住宅市场

7月，高校毕业季租赁需求集中释放，全国住房租赁市场进入传统旺季，50城住宅平均租金延续上涨态势，环比涨幅进一步扩大。一线城市租金涨幅继续保持领先，其中上海涨幅已连续4个月居50城首位；二线及三四线代表城市止跌企稳态势也开始显现。

7月50城住宅租金环比涨幅扩大，居近几年同期相对高位

根据中指院50城住宅租赁价格指数显示，7月，50城住宅平均租金为34.01元/平方米/月，环比涨幅扩大至0.13%；同比下跌2.62%，跌幅较6月收窄0.20个百分点。7月作为毕业季租赁需求集中释放的核心月份，大量高校毕业生集中入市，带动重点城市住房租赁市场活跃度持续提升，业主挂牌信心持续增强。

经历过去几年的持续调整，重点城市租金下行空间已明显收窄，回升动能集聚。短期在季节性效应的推动下，7月租金回升幅度居近几年同期相对高位，仅略低于2023年7月水平（2023年7月租金环比上涨0.20%）。

图：50城住宅平均租金及环比变化

7月一线城市租金涨幅继续领先，二线、三四线代表城市租金企稳态势显现

7月，各梯队城市平均租金环比走势均稳中向好。根据中指院监测，7月，一线城市普通住宅平均租金延续回升态势，环比上涨0.38%，涨幅与6月持平。二线与三四线代表城市平均租金逐步企稳，其中，二线城市住宅平均租金环比微跌0.01%，跌幅已连续两个月收窄；三四线代表城市平均租金结束连续24个月的调整态势，转为上涨0.02%。

图：各梯队城市住宅平均租金月度环比涨跌幅走势

结合住宅租金年内累计涨跌幅来看，一线城市租金修复动力持续强化。2026年1-7月，一线城市平均租金累计上涨0.98%，二线城市累计下跌1.21%，三四线代表城市累计下跌0.77%。整体来看，各梯队城市租金变化均好于去年同期，其中，一线城市租金修复信号最为明显，平均租金由跌转涨；二线、三四线代表城市租金跌幅则均较2025年同期有所收窄。短期高校毕业季效应积极释放，高学历人才吸引力强的一线城市租金修复动力持续强化。

7月核心城市租金连续上涨态势进一步明确，上海连续4个月涨幅居50城首位

根据中指院监测，7月50城住宅租金环比24涨25跌1平，租金上涨城市数量较6月增加8个。其中住宅租金TOP20城市中，共有12个城市环比上涨，较6月增加2个，其中上海、北京、深圳、杭州、苏州等地租金延续上涨态势，成都、宁波止跌转涨，广州环比转为持平。

从具体城市表现来看，截至7月，天津住宅租金已连续6个月上涨，上海、北京、深圳已连续5个月上涨，其中上海租金涨幅连续4个月居50城首位，北京涨幅较6月有所扩大，苏州、杭州等地租金在近几月也形成了持续上涨态势。核心城市租金修复态势进一步明确。

表：2026年7月50城住宅租金TOP20城市表现

结合城市内部租金表现来看，上海全域租金普涨态势延续，北京、深圳、广州上涨辖区数量明显增加。7月，上海16个市辖区住宅租金环比均有所上涨，其中虹口、黄浦环比涨幅超1%，静安、闵行、杨浦、浦东新区、徐汇等辖区租金涨幅也在0.5%以上。北京市辖区住宅租金15涨1跌，上涨辖区数量较6月增加5个，西城、海淀、东城、门头沟等辖区环比涨幅居全市前列。深圳市辖区租金7涨2跌，光明、宝安、福田等产业集中区或临近产业集群的居住板块租金涨幅领先，仅南山、坪山两个辖区租金略有下跌。广州市辖区住宅租金8涨3跌，上涨辖区数量较6月增加4个，带动全市平均租金止跌转平，其中白云、从化等刚需居住区涨幅靠前。

图：2026年7月上海、北京、深圳、广州住宅租金地图

8月毕业季效应将逐步消退，核心城市租金在学龄家庭租住需求支撑下仍有望继续上涨

8月毕业季租赁需求集中释放的窗口期接近尾声，市场整体热度将较7月有所回落，但前期积累的修复动能仍将支撑重点城市租金保持韧性，50城住宅租金大概率将呈现整体趋稳局面。

分城市来看，北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、苏州、成都等产业基础扎实、人口吸纳能力强、优质教育资源集中的一线城市与强二线城市，受毕业季需求和学龄家庭租住需求带动，租金有望保持回升态势；多数普通二线及三四线城市受供给充裕等因素制约，租金仍存调整压力，但下跌空间已明显收窄。

整体来看，分化仍将是租赁市场的主旋律，8月住房租赁市场大概率延续“整体趋稳、结构分化、一线城市继续保持上涨”的格局。