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尊敬的各位业界同仁，大家好！我是中国房地产TOP10研究组彭雨，下面向大家汇报《2025中国物业服务上市公司研究报告》，将从资本表现、经营绩效、发展策略和未来研判四个维度展开。

（一）资本表现：行业头部效应显著，央国企表现更佳，分红稳中有升

2024年年初，样本公司总市值为2556.71亿元，而到年末调整至2488.47亿元，整体跌幅为2.67%。

2025年以来，样本公司总市值稳步小幅增长，呈现温和复苏态势。截至2025年4月30日收盘，排名前十的公司市值合计为2178.07亿元，占总市值的78.07%，较上一年同期TOP10企业占比提升3.21个百分点，头部效应显著，分化格局进一步加剧。截至2025年4月30日收盘，样本公司总市值较2024年8月的低点增长约36%，达到2789.77亿元；样本公司市盈率均值约为21.25倍。其中，A股样本公司的市盈率均值为74.57倍，港股样本公司的市盈率均值为14.14倍。

以2024年年初市值为基准点，至2025年4月30日收盘计算样本公司市值涨跌幅，整体来看，央国企市值表现优于民营企业，且在2025年后，二者市值涨跌幅差距有逐渐扩大的趋势。截至2025年4月30日，央国企市值均值涨幅为19.52%，民营企业市值均值下跌2.05%，两者相差21.57个百分点，反映出央国企在市值增长方面的显著优势。

截至2025年4月30日，共有35家物业服务上市公司宣布发放2024年年度现金分红，共计144.60亿元，创历史新高，同比增速为28.05%，较2023年下降21.85个百分点，但仍保持较高的增速。从年度现金分红金额看，2024年仅有2家金额超过10亿元：华润万象生活最高，为52.23亿元，同比增长94.11%；万物云24.30亿元，同比增长71.89%。两家企业年度现金分红额高，增速快，导致2024年年度现金分红总金额大幅提高。

（二）经营绩效：营收微增利润微降，央国企运营更稳健

2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上一年下降了3.82个百分点。从营业收入构成看，2024年物业服务上市公司的基础物业服务收入均值为34.91亿元，同比增长9.21%。基础物业服务在营业收入中的占比进一步提升至73.06%，较上一年提升3.67个百分点，占比提升速度略微增加。2024年物业服务上市公司增值服务收入均值8.65亿元，同比下降15.71%；在营业收入中占比为15.04%，较上一年下降了3.29个百分点。其中，社区增值收入均值为6.21亿元，同比下降4.59%；非业主增值服务收入降至2.44亿元，降幅达34.96%。非业主增值服务收入的快速下降，是导致增值服务收入下滑的主要原因。

2024年，物业服务上市公司毛利润均值为8.67亿元，较上一年微降0.22亿元，降幅为2.40%；净利润均值为1.91亿元，较上一年下降0.48亿元，降幅为20.20%。毛利率均值和净利率均值分别为20.13%和4.42%，较上一年分别下降1.29百分点和1.33个百分点。结合2024年收入仍在增长情况，物业公司增收不增利愈发明显。近两年，受外部环境影响，物业行业利润率回归理性。从整体市场情况看，通过与港交所12个行业大类横向对比，披露2024年数据的物业服务企业的毛利润率中位数排在第9位，净利润率中位数排在第3位。表明虽然外部环境波动较大，但物业行业仍然较为稳健，是一个“低毛利、稳盈利”的行业。且其净利润率中位数与公共事业行业较为接近，也符合准公共服务的行业属性。

2024年，物业服务上市公司应收账款及票据总额达到871.82亿元，同比增长3.19%，增长率较上一年下降5.22个百分点，低于同期营收增速。应收账款及票据总额增速低于营收增速，与营收增速之间的剪刀差正在扩大，表明物业公司的回款能力增强，经营效率得到提升。

2024年，已披露相关数据的物业服务上市公司管理面积均值1.48亿平方米，同比增长6.24%，增速较上一年下降4.67个百分点，增速放缓。外因为项目外拓难度增大，管理面积增长乏力；内因为企业清退低质项目，存量项目管理面积减少。从管理规模分层看，头部效应进一步凸显。管理面积TOP10企业的管理面积合计52.42亿平方米，占比达66.92%，较上一年管理面积TOP10占比提升约0.64个百分点。

