物业市场

2023年3月24日，滨江服务集团有限公司（股票代码：3316.HK，以下简称“滨江服务”）发布2022年年度业绩公告。

2022年，滨江服务实现营业收入19.8亿元，同比增长41.7%；毛利润为5.9亿元，同比增长31.7%。截至2022年12月31日，滨江服务总在管面积达42.0百万平方米，同比增长40.1%；合约面积为69.1百万平方米，同比增长38.7%。

核心财务数据全面提升

积极发展势头正盛

2022年全年，滨江服务营业收入为19.8亿元，较同期14.0亿元增长41.7%；净利润为4.2亿元，较2021年的3.3亿元同比增长28.9%；股东应占盈利为4.1亿元，较同期3.2亿元增长28.0%；毛利为5.9亿元，较2021年同比增长31.7%。期内营业收入、净利润、股东应占盈利及毛利均实现持续强劲增长，企业整体获利能力显著提升，成绩亮眼。

图：2021—2022年滨江服务营业收入、毛利润、净利润变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

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各业务板块发挥能效

积极拓展5s增值服务领域

营收的稳健增长离不开各条线领域输送的动能。2022年全年，滨江服务营业收入构成来源于三部分：物业管理服务、非业主增值服务、5S增值服务。其中，物业管理服务收入为11.9亿元，占比达60.2%，同比增长42.0%；非业主增值服务收入为5.4亿元，占比达27.2%，同比增长28.8%；5S增值服务收入达2.5亿元，占比达12.6%，同比增长79.3%，占比规模进一步扩大，营收增长率高速攀升。

图：2021—2022年滨江服务各业务板块收入情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

（1）5S增值服务

5S增值服务主要包括优家服务、优居服务及优享生活服务三大类业务。2022年的滨江服务着力于优居服务领域，滨江优居秉承滨江服务思想理念，依托于强大的品牌保障，从生活家服务原有的布局柜框体向整体装修推进，该领域本年度收入达1.2亿元，相比2021年的0.06亿元增加约1811.9%，收入占全年整体营收的5.9%，实现了突飞猛进的提升。

图：滨江优居服务

（2）非业主增值服务

滨江服务的非业主增值服务主要包括交付前服务、咨询服务及社区空间服务，2022年非业主增值服务收入占总营收的27.2%，较去年同期增长28.8%，收入增长的主要原因是新增案场项目数量的增长。

图：滨江服务案场服务

（3）物业管理服务

作为滨江服务第一大收入来源，物业管理服务收入增速也十分亮眼，同比增长42.0%。收入增长的原因归功于企业非住宅物业管理收入的快速提升和在管项目数量的增加。期内，非住收入达3.4亿元，较去年同期增加112.1%；在管项目数286个，同比增长45.9%，其中非住项目在管面积占比21.9%。

图：2021—2022年滨江服务住宅项目数、非住宅项目数及非住宅收入变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

除此之外，滨江服务向关联方或其他联营公司单独或共同开发的项目提供物业管理服务所产生的收入为6.4亿元，占2022年物业管理服务收入的53.7%。与此同时，滨江服务积极向独立第三方业务进行拓展。

城市布局有序规划

第三方外拓势力不断彰显

在重视自身内部增值服务拓展的同时，滨江服务也十分重视对外扩张。立足杭州“大本营”，滨江服务在抓牢底盘的基础上，“触手”也在不断延伸。截至2022年12月31日，项目覆盖18个市，较去年新增广东深圳市。

图：2022年滨江服务项目主要区域分布

2022年6月，滨江服务首次开拓嘉兴海宁与台州天台，在海宁与万城集团正式签订战略合作协议，在台州与杨帆物业合作成立合资公司，持续推进品质拓展；9月，滨江服务收到温州首个第三方外拓实管项目——温州市鹿城区柏峰里第一届业主委员会中标通知书；11月，滨江物业进驻上海斐勒公园，成为滨江服务在上海区域第一个外拓住宅项目……这些都表现出滨江服务外拓的强劲势头和实力的不断增强。

图：2022年滨江服务上海和海宁部分外拓项目

截至2022年底，滨江服务在管面积达42.0百万平方米，同比增长40.1%；合约面积为69.1百万平方米，同比增长38.7%。其中新增来源于独立第三方合约建筑面积为11.4百万平方米，占总新增合约面积的59.1%，在管建筑面积中23.1百万平方米来源于独立第三方，同比增长60.0%。

图：2021—2022年滨江服务在管项目、合约项目变化情况及组成部分

数据来源：企业年报，中指研究院整理

2022年，滨江服务积极挖掘医院、养老、高科技研究院等类别的项目。2022年1月，滨江服务新签浙江大学康复医院项目，这是滨江服务在康养领域的一次全新布局；3月19日，滨江在管项目农发·城市厨房正式开始营业，它是集鲜活直采、现代冷链、草本体验、全球美食等功能于一体的31万㎡全国首个农主题综合体；接管杭州市上城区全民健身中心；进驻杭州极弱磁场重大科技基础设施研究院……无不彰显了滨江服务追求独立性的尝试和在各业态的探索精神。

图：2022年滨江服务部分新签外拓项目

顺应时代特征

提供品质服务

坚持以人为本是党的服务宗旨。随着我国老龄化社会情况日益加剧，养老成为了一个亟待解决的问题。作为服务基层的物业人，滨江服务积极应对老龄化社会现状所产生的各种服务需求。2022年10月，滨江服务尝试推出“银杏服务”相伴老人计划。在一些小区，物业人员每月定期对小区高龄老人上门看望；帮助老人排除他们的无助感、孤独感；助力老人跨越数字鸿沟，享受智慧生活；进一步为老人组织有文化传承、艺术感染、现代气息的社区交流活动，提高生活质量。

图：银杏活动和惠民服务

展望

展望未来，滨江服务将持续发挥自身品牌优势，推进质量建设、持续扩大业务规模及市场份额、拓展多样化服务模式、进一步优化管理与运营体系，通过独立性外拓与非住服务领域的探索，实现规模与营收的有质增长。