住宅市场

2025-04-16 13:45:04 来源: 中指研究院

1-3月全国商品房销售降幅继续收窄,二季度政策有望加力

[摘要]

1-3月全国新建商品房销售面积、销售额延续修复态势,降幅均较1-2月收窄

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4月16日,国家统计局发布一季度各项经济数据。一季度,我国国内生产总值为31.9万亿元,按不变价格计算,同比增长5.4%,较上年四季度环比增长1.2%,消费、投资、出口增速较1-2月有所加快,国民经济延续回升向好态势。从房地产市场来看,1-3月全国新建商品房销售面积、销售额延续修复态势,降幅均较1-2月收窄,同时披露40个重点城市监测数据,一季度新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%。

需求:1-3月全国新建商品房销售面积2.19亿平米,同比下降3%,降幅较1-2月收窄2.1个百分点

销售面积:根据国家统计局数据,1-3月,全国新建商品房销售面积2.19亿平方米,同比下降3.0%,降幅比1-2月收窄2.1个百分点;其中住宅销售面积下降2.0%,降幅收窄1.4个百分点。

销售额:1-3月,新建商品房销售额2.08万亿元,同比下降2.1%,降幅比1-2月收窄0.5个百分点;其中住宅销售额下降0.4%,降幅与1-2月持平。

图:全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

图:全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

供应:土地市场修复带动开工、竣工降幅收窄

房地产开发投资额:1-3月份,全国房地产开发投资额为1.99万亿元,同比下降9.9%;其中,住宅开发投资额同比下降9.0%,降幅比1-2月收窄0.2个百分点。

图:2015年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

图:2015年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房屋新开工面积:1-3月份,全国房屋新开工面积为1.3亿平方米,同比下降24.4%,降幅比1-2月收窄5.2个百分点;其中,住宅新开工面积同比下降23.9%,降幅收窄5个百分点。

房屋施工面积:1-3月份,全国房屋施工面积为61.37亿平方米,同比下降9.5%。其中,住宅施工面积为42.72亿平方米,同比下降9.9%。

房屋竣工面积:1-3月份,全国房屋竣工面积为1.31亿平方米,同比下降14.3%,降幅比1-2月收窄1.3个百分点。其中,住宅竣工面积为9502万平方米,同比下降14.7%,降幅收窄3个百分点。

图:全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

图:全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

从土地成交来看,根据中指数据,3月,300城住宅用地出让金同比增长22%,溢价率提升至18.4%,其中多地刷新地价纪录。4月以来,北京、杭州、苏州、南京、重庆等地多宗优质地块土拍热度延续,房企举牌意愿较高。但土拍市场分化仍在延续,一线及强二线城市土拍溢价率较高,三四线城市仍以底价出让为主。

资金来源:1-3月份,房企到位资金资2.47万亿元,同比下降3.7%,国内贷款及个人按揭贷款降幅明显收窄

房地产开发企业到位资金:1-3月份,房地产开发企业到位资金资额为2.47万亿元,同比下降3.7%。

国内贷款:1-3月,国内贷款为4441亿元,同比下降2.3%,降幅比1-2月收窄3.8个百分点,占比为18.0%。

自筹资金:1-3月自筹资金为8168亿元,同比下降5.8%,占比为33.0%。

定金及预收款:1-3月定金及预收款为7335亿元,同比下降1.1%,占比为29.7%。

个人按揭贷款:1-3月个人按揭贷款为3373亿元,同比下降7.0%,降幅比1-2月收窄4.7个百分点,占比为13.6%。

图:房企到位资金同比增速及各项资金来源同比增速对比

图:房企到位资金同比增速及各项资金来源同比增速对比

另外,从金融数据来看,2025年一季度,居民中长期贷款累计增加8832亿元,其中3月居民中长期贷款增加5047亿元,同比多增531亿元,居民中长期信贷出现好转,也与重点城市房地产销售同比修复相互印证。

政策动态

3月《政府工作报告》再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,并大篇幅提及房地产内容,释放积极信号。11日,自然资源部、财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》,从明确发债要求及资金使用主体、完善专项债申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等四个方面进行了详细说明,更好地支持运用专项债券开展土地储备工作。16日,中办、国办印发《提振消费专项行动方案》,明确要更好满足住房消费需求,并提出适时降低住房公积金贷款利率。31日,住建部发布新版《住宅项目规范》,要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标,对住宅项目提出底线要求,有助于以更高标准推动住宅品质全面升级。

地方层面,3月各地持续落实政策,南京取消限售,深圳、杭州、苏州等地优化公积金政策,天津优化项目建设规划,苏州、南京出台特色金融化产品降低购房初期还款压力。预计后续更多城市将进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度,并推动城中村改造等政策落实见效。此外,3月多个省市公示拟收回收购闲置存量土地的项目及金额,预计各地运用专项债券资金收回收购闲置存量用地将进一步提速,推动供求关系的改善。

市场展望

趋势来看,4月初美国出台“对等关税”政策,关税幅度超出市场预期,出口承压背景下,扩内需成为我国提振经济的第一要务。预计二季度宏观政策力度有望加大,货币政策或加快放松,以应对外部的不确定性,而房地产作为内需重中之重,稳地产重要性提升,此前部署的各项楼市支持政策也有望加快落实。

二季度随着房地产供需两端政策加快落实,叠加“好房子”项目供给增加,预计核心城市市场将继续修复。同时近期土地市场修复也将对投资开工修复形成一定支撑。4月中下旬,北京、广州、杭州、成都等地均有优质地块待出让,土地市场升温也有助于提振居民置业信心,并对房价形成一定支撑。

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