2024年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点。我国房地产市场仍呈现调整态势，物业公司为摆脱关联方影响，将第三方拓展作为企业未来重点发展方向。但第三方项目拓展难度较高，项目留存率，特别是单一业主项目的留存率较低，导致2024年第三方项目面积占比下降。

2024年以来，物业服务行业发生多个收并购案例，但整体看收并购市场热度并不高。大部分收并购为集团内部资源整合，将原本业务相关但管理分散的公司进行重新整合；部分企业通过收并购拓展服务范围，提升自己在多元服务领域的专业能力；少部分企业通过市场整合扩张规模并成功上市。

2024年，上市公司管理面积中非住宅业态占比42.51%，无明显变化。尽管物业公司加大非住宅业态的拓展力度，但非住宅业态管理面积占比基本维持稳定。

（三）发展策略：聚焦深耕构筑企业竞争力，提质增效深挖服务潜力

随着增量市场空间持续收窄，物业公司获取的新建项目数量逐步减少，而存量项目的平均楼龄呈现递增趋势，导致运营维护的复杂性与专业性需求同步攀升。从市场整体来看，兼具物业费优势、设施完备及管理效益的优质项目逐渐减少，资源稀缺性正日益凸显。在此背景下，物业服务上市公司主动调整发展路径，从规模扩张转向质量深耕，通过“减量提质”策略实现可持续发展，“精管优拓”已成为行业转型的核心共识。

在项目拓展方面，上市公司建立以价值创造为导向的筛选机制，重点聚焦具有定价优势、专业优势、运营效益显著或资源协同效应突出的优质标的，例如具备高附加值增值服务潜力的住宅项目、核心城市核心地段的商办综合体、具备专业服务优势的其他非住宅项目、管理规模较大的大型项目等，通过精准投拓构建高质量项目矩阵，从源头把控项目质效。在项目优化方面，企业构建动态评估体系，对持续亏损、运营效率低下，管理困难、投入产出比不合理，与集团战略方向不匹配的项目实施有序退出，同步加强存量项目的精细化管理，通过技术赋能、服务升级等手段提升在管项目运营质量，实现从“规模为王”到“价值为核”的跨越。

上市公司的深耕策略从最初的区域深耕，到后续的区域与业态深耕并重，再到当前区域、业态、客户三个维度的深耕，全方位提升企业效率，多角度降低企业成本。

区域深耕围绕企业发展的重点城市，以及各城市的核心区域两方面进行，以达到提升城市项目数量、提升区域项目密度的目的。当区域深耕达到一定的项目密度后，便可打通项目间的壁垒，做到人员设备复用、规模采购、协同发展，最终达成降低单一项目的成本消耗，或提升单位人效的目的。业态深耕可以选择企业当前的优势业态或是公司未来的发展方向，上市公司之间的战略差异较为明显。目前，大部分企业选择在自己擅长的领域进行深耕，少部分选择深耕单一领域。少部分企业也在企业未来发展方向上深耕探索。客户深耕围绕增量市场与存量市场两个方面，在增量市场上，企业通过挖掘关键客户，打通项目拓展关键节点，或是依托关键客户扩大市拓范围，提升市拓能效；在存量市场上，通过深入挖掘研究业主需求，关注业主痛点，定位服务方向，提升服务品质，提高业主满意度，最终提升项目效益。

物业服务上市公司在多方面响应“好服务”政策：在增值服务方面，公司打破旧观念，提供个性化、差异化的优质增值服务；在设施升级、社区改造方面，公司一方面完成基础设施升级、便民设施升级，另一方面，对有条件的小区开展绿色升级、智慧升级；在精神、文化需求层面，公司通过构建温馨的社区环境，提供丰富的文体活动，打造和谐的社区氛围。

好服务强调基础保障、创新突破、以人为本、紧跟时代需求，标准化服务则强调对现有服务，特别是基础服务的梳理与规范。上市公司通过打造标准化服务，为基础服务提升整体服务质量，也为增值服务提供高水平的品质保证，构筑服务能力的护城河，提升品牌知名度。

