住宅市场

2025 年以来，“好房子”建设始终是房地产政策体系的核心议题。3月，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，体现出政府对于“好房子”建设的高度重视。3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，为住房品质建设划定基准线。4月25日，政治局会议提出“加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给…”，行业从规模扩张转向质量提升的转型路径进一步清晰。6月13日，国务院常务会议指出“要扎实有力推进‘好房子’建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持”，表明“好房子”建设不仅关乎新建住宅，存量住房的改造升级同样重要。

近日，住建部发布了《“好房子”建设经验做法（第一批）》的通知，总结了各地“好房子”建设经验做法，共覆盖六大方面、十四项主要举措，如出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋能、优化物业服务、健全产业体系等，为更多地区加快推动好房子建设，完善政策及技术支持提供了参考借鉴。

其中在提高住宅建设标准及发布技术导则方面，各地积极探索：如湖北省结合地方实际，围绕提升住房品质的关键要素，聚焦规划建筑设计、建筑设备、施工建造、保障与服务等方面提出了具有湖北特色的工程建设标准。北京发布《住宅工程质量品质提升技术标准》，从项目防水工程、室内空间、室内噪声和室内空气质量等方面，提出了标准提升要求等。浙江省发布《住宅品质提升设计导则（试行）》，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，从规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护提出技术指导方案。

根据中指研究院监测，2024年以来，已有约40省市出台了好房子技术导则或相关设计规范，聚焦民生痛点，切实回应居民对高品质住宅的需求。

表：2024年以来部分重点省市“好房子”相关规范重点内容

随着各地新规项目陆续入市，有效带动了改善性需求的持续释放。从市场表现看，新规项目在销售去化上表现更为突出，尤其在杭州、成都等热点城市中不乏首开售罄的案例。整体来看，这类项目普遍具备几大特征：在园区景观及公区打造上更强调仪式感和归家礼序；在公共空间营造上，配置架空层会所、社区泛会所等多元社交场景；在户型设计层面，以高得房率、强功能性为核心竞争力。

表：2025年部分新规项目开盘去化情况

以广州绿城馥香园项目为例，项目打造了约50米宽、9米高的阔绰仪式府门，进入大门，即步入设有个性化雕塑的艺术光厅，7.5米净高的社区大堂内装饰有花房，风雨连廊采用奢石及铜质logo嵌入仿铜铝板内，细节考究。深入社区，住宅单元门头高达8米，大堂内仿奢石照壁、拼花地面与金属百叶屏风的搭配，全方位提升业主归家体验。

图：广州绿城馥香园项目归家动线系统化设计

园林设计上，项目以社交互动草坪和会客厅为主要枢纽，联动宅间空间打造丰富的生活场景，同时，项目依托泳池及儿童戏水功能区构建特色园林景观。架空层规划儿童娱乐空间、睦邻空间、家庭聚会厅等主题空间，通过功能组合创造多元场景，覆盖全年龄段休闲需求。

图：广州绿城馥香园项目入户宅间景观实景图

广州保利天奕同样以高辨识度设计凸显品质，88米长的门楼两侧采用双曲面奢石异形加工，延展对称墙面与10米高立体空间强化归家礼序，9米高的风雨连廊连接大门与社区休闲配套，形成连贯的品质体验。

图：广州保利天奕项目社区大门效果图

户型设计方面，项目190平户型层高达到3.3米，远超《住宅项目规范》层高3米标准，户型南向面宽约18米，9米宽的阳台与次卧联动设计形成洄游动线，有效提升空间利用率。南向双套房设计中，主卧约40平的“小家化”布局兼顾私密与舒适。此外，全屋多卧室设有800mm进深飘窗，进一步拓展室内使用面积，使得户型实际得房率达到102％。

图：广州保利天奕项目190平户型图

成都招商锦城序项目120平户型亦是通过巧妙的设计及空间的合理利用实现得房率超100%。项目通过13平独立入户厅、玄关收纳空间与3平米独立储藏间的组合，满足家庭多样化收纳需求。户型南向面宽约15.4米，保障充足采光与观景视野。项目通过7米宽幕横厅构建约40平米LDK交互场域，空间尺度较市面同面积户型提升约30%。

图：成都招商锦城序项目120平户型

高得房率可以有效改善居住舒适度，但需注意的是，在市场上大量以“超高得房率”为卖点的项目中，不乏有项目是通过压缩公共空间或后期违规改造而实现，引发诸多纠纷。对此，近期部分城市加强对新规产品的监管。

近日，广州虽尚未发布正式文件，但针对“偷面积”乱象的整治措施已落地实施，包括规范飘窗设计（仅允许厨卫采用内凹式飘窗，杜绝客厅、卧室通过“假飘窗”违规增加面积）、将所有结构柱纳入面积核算、对40米以上楼层花池进行功能限定（禁止改造为实用空间）、标准化建筑内部天井尺寸（规避增加户型数量而压缩天井尺寸）等内容。

5月7日，成都印发《成都市建筑工程竣工规划土地核实管理办法》《成都市建筑工程竣工规划土地核实工作程序及标准》的通知，首次明确板率、层高等指标的允许误差。新规要求“板率”增加值不得超过1.5%，也就是说，开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收。此外，新规要求层高误差值限制在0.15米以内，防止开发商通过加高夹层、隔板等方式变相扩容。

从政策引导到市场实践，“好房子”建设既需要房企以匠心打磨品质，在合规框架内通过设计创新提升居住体验，也依赖监管体系的持续完善。未来，随着政策支持的持续深化、技术标准的细化、监管力度的强化，“好房子”建设将推动房地产行业真正迈向“质量优先”的新阶段，让居民实现“住有宜居”的美好生活愿景。