住宅市场

2026年8月，核心城市优质地块竞拍热度延续，京沪多宗宅地入市，部分地块竞价轮次过百，头部房企参拍积极。北京朝阳区广渠路地块以83.99亿元、溢价率19.13%成交；海淀区四季青地块由中国金茂以97.61亿元、溢价率14.10%成交，为北京今年以来宅地成交总价最高；石景山区苹果园地块溢价率23.48%。上海浦东唐镇、浦东孙桥、嘉定南翔溢价率分别为28.4%、26.9%和14.0%，优质地块竞争较为激烈。

核心城市局部高热与全国土地市场整体缩量并存。2026年1-8月（截至8月19日），300城住宅用地成交规划建面约1.77亿平方米，同比下降26.7%；出让金约8091亿元，同比下降28.0%。当前房企投资仍聚焦核心城市优质地块，土地市场城市间、板块间分化延续。

展望后续，土地市场整体修复仍有赖于新房销售改善、企业资金状况及投资信心恢复。

8月以来土地市场：点状高热与总量收缩并存

（一）北京、上海优质地块竞拍热度不减

8月以来，京沪两地核心区位优质地块密集入市，竞拍热度处于近年较高水平。其中北京朝阳区广渠路地块历经191轮竞价，由中海新城以83.99亿元竞得，溢价率19.13%；海淀区四季青地块历经130轮现场举牌，由中国金茂以97.61亿元竞得，溢价率14.10%，创下北京今年以来住宅用地成交总价新高，并结束海淀区长达8个月的涉宅用地供地空窗期；石景山区苹果园地块以溢价率23.48%成交。上海方面，8月截至19日成交5宗宅地，3宗溢价成交，出让金达91亿元，浦东唐镇、浦东孙桥、嘉定南翔地块溢价率分别为28.4%、26.9%和14.0%。

综合来看，核心地块竞拍热度较高，主要受供需两方面因素影响。一方面，在“控增量、优供给”导向下，地方政府减少土地供应总量，将有限指标向核心区优质地块集中。近期京沪集中推出多宗区位条件较好、市场预期相对明确的地块，优质土地供给增加，带动房企参拍积极性提升。另一方面，房地产市场仍处调整期，房企投资策略更加审慎，普遍强调“精准投资”与“以销定投”，有限资金进一步向需求支撑较强、去化预期相对清晰的核心城市优质板块集中。在优质地块供应相对有限、房企投资范围持续聚焦的情况下，多家企业集中参与少数核心地块竞拍，推动部分地块竞价轮次和溢价率升至较高水平。

（二）300城：土地成交缩量态势延续，8月前19日出让金同比回正

从总量来看，全国土地市场延续“缩量提质”的结构性调整态势。根据中指数据，2026年以来（1.1-8.19），300城住宅用地成交规划建面约1.77亿平方米、同比下降26.7%，土地出让金约8091亿元、同比下降28.0%。8月单月来看（8.1-8.19），受供地节奏影响，300城住宅用地成交规划建面1209万平方米，同比下降34.2%，出让金684亿元，同比增长6.9%。

溢价率方面，2026年以来（截至8月19日），300城宅地平均溢价率约9.3%，较2025年下半年提升5.9个百分点，土地市场热度整体回升。其中，二季度以来核心城市优质地块加快入市，带动溢价率进一步上行，6月升至15.8%，7月以来虽然有所回落，但仍保持较高水平。各线城市来看，市场呈现明显结构性分化，一线城市宅地溢价率约19.6%，核心城市优质地块房企布局意愿强；二线城市平均溢价率8.9%，但冷热分化明显，热点城市优质地块争夺激烈，部分城市以底价成交；三四线城市平均溢价率仅约2.8%，多数地块以底价成交，市场活跃度不足。当前土地市场热度回升主要由一线城市和部分热点二线城市带动，低能级城市仍面临较大压力，城市间分化格局延续。

综合来看，300城土地成交总量收缩与一线核心地块高热并存。总量层面的收缩，是各地落实去库存、控增量政策导向的结果；而热度向核心城市优质地块集中，则反映出市场资源正在向高确定性区域持续集中。

拿地企业分析：央国企持续主导，北京、上海出让金规模领先

房企拿地整体仍较审慎，但边际有所改善。1-7月，100家典型房企拿地总额为4189亿元，同比下降27.6%，降幅较1-6月收窄6.1个百分点。企业层面，央国企继续扮演土地市场“压舱石”角色，保利发展、华润置地、越秀地产、建发房产等头部央国企拿地金额位居前列，其中保利发展以580亿元权益拿地金额居首，华润置地以410亿元位列第二。

7月核心城市土拍热度较高，保利单月权益拿地金额达203亿元，补仓节奏明显加快，其中在上海、杭州分别投入130亿元和46亿元。进入8月，房企拿地进一步向核心城市聚焦，8月截至19日，北京、上海住宅用地出让金规模仍居前列，分别为238亿元和91亿元，且高溢价地块的获取企业仍以央国企为主，反映出其对核心城市优质资源的认可。

土地市场未来走势展望

短期来看，土地市场延续“点状高热、分化延续”格局。核心城市优质地块持续吸引央国企及部分优质民企参拍，土地市场预计将保持一定热度；三四线城市及郊区宅地则以底价成交为主，市场分化进一步加剧。企业层面，头部房企短期延续“以销定投、精准补仓”投资策略，竞争集中于兼具产品打造条件与核心区位确定性的地块，联合拿地、代建合作等模式或更受青睐。

从政策环境看，“稳定房地产市场”导向明确，近期核心城市优质地块竞拍热度回升，反映出在政策持续发力和市场逐步修复的带动下，房企继续聚焦高能级城市、高确定性项目投资。但当前回暖仍主要集中在核心城市和优质板块，全国范围内投资意愿仍有待进一步修复，土地市场全面回暖终究有赖于新房销售的持续性修复。