今年3月份以来，全国房地产市场“小阳春”来临，多个核心城市呈现成交量放大，市场预期回升的积极态势，市场热度正不断提升。但在实际运行中，一二手房流通受阻、改善性需求释放缓慢成为当前各地面临的共性难题。

作为大湾区重要节点城市，佛山积极响应中央“控增量、去库存、优供给”的调控精神，为破局置换链条不畅的难题，近日印发《关于组织开首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，推出了多项制度创新打通住房消费链条，让市场实现良性循环，实现多方共赢，充分激发市场内生动能。

“以旧换新”：推动存量提质增效、激活市场需求的创新突破

3月18日，广东省省委时隔10年再次召开城市工作会议，会上强调要认识“两个转向”的重大判断，即：城镇化从快速增长期转向稳定发展期；城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。存量住房“以旧换新”政策的推进，正是存量提质增效的重要举措。

商品住房“以旧换新”并非佛山独有，放眼全国，这项政策已成为多地激活楼市的重要抓手。目前国内多个城市陆续出台商品住房“以旧换新”政策，实施模式主要有三种：中介帮卖、国企收购、购房补贴。如上海、深圳主要以中介帮卖为主；郑州、南京以国企收购为主；扬州、徐州则对“以旧换新”给予一定的购房补贴或契税补贴。

预计2026年，住房“以旧换新”仍将作为各地商品房存量消化工作的重要抓手，政策将注重长期效果并扩大服务范围，更好地稳定房地产市场、改善居民居住品质。

在这样的大背景下，佛山积极落实广东省省委城市工作会议上提出的“满足群众刚性和多样化改善性住房需求”的政策导向，在积极吸收部分城市的先进经验的基础上，立足本地实际，匹配当前佛山房地产市场的新阶段，推出了一套具有佛山特色的全方位、系统化、可操作的“以旧换新”方案，创新“货币购房”+“以房换房”新模式，打通一二手房置换堵点，推动房地产市场实现高质量发展。

创新政策组合：全方位支撑“以旧换新”落地

佛山“以旧换新”不是单一政策，而是一套环环相扣的政策工具箱，涵盖了公积金、税费、市场主体等多个维度，展现出完整的政策体系和强大的创新力度。

（一）住房公积金支持：为换房人“减负”

换房人符合本市住房公积金提取或贷款条件的，可申请公积金用于“以旧换新”。参与活动的换房人，公积金贷款最高额度可上浮不超过20%。同时，支持旧房购买人办理二手房公积金贷款“带押过户”业务，允许使用买方公积金贷款偿还卖方公积金贷款，大幅降低了交易成本。

（二）税费优惠政策：多环节降低成本

对参加“以旧换新”活动的换房人，出售旧房并在1年内购买新建商品房的，符合相关个人换购住房退税政策的，对其出售旧房已缴纳的个人所得税可享受退税优惠。另外，对于旧房收购企业也有相对应的税收优惠。通过覆盖售旧、买新、企业运营等全流程的税费优惠积极举措，有效降低换房人和收购企业的交易成本，进一步打通了置换链条中的资金堵点，让“以旧换新”政策更具吸引力和可操作性。

（三）多元主体协同，文旅公司纳入政策体系

本次出台的政策参与主体除了房企、中介、金融机构外，也将文旅公司纳入到政策体系中，鼓励企业通过多种方式将收购房源改造为旅居房，并将“以旧换新”作为全年宣传重点，这为存量房盘活开辟了“旅居+”的新路径，具有相当强的创新示范意义，同时推动佛山文旅力量为“再造一个新佛山”持续赋能。

三方共赢：激活市场内生动力

“以旧换新”不是单边让利，而是购房者、房企、城市三方共赢的制度设计。

（一）购房者——降低购房门槛、减少换房顾虑

佛山的“以旧换新”政策有效地为购房者破解“先卖后买”僵局。 传统置换模式下，购房者往往陷入“旧房卖不掉、新房不敢买”的两难境地。佛山通过创新机制，将置换周期从不确定缩短为确定性交易，释放了被“卡”在换房链条上的大量潜在购房需求。

其中，90天“解约保护期”兜底是本次佛山推出政策的一大亮点。购房者选定新房并缴纳定金后，享有不少于90天的“解约保护期”。保护期内旧房未成功转售的，可无条件解除认购协议，无需承担任何违约责任，房企应无条件退还定金。这一机制让换房人“敢买新房、不怕旧房砸手里”，实质性降低了换房人的时间风险和资金风险，是打通置换链条的关键制度创新。

另外，公积金贷款额度上浮、个税退税、中介费减免等多重优惠叠加的组合拳下来，换房人的实际负担大幅降低，大大提高其换房积极性，预计房地产市场的改善需求将得到持续释放。

