物业云-行业研究

企业概况

（一）企业简介

长城物业创立于1987年，秉承“让社区变得更美好”的组织使命，以“成为美好社区共建的引领者”为愿景，恪守“诚意链接+满意服务”的核心价值观。经过36年的发展，长城物业已成为国内最大的独立第三方专业物业服务机构。设立了华东、华南、华西、华北、华中、环渤海六大区域事业部，物业服务范围覆盖全国31个省、市、自治区的160余个城市，实现全国除港澳台外省市全覆盖，合约管理面积超过2.8亿平方米，服务业主300余万户。

近十年来，长城物业综合实力一直稳居中国物业管理行业前十强，且市场化运营持续领跑行业，是行业前十强中唯一的独立第三方物业服务机构。

（二）2022年企业大事记

1987

长城物业创立，前身为长城地产房产管理部。

1993

公司制改造，成立长城物业管理公司。

1997

迈出对外市场发展第一步。

1998

员工持股改制。

1999

中标北京回龙观项目（全国公开招投标第一标）。

2003

股份制改制，开始探索和实行“阳光物业管理模式”。

2008

奥运物管，成为北京奥运会国奥村物业服务供应商，获得零投诉的“奥运金牌物管”美赞。

2009

组建长城物业集团，试水社区O2O。

2011

探索“阿米巴计划”管理改革，致力于组织扁平化。

2012

在业内首次提出云物业服务、社区生态战略、行业联盟发展。

2015

创建一应云联盟。

2017

创立三十周年启动“一应青藤”计划。

2018

设立大区组织。

2020

3.0战略管理元年。

2021

区域、产品、客户立体化发展。

2022

“一应云联盟”升级为“一应云阳光社区共建联盟”。

（三）矩阵式BG架构

早在2011年，长城物业就开始探索“阿米巴计划”管理改革，致力于组织扁平化。基于全国布局及全业态全域服务，长城物业采用矩阵式扁平BG架构，设立了华东、华南、华西、华北、华中、环渤海六大区域事业部，楼宇科技、IFM、秩序环境、共享之家（长者服务）四个产品事业部，中煤国能、一应科技、超智慧、院校四个客户（行业）事业部。

经营状况

（一）经营业绩

➤ 营业收入与净利润

2022年长城物业经营业绩保持稳定增长态势，全年实现营业同比增长约2.7%；实现净利润同比增长约9.6%。

数据来源：中指数据CREIS物业版

➤ 物业服务费收入、多种经营收入

2022年，长城物业基础物业服务费收入基本与上年持平；多种经营收入同比增长20.1%，全年多种经营成效显著，收入占比达28.4%，较上年上升4.1个百分点。

数据来源：中指数据CREIS物业版

➤ 管理项目规模

截至2022年底，长城物业在管建筑面积达到同比增长7.4%；在管项目数量同比增长6.6%。

数据来源：中指数据CREIS物业版

（二）服务领域

长城物业在服务项目上基于“一应驿站”以“公域服务”、“私域服务”及“人际服务”为社区提供全域服务，通过“三精化”（专业精深化、服务精到化、经营精细化）网格管理模式，在“科技化+人性化”的创新之路上引领行业转型升级。

在公域服务领域，所服务的物业类型包括：居住物业（独立式房屋、多层、高层住宅等）、商用物业（写字楼、商业综合体、销售案场、IFM等）和公建物业（行政办公、教育院校、医疗机构、城市公园、体育场馆、会展中心、交通枢纽、物流园、工业园、军队物业等）。在楼宇科技业务领域，集团旗下的“长城楼宇科技”专注于楼宇设备综合服务，拥有近二十年的设施设备运行维护及建筑智能化、建筑防水等建安工程服务经验，全面满足智能楼宇系统（BMS）、供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯/自动扶梯系统（管理及销售）、空调系统、自动人行道等各类设施设备的管理需求。目前从事专业维保、施工团队达4000余人，承担超过100万余台设施设备运维任务，其中电梯维护保养数超过13000台。

在私域服务领域，长城物业在业内率先建立P2F社区商业服务模式，通过一应生活（一应驿站）APP、微信公众号、微信小程序等，为住户提供一应家装、长者服务、社区新零售、资产运营、拎包入住、会员权益等服务，一切为社区生活所需，打造“服务就在家门口”的生活场景。

在人际服务领域，长城物业从2017年开始实施一应青藤计划，致力于将陌生人社区打造城熟人社区，解决社区重大根本性问题（邻里变得陌生、社区关系淡漠、家园情怀缺失）。长城物业以“十家连心”活动为核心，构筑让社区人彼此心与心链接的新社区。目前，在全国建立了近200个一应青藤社区志愿站，并正式入驻由共青团中央指导下推出的“志愿中国”信息系统——志愿汇，有超过六万名一应青藤社区志愿者一起共建美好社区。

