住宅市场

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静

4月份以来，各地楼市调控政策主要集中在优化调整限购、限贷等方面。其中，二线城市优化限购政策的城市增多，大连、南京、宁波、厦门、无锡等城市先后发布相关政策；三四线城市多数无限购政策，房地产调控政策相对宽松，更多地从信贷方面着手，据中指数据统计，重点监测的100城中，三四线城市受购房者置业情绪低迷、部分地区疫情反复等因素影响，一季度成交面积同比降幅在各线城市，同比下降42.9%。市场调整压力较大，4月份以来，郴州、丽水、安顺、湖州等10余个城市先后发布提高公积金贷款额度、降低首付比例等政策，促进居民合理住房需求释放。

2022年一季度，我国GDP增速4.8%，整体表现平稳。受国内疫情反复影响，一季度消费恢复力度不足，预计短期恢复仍受限，而房地产业规模大、链条长、涉及面广，2021年房地产业增加值占GDP比重为6.8%，对国民经济发挥着举足轻重的作用。今年一季度，房地产开发投资额同比增长0.7%，同比增速放缓，其中3月同比转负，现阶段，房地产投资稳定对于我国经济增长至关重要。据不完全统计，2022年以来已有超70城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，促进居民合理购房需求释放，预计二季度各地将继续推进因城施策，出台稳定房地产市场的政策，如企业端加大房企纾困力度，帮扶有价值的企业度过难关；需求端全面支持合理住房需求释放，加大信贷支持力度，适度修正限购、限贷等政策，促进销售回暖。

当前市场整体信心尚未明显恢复，随着信贷环境和调控政策持续改善，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。乐观情形下，二季度核心城市回暖，并带动重点区域三四线完成筑底，年中实现企稳；悲观情形下，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。

分城市层级来看，一线城市城市基本面好、人口流入多，在当前市场环境下，市场恢复或相对较快，短期内政策仍以稳为主，调控方向或围绕基准利率下调城市房贷利率、加大人才引进力度等方面，疫情影响较大的城市或出台针对性纾困政策；二线城市基于城市自身情况，或进行局部优化调整限购、降低首付比例等方面；三四线城市由于多数城市无限购政策，政策调整方式或重点围绕人才引进、购房补贴、公积金贷款等方面，此外，针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策亦或是重点方向之一。