土地市场

中指研究院讯：9月28日，上海十批次土拍正式开拍，4宗涉宅用地总土地出让面积121141.52㎡，总规划建筑面积333373.04㎡，总起始价141.93亿元。最终4宗地块顺利成交，共收金159.69亿元，其中闵行古美地块、杨浦五角场地块均竞价超百轮、溢价超20%成交！

注：9月28日，上海已发布现房销售细则，十批次土拍公告发布时间为8月28日，根据细则，8.28（含）前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。更多新规解读：上海现房销售细则跟进落地，与北京有何不同？

闵行古美地块

闵行区古美北社区02单元（S11-0502）113-07、113-08地块，地块公告号2026069HB，用地性质为住宅用地、文体用地，土地出让面积54690.14㎡（合82.04亩），规划建筑面积116718.27㎡，容积率2.2，起始价51.56亿元，起始楼面价44176元/㎡。

该地块吸引了象屿&建发、招商蛇口&南山&滨江、中建二局&越秀共三家竞买人参与现场竞拍，经过177轮竞价，最终平湖招壹置业有限公司、苏州南山新吴房地产开发有限公司、杭州滨旅房地产开发有限公司（招商蛇口&南山&滨江）以总价64.16亿元竞得该地块，成交楼面价54971元/㎡，溢价率24.44%。

地块西侧即建发·璟院项目，建发2022年9月以总价52亿元斩获地块，成交楼面价58875元/㎡；东侧偏北约2.2km处有徐汇区S031002单元N06-38地块，2026年7月保利发展&徐汇城投以总价66.49亿元斩获地块，成交楼面价103329元/㎡。

虹口北外滩地块

虹口区北外滩地区hk285-06地块，地块公告号202606801，用地性质为科研设计用地、居住用地，土地出让面积17906.45㎡（合26.86亩），规划建筑面积127135.80㎡（科研设计占比62.5%，住宅占比37.5%），地上建筑限高198m，容积率7.1，起始价54.18亿元，起始综合楼面价42612元/㎡。最终上海虹贸鑫房地产有限公司（国贸&北外滩集团）以总价54.18亿元竞得该地块，成交楼面价42612元/㎡，溢价率0.00%。

地块东侧不远即虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下），2026年8月4日，青山实业以总价38.45亿元竞得该地块，成交综合楼面价36045元/㎡；地块东北方向600米左右有绿城·潮鸣外滩项目，对应地块2025年7月由绿城竞得，成交总价64.719亿元，成交楼面价126577元/㎡。

杨浦五角场地块

杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块，地块公告号202606802，用地性质为居住用地，土地出让面积18557.31㎡（合27.84亩），规划建筑面积44537.54㎡，容积率2.4，起始价24.05亿元，起始楼面价53988元/㎡。

该地块吸引了联发、越秀、中建壹品、绿城、招商蛇口&南山共5家竞买人参与现场竞拍，经过109轮竞价后，最终上海云华置业有限公司&深圳市海城锦实业发展有限公司（招商蛇口&南山）以总价29.20亿元竞得该地块，成交楼面价65574元/㎡，溢价率21.46%。

地块东侧不远有北京城建·国誉府项目，2024年5月北京城建以总价4.98亿元斩获对应地块，成交楼面价58404元/㎡；杨浦城投·悦江湾项目，2022年7月上海杨浦城建以总价20.88亿元竞得对应地块，成交楼面价50200元/㎡。

宝山吴淞地块

宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a-25地块，地块公告号202606803，用地性质为居住用地，土地出让面积29987.62㎡（合44.98亩），规划建筑面积44981.43㎡，容积率1.5，起始价12.14亿元，起始楼面价27000元/㎡。最终上海象唯房地产开发有限公司（象屿）以总价12.14亿元竞得该地块，成交楼面价27000元/㎡，溢价率0.00%。

图：地块位置分布

图片来源：中指·开发云

?中指报告

上海房地产市场月报2026年08月

https://www.cih-index.com/report/list/p1-oaddtime-ddesc?keyword=%E4%B8%8A%E6%B5%B7&agentcode=242438

▌202606801

地块位置：虹口区北外滩地区hk285-06地块

建设用地面积：17906.45㎡

规划建筑面积：127135.80㎡

土地性质：科研设计用地、居住用地

起始价：541757.00万元

成交总价：541757.00万元

成交楼面价：42612元/㎡

溢价率：0.00%

竞得人：上海虹贸鑫房地产有限公司

图片来源：中指·开发云

地块所处北外滩板块处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多，交通便利，邻近地铁12号线、4号线，多条公交线路环绕，且距离国际客运中心地铁站仅0.1km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学霍山路小学、市重点中学继光初级中学、三甲医院上海中医药大学附属上海市中西医结合医院、购物中心上海白玉兰广场购物中心等生活配套。景观资源方面，周边有雷士德工学院旧址、雷士德花园等100个公园景点。

▌202606802

地块位置：杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块

建设用地面积：18557.31㎡

规划建筑面积：44537.54㎡

土地性质：居住用地

起始价：240450.00万元

成交总价：292050.00万元

成交楼面价：65574元/㎡

溢价率：21.46%

竞得人：上海云华置业有限公司&深圳市海城锦实业发展有限公司

图片来源：中指·开发云

地块所处五角场板块处于发展阶段，现状投资价值较高，交通便利，邻近地铁10号线，多条公交线路环绕，且距离三门路地铁站仅0.5km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学二师附小北校、市重点中学同济中学、三甲医院海军军医大学第一附属医院、购物中心国华国际广场等生活配套。景观资源方面 ，周边有安徒生童话乐园、黄兴公园等62个公园景点。

▌202606803

地块位置：宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a-25地块

建设用地面积：29987.62㎡

规划建筑面积：44981.43㎡

土地性质：居住用地

起始价：121450.00万元

成交总价：121450.00万元

成交楼面价：27000元/㎡

溢价率：0.00%

竞得人：上海象唯房地产开发有限公司

图片来源：中指·开发云

地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海市宝山区培智学校、市重点中学宝山区教育学院附属中学、三甲医院宝山区中医医院、购物中心PARK1287趣玩等生活配套。景观资源方面，周边有上海市基督教吴淞堂、矿坑花园等36个公园景点。

▌2026069HB

地块位置：闵行区古美北社区02单元（S11-0502）113-07、113-08地块

建设用地面积：54690.14㎡

规划建筑面积：116718.27㎡

土地性质：住宅用地、文体用地

起始价：515616.00万元

成交总价：641616.00万元

成交楼面价：54971元/㎡

溢价率：24.44%

竞得人：平湖招壹置业有限公司、苏州南山新吴房地产开发有限公司、杭州滨旅房地产开发有限公司

图片来源：中指·开发云

地块所处古美罗阳板块处于发展阶段，现状投资价值较高，位置交通便利，邻近地铁12号线、9号线，多条公交线路环绕，且距离东兰路地铁站仅0.2km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学闵行区平南小学、市重点中学上海市康健外国语实验中学、三甲医院复旦大学附属儿科医院、购物中心漕河泾印象城等生活配套。景观资源方面，周边有古美人口文化公园、桂江公园等48个公园景点。

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