住宅市场

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12月21日，南京市召开“强信心 添动力 促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场 提振消费”专场，南京市住房保障和房产局介绍相关情况时，提出要“灵活运用信贷支持、退税优惠等政策，满足人民群众刚性和改善性住房需求”。

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南京今年以来持续优化调整购房政策，如4月、5月六合、江北等部分区域限购放宽，6月外地购房一次性补缴6个月社保即可开具购房证明，12月初针对限购区有2套住房可在其他片区增购1套，同时优化二套房首付比例，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至三成，未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次从限购层面再次加大优化力度，如对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，只需提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房；同时将继续加大原有支持多孩、投亲养老、新市民及各类人才家庭改善住房条件等政策实施力度。南京成为首个取消外地购房者社保/个税要求的核心省会城市，信号意义明显。

从市场表现来看，根据中指数据，2022年1-11月，南京商品住宅成交面积累计同比下降38.5%，近三个月单月同比降幅均超两成，11月成交面积环比有所回升，但绝对规模仍在相对低位。房价方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年以来南京新房价格整体波动调整，9月以来价格环比持续下跌，二手房价格亦处在调整通道。此次政策落地后，预计将一定程度提振市场情绪，有望加速市场企稳。

11月以来，广州、杭州、成都、西安、武汉等城市均加大力度优化房地产政策，促进购房需求释放。如广州针对多孩家庭购房公积金可适当调整额度，同时据媒体报道，广州近期取消二手房指导价；杭州优化“认房又认贷”政策，降低二套房首付比例；西安、成都优化限购范围，武汉放松二环外购房资格等，此次南京放松限购政策为其他城市提供了参考借鉴，短期预计将有更多城市继续优化限购政策。

近期，高层频繁为房地产定调，刘鹤副总理强调“房地产是国民经济的支柱产业”，中央财办相关负责人在答记者问时同样指出“要充分认识到房地产行业的重要性”，2023年，房地产的稳定对于宏观经济的稳定恢复至关重要。2022年中央经济工作会议一方面指出“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，将住房改善消费放在了首位，改善性住房需求或将是2023年政策支持的侧重点之一；另一方面会议强调“要确保房地产市场平稳发展”。

从需求端政策来看，2023年支持刚性和改善性住房需求的政策将进一步完善，核心一二线城市限购、限贷、限价、限售等政策或继续放松，一线城市政策放松预期在增强，核心二线城市政策放松空间较大，短期各地政策优化节奏有望加快。