政策解读

*点击此处获取土地收储详细数据

4月以来，各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地明显加速，根据中指监测，截至5月20日，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积已超1.33亿平方米，其中广东、湖南、福建等省市已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元，约占拟收储金额的比重为15%，各地发债节奏有待进一步加速。

公示地块情况：各地公示拟使用专项债收购土地的节奏明显加快，4月拟收储量大幅提升，合计拟收储用地宗数接近3000宗

根据中指不完全统计，截至5月20日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元。

表：1-4月各地拟使用专项债收购存量闲置土地情况

从不同月份来看，今年1-2月各地公示地块数量合计393宗，总金额超580亿元；3月以来，各地公示节奏持续加快，3月公示地块超830宗，较2月增加超460宗，总金额超1000亿元，4月公示地块超1500宗，超1-3月累计公示总量，总金额超1700亿元。

表：截至5月20日，不同地区拟使用专项债收购存量闲置土地的规模

注：数据为不完全统计，已发行专项债的项目亦统计在内。

从不同地区来看，31个省市中有23个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额超650亿元，位居第一；河南、福建两省公示金额超300亿元。各城市中，郑州拟收储金额达173.5亿元，收储用地面积也超500万平方米，均居各城市首位，西安、惠州拟收储金额超100亿元。各城市中，一二线城市公示地块合计476宗，拟收储金额超910亿元，金额占比达25.6%。

将这些地块与中指数据库中土地成交数据进行匹配，相比于1-3月，各地拟收储土地呈现以下特点：

第一，广东多地已公示第二批地块，截至5月20日，公示的第二批项目已达100宗地，总金额超150亿元，公示速度较快。第一批中惠州、广州、珠海拟收储金额均超60亿元；第二批中湛江拟收储金额49亿元，为截至目前金额最高；清远、东莞拟收储价格均超20亿元。

第二，公示的地块中住宅用地宗数占比约65%，商办用地占比约25%，工业用地占比约6%，各类用地占比整体与此前基本一致，但从广东第二批公示的地块来看，第二批中商办类用地占比有所提升，占比达31.0%，高于第一批（25.9%），住宅用地（含综合用地）占比为58.6%，较第一批小幅下降（60.9%）。

第三，各地块成交时间与此前一致，仍集中在2020-2024年，宗数占比约78%，特别是2021-2023年地块居多；2012-2017年地块占比合计约12%。

第四，当前拟收储的土地中，绝大多数宗地属于地方国企，占比超80%，央企、民企占比不足20%。央企中，保利、华侨城等企业有多宗地块拟被收储，城市覆盖广州、合肥、大同、昆明等地；民企中，郑州、昆明等地拟收储地块中民企占比相对较高，以昆明为例，新城、俊发等企业涉及多宗地块。另外，从时间维度来看，4月各地拟收储涉宅地块中，民企占比约16%，较2、3月有所提升。

第五，从收储价格来看，与出让时的成交价相比，约50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，约30%的地块比值在0.9-1.0之间，占比均较此前有所下降，约18%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.7-0.8之间，部分地块拟收储价格的折扣较大。

更多拟使用专项债收购存量闲置土地的公示清单（包含拟收储价格、用地单位的企业类型等），请查看中指数据库。

专项债发行情况：广东、湖南、福建等省均已发行用于收购存量土地的专项债，总额接近550亿元

2月19日，北京率先发行土地储备专项债券，额度超百亿元，但土地储备项目普遍为土地一级开发项目，不涉及收购存量闲置土地。

2月28日，广东省发行专项债券覆盖86个项目/307亿元，其中304亿元用于收购存量土地，广东省成为全国首个发行专项债用于收购存量土地的省份，也为截至目前发行金额最大的省份。

3月31日，四川省发行专项债券，其中3.3亿元用于收购成都、宜宾2宗存量土地。

4月8日，湖南省发行第一批土储专项债券，金额达94.15亿元，土地储备发债涉及80个项目覆盖126个地块，全部为存量闲置土地。

4月28日，湖南省发行第二批土储专项债券，金额达45.83亿元，涉及45个项目，全部为存量闲置土地。

5月8日，福建发行第一批土地储备专项债券，发行规模为149.64亿元，其中涉及存量闲置土地的金额达85.01亿元。

宁波拟于5月23日发行土储专项债券，发行规模为43.39亿元，其中13.2亿元用于收回收购存量闲置土地。

整体来看，截至5月20日，广东、湖南、福建等地发行（含宁波）的用于收购存量闲置土地的专项债总金额接近550亿元，占拟收储总金额的15%。

各城市中，广州发行专项债金额超60亿元，位居各城市首位，二线城市长沙发行38.1亿元、宁波发行13.2亿元、成都发行2.8亿元、福州发行0.2亿元，一二线城市合计发行114.8亿元，占总发行金额的21.0%。

表：截至5月20日，不同地区已/拟发行用于收购存量闲置土地的专项债

展望：目前用于收购存量闲置土地的专项债实际发行规模仍较小，未来已公示项目的省份有望加速发行

4月以来全国各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地明显提速，但实际发行专项债的规模仍较小，目前仅广东、湖南、福建、浙江、四川5个省份（均为专项债“自审自发”试点地区）实际发行，用于收购存量闲置土地的专项债金额不足公示金额的五分之一，整体发债节奏有待加速。

5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望进一步降低各地发债成本，预计更多地区将参考已发行专项债券省市的做法，明确收回收购存量闲置土地的价格，加快专项债券的落实发行，进一步改善土地市场供求关系。

另外，当前各地已公示的拟收储地块中，绝大多数为地方国企地块，未来央企、民企也可以借助换地、“收调供”等方式，加强与地方政府沟通协商，加快存量闲置土地盘活，改善自身土地储备结构，也有利于更好地改善市场供求关系，助力巩固房地产市场稳定态势。

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，点击了解详情。以下为使用专项债收回收购存量闲置土地相关政策。

附表：中央层面关于使用专项债券资金收回收购存量土地的相关政策

附表：地方关于使用专项债券资金收回收购存量土地的相关政策