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2021年底，中央经济工作会议指出，房地产要探索新的发展模式。住建部部长接受新华社专访时也指出，高杠杆、高负债、高周转模式难以持续。代建，具有轻资产、低负债、抗周期等特点，是新发展模式的重要方向，未来代建领域有很大的发展机遇。

华润置地作为“城市生态专业构建者”、“政府长期有影响力的共谋共建者”、“端到端的片区统筹开发运营者”以及“美好生活建设者”，积极践行央企责任，将自身“3+1”一体化业务组合的商业模式与城市发展建设的需求有机结合，在满足城市居民需求的同时，通过具有华润特色的“城市有机更新大片区统筹模式”，为城市建设与运营提供最优解决方案。

图：华润置地副总裁燕现军先生

近日，中指研究院深圳分院总经理樊鹏飞先生对华润置地副总裁燕现军先生进行了专访，以下是访谈实录：

1、?请您简要介绍一下目前贵公司代建业务的情况。

我从代建业务行业的发展背景和我们能力的构建展开。国家推行代建制已经很多年了，推行初期，市场上参与代建的主要是一些设计公司和工业类公司，真正做代建的房地产公司比较少，主要是因为当时房地产业自身的利润水平比较高，并处于高速发展的时期。房地产行业经过二十多年的高速发展，很多房地产公司都具备了规模化的优势和自身专业化的积累，包括对供应链（设计单位、供应商、承包商等）的管理，并构建了强大的生态圈。我认为，房地产公司代建的核心能力主要是综合能力的输出，即从项目投资、策划、规划设计、工程建设、再到交付以及后期运营管理的这一系列综合能力的对外输出，还包括产品品质、品牌影响力等等。

华润置地构建了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。作为“城市生态专业构建者”、“政府长期有影响力的共谋共建者”、“端到端的片区统筹开发运营者”以及“美好生活建设者”，通过具有华润特色的“城市有机更新大片区统筹模式”，为城市建设与运营提供最优解决方案。

其中，代建代运营业务属于生态圈要素型业务， 华润置地用10年时间，在深圳打造了片区统筹规划、开发、建设、运营的南山模式范例，并将这一成功经验推向西安、成都等地，代建配建代运营持续创新发展。十三五期间，累计获取了189个代建项目，管理投资规模约1406亿元，实现营业额9.97亿元、净利润2.31亿元。截止2021年底在管项目数量198个，建筑面积约4000万平方米。

2、 贵公司做房地产代建业务基于什么样的考虑？有什么样的发展规划？

1）最初是基于华润在公建、场馆、城市配套等方面的突出能力，政府主动找到华润，我们作为央企，也是响应国家倡导，“政府所需，华润所能”，给政府提供更好的服务。

2）华润结合政府的要求，打造华润代建“快、好、省、规”的综合能力，快、好都很好理解，像“省”即在概算下省钱是如何做到的？这时候华润体系化优势和开发运营经验就发挥作用了，我们知道如何在保证品质的前提下减少不必要的浪费。比如政府建一个医院的停车场，设计院和医院方领导不会考虑一个停车位的面积，但华润就会考虑到，通过合理规划单个车位的面积、流线、层高等方面，合理节约成本。另外我们要“合规”，央企这些年合规性的建设也得到了政府的认可。招标、采购、成本、结算、审计等程序都要合规，经得起检验。

3）代建业务具有轻资产、低负债、高成长、高盈利、抗周期等特点，是新发展模式的重要方向，未来代建领域发展机遇良好，华润置地坚持稳健精准投资、聚焦高能级区域，规划将城市建设运营作为生态圈战略发展业务重点培育发展。当前我们代建业务以政府代建为主，兼做市场化代建，两条腿走路。

未来代建业务规划布局、扩大规模，聚焦政府代建，深耕长三角、珠三角、西成渝、京津冀及华中区域。按照模式细分，涵盖大场馆公建项目、保障房、基础市政、卫生教育等政府项目代建，还有片区统筹规划以及商业综合体及住宅项目代建。

3、 目前贵公司代建的布局主要集中在哪些城市？是否与房产布局有关？

1）已布局深圳、西安、成都、宜宾、北京、嘉善、中山、廊坊、三亚等城市。

2）与房产布局有一定关系，同时与资源积累、区域政策、发展契机等因素关联度更高。例如，西安三中心项目因华润积极响应“一带一路”国家倡议、陕西省举办十四运会建设主场馆等契机落地，凭借高品质管理、高效率建设，经营了良好的政企关系，带来周边新项目落地机会，其中包括2023年亚洲杯场馆等。

4、 您认为，贵公司的哪些能力是委托方最为看重的？

企业具有雄厚的综合资源及能力优势，为发展政府和市场代建代运营提供了强大的生产体系经验和坚实的资源后盾。可概括为以下几个方面：

①高品质综合体、商业、场馆、公建等综合代建运营管理体系；

②全价值链：“投资策划-规划设计-成本采购-工程管理-运营管理”一体化精细管理能力；

③全业态：包含大场馆、大公建、大社区、大园区代建，并形成了各自的产品体系和优势；

④全资质：拥有设计、施工（建筑、机电、装饰、市政）、片区及场馆运营等资质；

⑤七个大区82个城市的布局；

⑥红色央企的身份和“攻坚克难”的能力；

⑦市场化竞争服务能力。

5、 贵公司代建业务的竞争优势是什么？

华润置地已在片区统筹代建代运营、商业综合体、场馆、公建代建代运营等方面打造了诸多实践，积累了丰富的经验，按照前期策划、勘察设计、开工准备、施工建设、竣工验收、交付、运营管理等七个阶段，构建出包含47个关键管理点的专业管理体系，形成了“快、好、省、规”的策略优势。同时，能够借助华润置地综合资源优势，响应中省推广政府投资工程代建制和文体会展场馆委托市场化运营的政策导向，围绕政府及市场所需，发挥全过程代建引擎作用，为客户提供“规划设计-招采成本-工程建设-结算审计”一体化精细化代建服务。