当前，社区增值服务收入增长乏力，上市公司选择退出缺乏发展潜力的业务领域，将精力更多集中在已取得一定成效的领域，或是拥有资源优势的领域。部分公司拓展新的业务增长点，充电站、充电桩、光伏储能站等新能源项目已成为部分企业在社区增值服务中的重点布局方向。物业服务上市公司同时也在向企事业单位寻求新的突破口，上市公司结合自身经验与优势，综合拓展IFM服务。目前，上市公司对IFM业务的布局仍处于初级阶段。由于IFM业务的特殊性，物业公司需要构建专业的服务能力，以便在未来充分发掘IFM市场的潜力。

随着新技术的应用，物业公司不仅要拥有能熟练使用新技术辅助物业服务的一线工作人员，还要拥有能紧跟时代潮流、适应科技发展的企业管理人员，也要拥有能突破创新，将科技转化为生产力的科技研发人员。在当前市场竞争压力增加、业务发展战略调整等因素的影响下，部分企业通过高管团队的迭代来优化运营管理，更好地适应复杂多变的市场环境。

（四）发展研判：资本蓄势格局重塑，AI赋能降本增效，ESG助力长效发展

2024年以来，物业服务上市公司在资本市场上的表现呈现出明显的波动与分化特征，受宏观经济环境、政策调控、行业竞争格局及企业自身经营策略等多重因素影响，整体市场表现较为低迷，但部分优质企业仍展现出较强的抗风险能力和发展韧性。

资本市场表现整体疲弱折射出上市公司的经营业绩压力。一方面，2024年，物业服务上市公司营收增速普遍放缓，部分企业出现业绩下滑。基础物业服务是收入增速最快的板块，但也表现出增长乏力；增值服务受房地产市场下行、消费降级及市场竞争加剧影响，增长动力不足甚至部分业务面临收缩压力。另一方面，受应收账款回收周期延长、成本上升及关联方交易风险影响，企业盈利能力下降，多数上市公司毛利率和净利率同比出现下滑。

从IPO方面看，2024年至今，共有两家国资物企成功登陆港交所主板市场。体看，物业板块IPO市场热度进一步下降。此外，资本市场也出现了物业公司基于自身战略选择，主动退出资本市场的现象。

面对激烈的市场竞争，市场拓展难度不断增加，越来越多的上市公司意识到整合集团内部优势资源是高效进行业务拓展的重要举措。市场化收并购仍然存在整合机会。当前，物业管理行业正处于深度变革期，市场竞争加速分化，行业格局有望重塑。头部物企凭借规模优势、品牌效应及多元化服务能力，将在市场竞争中占据主导地位。

具体分企业来看，尽管头部物业公司正加快智能化建设的步伐，但其在科技化（数字化）建设上的投入占营业收入的比重平均仅为1.25%左右（保守测算），这一比例相对较低，反映出科技投入与其业务规模和潜力之间的不匹配。与此同时，中小型物业公司则面临着更为严峻的挑战。

从科技对物业场景应用的实际情况来看，当前，行业头部企业已在客户服务、设施运维以及空间管理三大关键领域成功推进智能化建设，并取得了显著的应用成效。展望未来，在人工智能（AI）技术的深度赋能下，行业科技化建设的战略重心将发生重要转变，从过往侧重于“工具创新”逐步过渡到聚焦“场景落地”。

展望未来，物业服务上市公司可以从以下几个方面持续加强ESG建设：第一，政策驱动下ESG披露框架或将进一步调整，上市公司注重信息披露“双重重要性”原则；第二，企业需精准把握核心ESG议题，强化风险防控体系，并深化对员工的关怀机制；第三，科学搭建ESG管治架构，关键在于“量企裁衣”，避免盲目“亦步亦趋”；第四，践行使命担当，积极履行企业社会责任，是新时代企业发展的应有之义。

2025年，中国物业服务行业正经历从“规模为王”到“价值为核”的深刻转型。面对上游房地产行业调整、市场增速放缓以及竞争加剧等多重挑战，物业服务上市公司需坚守服务本质，以精益运营应对挑战，以创新突破开创新局。