此外，长城物业秉承包容式整合社区资源，共创共享行业社区生态圈价值。2015年5月24日，长城物业以“开放、合作、共享”的理念，发起了一应云联盟（2022年升级为“一应云阳光社区共建联盟”），现有联盟成员超过560家，覆盖物业管理面积超过11亿平方米，覆盖160个城市超过8000个社区，服务（业主）家庭超过800万户。

物业服务特色及优势

（一）中国物业管理行业市场化引领者

长城物业是业内率先走上市场发展之路的企业之一，连续十八年行业综合实力前十【唯一非地产关联企业】，连续多年中国物业管理行业市场化运营TOP.1。36年的发展历程中，长城物业先后与多家世界500强企业、央国企、建设单位、单一产权机构等达成战略合作。长城物业以“内部市场化应对外部市场化”走出了一条独立发展之路。没有开发商背景，就只能倍加努力地服务好客户。用好客户的每一分，让客户满意多一分。

（二）中国物业管理行业数字化引领者

2012年，长城物业发布业内首个智慧社区云平台——“一应云智慧社区平台”。2015年，长城物业联合业内多个优秀的物业服务企业以“开放、合作、共享”的理念发起成立业内最大的企业联盟——一应云联盟（2022年升级为“一应云阳光社区共建联盟”），现有联盟成员超过560家，覆盖物业管理面积超过12亿平方米，覆盖160个城市超过8000个社区，服务（业主）家庭超过800万户。集团下属全资子公司——深圳一应社区科技集团有限公司，2016年获得国家高新技术企业称号，先后在深圳/南京/上海建立技术研发中心，参与共建南京大学人工智能实验室。

图：一应云联盟全景图

（三）中国物业管理行业全业态全域服务引领者

截止目前，长城物业服务范围覆盖全国31个省、自治区、直辖市的160余个城市，合约管理面积超过2.8亿平方米。所服务的物业类型主要包括居住物业（独立式房屋、多层、高层住宅等）、商企物业（写字楼、商业综合体、销售案场等）、公建物业（行政办公、教育院校、医疗机构、城市公园、体育场馆、会展中心、交通枢纽、物流园、工业园等）、军事物业（军事院校、军队营区、电影制片厂、军事博物院等）。在有形服务之外，长城物业通过人际服务，以产品化思维提供利益人心的无形服务，形成全价值全域服务，打造中国式美好社区。

（四）中国物业管理行业世界级盛会服务引领者

长城物业先后承接2008年北京奥运会国奥村、2011年西安世界园艺博览会、连续五届天津达沃斯论坛主会场、2022年北京冬奥会张家口·富龙四季小镇、2018-2021连续五届中国国际进口博览会等多个世界级项目。其中，长城物业参与服务2008年北京奥运会与2022年北京冬奥会，成为独一无二的“双奥物管”，创下赛事期间零投诉的美誉。多年、多次服务国家级、世界级盛会，淬炼了长城物业独特的“大场面”、“大赛事”、“大活动”服务能力。

（五）世界500强领先企业后勤服务金牌供应商

IFM是长城物业商企服务品类中的重要业务板块，基于“空间+内容”，以一站式、一体化的综合管理服务，为众多世界500强客户提供全场景整体服务解决方案。长城物业IFM在不动产管理、办公空间运营及安全管理、商旅交通、行政后勤、人事服务、设备运维、能源管理、商务接待、会务服务、EHS管理、员工体验管理等诸多领域，以高标准严选服务人员，打造专业高效的IFM服务团队，持续为商企客户提供高效、便捷、温馨的办公体验，为客户创造更多价值。长城物业已成为了500强企业的“后勤服务金牌供应商”。

（六）央国企混改领域战略合作先行先试者

长城物业在1998年进行了员工持股改制，并于2003年从有限责任公司改组为股份有限公司, 成为国内物业管理行业第一家股份有限公司。期间长城物业厚积了丰富的股权改制经验与创新发展案例。近年来，长城物业深耕央国企混改领域，与诸多央国企达成战略合作，持续探索和优化物业混改创新机制，盘活优势资源，激发企业活力。

未来发展战略规划及目标

展望未来，长城物业将持续通过一应驿站将公域服务与私域服务融合运营、线上服务与线下服务融合运营、商业线与人际线融合运营，为社区提供全域服务，保障高品质服务的一致性和稳定性，实现物业资产增值和社区生态价值，在社区营造“人与人的和谐、人与环境的和谐，以及社区的便捷性”， 共建美好社区。