《济南房地产市场风险测评报告（2014年）》

• 时间2015-01-20
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• [摘要] 住宅市场：从市场供应来看，2014年，济南住宅市场供应波动幅度明显。上半年1-4月住宅供应持续上升，5月大幅下降，6月再次回升，7月以后，单月供应量能保持在60万平方米左右的水平，直至12月再次出现较大幅度变化，突破99万平米大关，达到历史较高水平，整体来看，下半年供应大于上半年供应。从市场价格来看，济南楼市价格平稳，全年均价保持在7682左右的水平，2014年最高价均价与最低均价较全年平均价格变化均保持在200元/平方米左右，使得整体价格变化较为平稳。从成交量来看，上半年济南销量同比下降32.28%；下半年济南政策对房地产市场作出了积极的调整，7月济南宣布限购退出，济南房地产市场需求得以释放，销量环比上升153.02%，为历史较高水平，随后几个月均销量升至2013年水平，11月降息政策出台，12月销量再次飞涨，超越7月为今年最高值。 土地市场：2014年住宅用地供应92宗/657.12万平米，同比增长13.70%；成交69宗/484.74万平米住宅用地，同比下降1.79%。 2014年济南住宅用地共计供应92宗/657.12万平方米，较去年减少23宗，推出面积增加79.17万平方米。上半年推出53宗/305.07万平方，下半年推出39宗/352.05万平方米；上半年成交36宗/300.37万平方米，下半年成交33总/184.37万平方米。2014年济南共成交69宗/484.74万平方米，较上年减少31宗/8.82万平方米，总成交面积占总推出面积73.76%。 2014济南房地产市场稳中有进 2014年济南房地产市场发展势头持续保持良好的发展态势, 供求量和成交价格均保持在合理区间,土地市场也延续了上年的供需两旺。济南上半年，1月首套房贷款利率被进一步缩进，2月明确提出二套房贷款将受控制，4月山东表示无房地产“松绑”意向，整体来看，上半年济南受到贷款收紧影响，销量持续低迷。下半年济南成为较早一批限购调整的城市，限购取消后，市场销量上升十分明显，11月贷款降息后销量再次大幅上升，使得全年销量超越上年。2014年中国经济步入“新常态”，经济增速从高速转为中高速增长，经济结构不断优化升级，投资驱动转为创新驱动。2015年是全面深化改造的关键年，随着进入调整期，房地产市场出现成交疲软，资金偏紧，回款难等现象，许多开发商开始从事多元化实践，以分散市场形势严峻带来的风险。房企转型加速，一些企业通过实施新资产战略管理和技术，运用市场配套服务，实施多元化进程，利用入股金融机构的方式转变商业模式，房地产产业也将发生巨大变化。2015年的经济发展注定具有许多的不确定性，在经济“新常态”的环境下，房地产调控思路会更清晰，既不会继续打压，也不会采取过度刺激，中长期来看，政策从“过紧”回到“常态”，带动房地产市场，保持房地产市场稳中有进的发展态势。