6、 您认为公司哪个代建项目代表性，原因是什么？请详细对典型项目的代建过程进行描述。

近五年，公司代表性的代建项目是西安奥体中心。该项目总建筑面积52.5万平方米，包含“一场两馆”，建筑群整体斩获了2021年中国建设工程鲁班奖（国家优质工程），是第十四届运动会主场馆。作为全运、残特奥两场国内水平、规模的综合性体育盛会核心主场，于2021年圆满完成了两大赛事开闭幕式及田径、跳水、跳水 U14 组、游泳、花泳等重要项目竞赛举办使命，实现了总书记“办一届精彩圆满的体育盛会”的重托。项目2017年3月6日由华润集团与西安市签署《战略合作框架协议》而落地，是华润践行央企使命、投身 “一带一路”国家倡议中的投资，也恰逢古都西安进入多重黄金机遇的叠加期，助力大西安“追赶超越”、东拓发展。同时，华润置地为西安奥体中心周边片区配套设施提供代建专业服务，规划山水轴线串联起“三河一山”灞河岸线、光影水秀公园、长安云、长安乐、奥体中央公园等十四运场馆配套项目，整合沿线绿色空间、生态空间、风景资源、文化资源，打造了市民游览、休憩、健身的新晋打卡地，打造了文体场馆代建、片区规划管理实践案例。

西安奥体中心于2017年10月8日开工建设，至2020年6月30日“一场两馆”全部按时竣工，以挑战极限的33个月工期、卓越的品质圆满完成了场馆建设任务。特别是2020年初在工程冲刺收尾阶段，面对突发新冠疫情，代建管理团队统筹参建各方提早响应、率先行动，积极采取了春节留守、生活生产两点一线封闭式管理、督促各施工单位加大工程收尾调试整改资源投入等赶工和防疫保产措施，严格落实各项疫情防控工作，实现了“零输入、零感染、零伤亡、零舆情”防控疫情，有力保障各场馆按期竣工，做到了“防疫情、保目标”，创造出前所未有的“华润速度+西安效率”，得到了省市政府和集团置地领导的一致称赞。

因此，西安奥体中心项目具备特殊的政治意义、时代意义和区域发展意义。

7、 谈谈您对房地产代建行业发展前景的看法（未来行业发展的主要方向、规模、模式、特点等）？

从行业发展空间和发展模式来看，我国代建行业的市场规模将在未来几年继续高速增长，未来三年代建市场约有23.5%的复合增长率，预计2022年将达到1.3亿平方米，代建8.6%的市场渗透率，预测2030年达到15%的渗透率，政府片区、公建和保障房代建可弥补地产周期波动，在大环境下未来增长乐观。同时，中心城市（新区新城）和城市群成为超大城市承载经济发展要素的主要空间形式，打造宜居城市、韧性城市、智能城市，城市更新、公共设施补短板，建设一批产城融合的郊区新城，推动多中心、郊区化发展等政策，政府供给侧改革等，也为给面向政府的片区代建代运营、公建和保障房代建带来了较多的业务机会。

从行业竞争者分布格局来看，国内目前已有近30家大型代建公司，行业规模在快速扩张，新进入者较多，房地产头部企业充分利用公司平台规模的内部资源及可调配的外部资源，发展代建业务的竞争优势明显。

8、 公司做代建业务会遇到哪些痛点和风险？有什么防范措施？

由于政府规划调整带来的设计、工程调整、进度干预等风险，在政企合作中仍屡见不鲜，代建企业相对弱势的谈判地位，更需要谨慎对待政府干预项目的风险。代建方须优化项目拓展渠道，优先选择信誉度高、执行力强的政府机构，同时选择土地、规划条件明晰的合作项目，并尝试建立“政府-委托方-代建方”三方合约机制，增加项目顺利执行的强制性保障，降低项目不确定性。

1）三边工程风险防范：外部推动政府，理顺政府协调机制，采取设计“一个模特、多套衣服”、报建“一会四函”、施工“绿色通道”等特事特办创新方法，快速、稳妥地推进项目建设。

2）政府审计风险防范：公司创新成立了审计内控部门，依托“三道防线”的风险管理框架，从风险意识宣贯到内控自评管理，从高效衔接内外审计到扎实开展专项检查，逐步增强代建项目管理的合规性，降低系统风险。

9、 房地产代建发展方兴未艾，对于行业发展有什么建议？

我希望国家导向上能给代建行业更多政策上的明确和市场化的指引，比如说现在各地对代建的理解不一样，对全流程的咨询理解不一样，各地差异性很大。还有各地对资质的要求也不一样。建议国家层面加快完善“代建制”相关政策法规和流程建设，持续促进代建市场成熟、规范、健康发展。

目前有关代建制的政策法规较少，相关规定比较笼统模糊。自2004年国发[2004]20号文鼓励“选择专业化的项目管理单位”负责建设、2016年中共中央国务院发布《关于深化投融资体制改革的意见》提出“进一步完善政府投资项目代理建设制度。鼓励有条件的政府投资项目通过市场化方式进行运营管理”至今，仍缺乏比较成熟的法律法规直接规范代建制的发展路径。各省市对于代建企业的条件、门槛要求不尽一致，在代建业务市场空间巨大的现状下，不利于行业健康高水平发展，希望国家层面尽早出台相关法律法规，引导、培育和规范代建业务开展环境。

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