（二）房企——加速库存去化、促进换挡提质

对于开发企业而言，通过“以旧换新”政策可以精准地导流改善型客户，直接获得稳定的改善型客源，加速房企资金回笼，有效缓解其因市场调整而不断增加的资金链压力，并且降低库存积压风险，经营状况将得到更好地提升。

在资金回笼加速后，房企能够更快地回收现金流，从而有更充足的财务空间将资源集中投入到优质项目开发中。这一举措促使房企从过去依赖快速销售和规模扩张的“高周转”模式，逐步转向注重产品创新、建筑品质与用户体验的“高品质”模式。通过优化项目选址、提升设计标准和施工质量，房企不仅能增强市场竞争力，还能推动整个房地产行业向更加绿色、智能和可持续的方向发展，最终实现行业结构的优化和长期健康增长。

（三）全市市场——优化供给结构、提升市场活力

对于全市房地产市场而言，政策大幅优化了住房供给结构。收购的存量房转化为保障性租赁住房、人才房、公租房，既实现了保障房筹集目标，又避免了新建保障房的周期长、成本高等问题，还能实现保障房的“区位均衡”。

另外，政策还稳定了市场预期。 通过房地产企业收购和平台运作，避免了旧房因挂牌周期长导致的“踩踏式”降价，稳定了二手房价格预期，促进一二手房市场良性互动。

（四）增加优质保障性住房供应，提升城市人才吸引力

进一步来看，政策能够显著增强城市的综合吸引力与竞争力。通过配合购房入户等一系列配套措施的实施，“以旧换新”政策不仅能够有效留住本地的改善型住房需求，还能积极吸引外来人口前来安居。

通过盘活存量资源，收购配套齐、位置好、生活便利的换房人房源用作租赁住房、公租房，增加优质的保障性住房房源供给，推动“租购并举”在佛山落实落好，让“新佛山人”从“住有所居”到“住有优居”，为佛山的长远发展注入新的活力。

模式创新：搭建全链条闭环的“佛山样本”

佛山“以旧换新”的最大价值，在于形成了一套可操作、可复制、可持续的运作模式。

（一）政府引导+企业运作——企业信用背书

方案明确首批企业为市属和区属房地产企业，后续或有更多房企参与“以旧换新”工作，将进一步丰富满足群众换房选房需求，解决了换房人“旧房卖不掉不敢买新房”的核心顾虑。同时强调市场运作原则，收购价格参照市场评估价协商确定，避免行政干预扭曲价格信号。市属、区属房地产企业的介入，进一步增强市民“换新”信心。

（二）三种模式并行——满足不同换房需求

方案设计了“委托销售”“收购转售”“收购盘活”三种模式，形成梯度化选择：如委托销售适合旧房品质较好、市场流动性较高的换房人。收购转售适合希望快速变现的换房人。收购盘活适合旧房条件符合政策要求的换房人。三种模式并行，让不同类型的换房人都能找到适合自己的路径。

（三）全方位金融、税收组合——降低各方资金压力

除了换房人可享受的公积金上浮、个税退税等优惠政策外，对于收购存量房作保障性租赁住房的运营企业，佛山将发挥中央、省级专项资金支持保障性租赁住房作用，为符合条件的参与“以旧换新”企业给予投资补助、贷款贴息等政策支持。

另外，对于所有参与“以旧换新”的企业，金融机构将为其提供长期限贷款、利率优惠等政策措施，助力企业开发销售、租赁运营。由此，佛山全面构建了一个覆盖全链条、惠及全主体的政策支持体系，降低各方资金压力，实现各个参与主体的“共赢”。

各区开发企业“以旧换新”创新实践

目前，已有多家企业参与“以旧换新”中，从初步划定的旧房收购区域来看，基本覆盖禅城区、南海区主城区、顺德区大良、容桂、北滘等重点核心板块以及三水、高明的主城区，覆盖项目和人口数量可观，为住房“以旧换新”需求奠定坚实基础。

此外，新房提供企业包括佛山建发城市发展有限公司、广东顺控城投置业有限公司、佛山市联智房地产开发有限公司等，提供的项目涵盖多个地段优越、品质较高的楼盘，能较好满足购房者不同类型的需求。

结语：从“住有所居”迈向“住有宜居”

佛山住房“以旧换新”不仅是应对当前市场压力的一次精准施策，更是面向房地产发展新模式的深远布局。它通过制度创新，将改善性住房需求转化为市场发展的内生动力，实现了居民改善居住条件、房企盘活资产、市场优化供给的三方共赢。

随着这一模式的深入推进，佛山有望为全国探索出一条符合“存量时代”特征的房地产高质量发展之路。从“住有所居”到“住有宜居”，佛山正在用实际行动书写答案。

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