政策解读

2026年9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行，成为8.28新政后继北京之后第二个出台系统性实施细则的城市。

上海《实施意见》共明确六方面政策措施：全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范。整体来看，上海在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京细则高度对齐，同时在现售定金比例、监管机构设置、土地缴款期限等方面保留了差异化安排。

表：上海《实施意见》与北京细则对比

不同点一：上海针对在途项目的执行办法更加细化

针对8.28后新发布出让公告的商品住房项目，上海明确申请预售的单体建筑应完成主体结构封顶；项目预售资金实行全额、全过程监管，综合竣工验收后方可解除资金监管。与北京相比，上海未进一步明确“封顶”的证明要件（北京要求建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》），具体执行口径有待配套文件细化。

针对在途项目，上海与北京划分方式和过渡期安排基本一致，历史遗留项目需另行研究：

一是8.28（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策执行；

二是8.28（含）前已取得国有建设用地使用权但未取得工规证的项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售；

三是8.28（含）前已发布出让公告，但8.28后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

2026年8月28日(含)前的历史遗留问题项目，由有关部门另行研究。

不同点二：明确现房销售路径，定金一般收取不超过购房总价款的3%，高于北京

针对现房销售，上海明确8.28起新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，并在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息；开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

定金方面，上海推行现售定金制，开发企业在取得建筑工程施工许可证后即可与购房人签订购房定金合同，提前锁定意向客户；定金一般不超过购房总价款的3%，高于北京1%的上限，与北京类似，定金能否支取使用、因购房者责任解除定金合同的情形等，本次政策均未明确，仍有待进一步细则落地。

不同点三：推行主办银行制度，项目全部资金纳入单一账户闭环管理，市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构

上海明确8.28起新签订借款合同的项目实行主办银行制：贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；组建银团贷款的，牵头银行为主办银行。开发企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入该账户管理，实现“一个项目、一家主办行、一个资金账户”的资金闭环。

值得关注的是，北京明确资金由市住房资金管理中心进行监管，而上海则明确由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构。

不同点四：明确加大融资支持力度

按揭端，上海与北京一致，8.28起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

开发贷端，明确按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，并特别提出加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。

同时，本次上海进一步明确支持符合条件的开发企业通过债券、股票、资产支持证券、不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

不同点五：土地款可分期缴纳，30天内首付不低于50%，余款一年内缴清、经决策可再延一年，不计利息，同时明确价款缴清后，办理首次登记并核发预售许可

本次上海提出实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动、强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。土地价款方面，明确8.28后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后还可再延长一年；分期付款不计利息。同时进一步明确，分期缴款项目，开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同，申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。分期缴款项目在出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可，即分期缴款项目可在缴纳部分价款时办理工规证，加快项目建设进度，并在土地价款缴清后取得预售许可，一定程度可加快施工进度。

与北京“余款两年内缴清”的直接安排相比，上海采用“1+1”模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。

整体来看，上海落地细则大体框架与北京细则较为一致，如明确了项目“新老划断”条件、设定重点监管额度、现房销售定金收取比例、土地出让金分期缴纳等关键环节，在部分细节上与北京存在差异，如更加细化明确已发布出让公告但未成交土地的预售管理，明确资金监管部门为房地产交易中心，定金收取比例为不超购房总价款3%，明确加大融资支持力度等，土地分期“1+1”模式，并进一步明确土地出让金缴清后，办理土地使用权首次登记，核发相应预售许可。另外，与北京一样，上海部分细则仍有待进一步明确（如预售资金重点监管额度测算标准、建设节点支取规则等）。上海已经跟进落地实施细则，预计接下来更多城市将加速落地细则，给予市场更多确定性。