政策解读

7月19日，中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神。会上中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀在介绍经济、民生等领域的改革以及回答房地产相关问题中，部分内容值得重点关注：

我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。我们要坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题，加快新旧发展动能转换，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。

促进房地产市场平稳健康发展。近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。

针对地方政府和基层财政困难，提出要完善中央和地方财政关系，增加地方自主财力，拓展地方税源，提升市县财力同事权相匹配程度，适当加强中央事权，提高中央财政支出比例，不得违规要求地方安排配套资金。要研究同新业态相适应的税收制度。

完善城乡融合发展体制机制。习近平总书记强调，做好乡村振兴这篇大文章，必须走城乡融合发展之路。围绕推进以人为本的新型城镇化，《决定》提出推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，加快农业转移人口市民化。为持续巩固拓展脱贫攻坚成果、推进强农惠农富农，《决定》提出完善覆盖农村人口的常态化防止返贫致贫机制，建立农村低收入人口和欠发达地区分层分类帮扶制度，统筹建立粮食产销区省际横向利益补偿机制，完善乡村振兴投入机制，培育乡村新产业新业态。

注：《决定》是指二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》

【中指解读】

1、继续强调房地产重要性，强调要坚持稳中求进、先立后破 

房地产行业涉及到多个方面，对宏观经济、金融系统均有较大影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。本次韩文秀主任进一步强调要“坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题”，或意味着房地产新旧发展模式依然会平稳过渡。

2、消化存量与优化增量相结合，“稳市场”“去库存”配套政策有望继续完善落实

今年4.30政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，“稳市场”“去库存”的配套政策正在加速推进，监管部门已多次召开会议落实相关举措，各地全面落地执行降首付、降利率政策，当前部分城市部分银行执行的首套房贷利率已经降至3%以下。本次韩文秀提出“进一步落实和完善房地产的新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源”，预计核心城市需求端政策有望进一步优化，地方国企收储房企已建成未售商品房、自然资源部18条举措处置闲置存量土地等均有望加速落地落实。

3、加快构建房地产发展新模式，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度；土地制度改革中，农村土地集约高效利用或是聚焦点

在下一步工作中，韩文秀指出“加快构建房地产发展新模式，消除过去高负债、高周转、高杠杆的模式弊端”，过去高负债、高周转、高杠杆模式带来的弊端，包括房地产与金融的高度结合、部分地区住房需求结构错配、住房交付和质量问题、地方土地财政的高依赖等，“好房子”建设是消除弊端的其中一种方向，同时本次会议指出要“建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度”，在房地产行业新的发展阶段，房地产金融制度有待进一步完善，深化土地制度改革，城乡土地要素或将加速流动，建设用地向优势地区倾斜，“做好乡村振兴这篇大文章”的要求下，农村土地集约利用或将是聚焦点，闲置宅基地的盘活利用或合理退出，农村集体经营性建设用地入市等均值得重点关注。

另外，本次会上，韩文秀亦指出“要完善中央和地方财政关系，增加地方自主财力，拓展地方税源，提升市县财力同事权相匹配程度，适当加强中央事权，提高中央财政支出比例，不得违规要求地方安排配套资金。要研究同新业态相适应的税收制度”，完善中央与地方事权、财权划分，有助于增加地方财税收入，助力缓解地方财政压力。

4、房地产高质量发展空间大，短期市场出现积极变化，预计下半年市场下行趋势将进一步放缓

本次韩文秀指出“我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间”，新型城镇化深入推进，相关改革举措不断落地，或将进一步激发城镇化发展潜力，房地产市场高质量发展空间依然较大。在建立“人房地钱”联动机制下，优势地区资源集聚效应或将继续强化，这些地方的房地产市场发展潜力也有望进一步凸显。

从市场的角度来看，韩文秀亦指出“近期，房地产市场正在出现积极变化”，根据中指数据，2024年6月，重点100城新建商品住宅销售面积环比增长约30%，同比降幅收窄至10%以内，降幅较5月收窄超20个百分点；7月以来(7.1-7.14)，重点城市新房周均成交面积较上年同期下降6.9%。二手房市场表现好于新房，6月重点城市二手房成交量同比转增，7月前两周同比延续增长态势。整体来看，下半年伴随着各项政策进一步显效，房地产市场下行态势有望进一步趋缓。