境未明显改善

2023年1-4月份,房地产开发企业到位资金45155亿元,同比下降6.4%。其中,国内贷款6144亿元,下降10.0%;利用外资12亿元,下降69.6%;自筹资金12965亿元,下降19.4%;定金及预收款15925亿元,增长4.0%;个人按揭贷款8222亿元,增长2.5%。

图7:2023年1-4月全国房企到位资金同比增速及各项资金来源同比增速对比

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非银行类融资方面,截至5月29日,本月房企信用债共发行22笔,发行金额207.9亿元,发行金额同比下降53.4%、环比下降49.1%。2023年1-5月,房企信用债发行金额1913.7亿元,同比下降6.2%;海外债发行金额110.5亿元,同比下降22.7%;ABS发行金额838.0亿元,同比下降21.5%。

结语

通过数据分析发现,沪深上市公司一季度盈利能力持续下降,房企负债水平小幅上升,同时短期偿债能力持续下降,房企融资规模继续下降,融资环境未明显改善。房企端的支持还要再加力,其一,加大房企融资支持,要加大“三支箭”支持房企融资措施的落实。其二,建议进一步优化调整“三线四档”参数设置和房地产贷款集中度管理。其三,推进民营房企“逆向混改”,选择专注主业、合规经营、具有系统重要性的典型民企,鼓励地方国企战略投资入股,增强民企信用及融资能力,化解民营房企信用风险,提振行业信心。

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